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【明報專訊】年輕時曾讀過民國初年出版的一本奇書，書名為《厚黑學》，作者李宗吾總結讀史心得，論證傑出政客或大英雄，都是臉皮夠厚、心夠黑，才能成功，藉此諷刺當時的風氣和政治。書中更提出所謂「辦事二妙法」，多年後的今天，竟也有不少人在使用。
所謂「辦事二妙法」，一為「敲鑊法」，一為「鋸箭法」。所謂敲鑊法，就是說，以前人們煮餸的鑊燒破了，會拿去修補，補鑊匠趁顧客不留神，以檢驗為名，敲打破鑊，將原來的裂紋敲得更大，然後說要大修特修，當然要多收補鑊費。修完了，主人還要感謝補鑊匠。
鋸箭法則是說，有人被箭射傷了，去看醫生。醫生看了看，將箭尾鋸了，便說手術做完，已有交代。如此，醫生便可領功。至於留下的箭頭，病人要去看內科，治不好，便是內科而非他的問題了。
最近美國總統奧巴馬表示要打敘利亞，也是用了敲鑊法和鋸箭法。奧巴馬先是說，敘利亞用化武，越過了人道的底線，愈說愈嚴重，大談出兵，這便是敲鑊法。後來發覺，對於出兵，盟國也好，國內也好，都不太支持，便藉口敘利亞可能會交出化武，算是交了功課，隨時放棄動武。這便是鋸箭法也。
選前強調問題嚴重 選後草草了事
其實，香港政局也時見敲鑊法和鋸箭法的影子。可不是嗎？這一屆特首在競選時，不斷說解決香港房屋問題是施政「重中之重」，差一點令人以為，政府不能將樓價壓下來，便會激起民變，這就是敲鑊法的應用，將問題講到非常嚴重，爭取支持。然而，當選後，新任特首便發覺，房屋問題原來解決不易，單是找地起樓，便已令人頭大如斗。香港聯繫匯率又是動不得，於是美國量寬做成的低息環境，禍及香港，令本港樓價易升難跌。最後唯有採用鋸箭法，將早已證明無效的額印辣招加碼，便算了事。
港外勞少 建築費難降
其實香港樓價高企，還有另一原因，就是建築成本特別高昂。恒基地產（0012）主席李兆基便說，雖然有評論說香港樓價可能大跌一半，他就認為沒可能。他舉例說，荃灣和將軍澳新樓如每呎賣8000元，其中地價佔一半，餘下建築費佔一半，若樓價跌一半，發展商賣樓便要蝕本，而建築費根本不能減，所以只有地價可以跌一半，即樓價最多跌25％。
那香港樓宇建築成本是否真的高得嚇人？根據利比有限公司的統計，香港不論公營還是私營的建築項目投標價，2010年便已超越1997年的高峰（圖1），並拋離香港樓價整體升幅。
學者曾淵滄指出，香港不少人羨慕新加坡樓價遠低於香港，卻不知道新加坡的建築成本也遠低於香港，原因之一是當地肯輸入大量外勞包括建造業工人，至少令建築勞工成本大減。但在香港，提議大量輸入外勞猶如政治自殺，兩地樓價又如何可以比較？
若利率回升租抵過供 樓價可跌更多
不過，筆者認為李兆基的成本分析方法也有不足之處，發展商固然不會蝕錢起樓、賣樓，因此，如樓價跌至成本價以下，發展商便會減少買地和起樓，令供應減少，樓價便受到支持。然而，這只是一手樓的情况，而在正常市况，二手才主導樓市的供應，現在二手業主多堅持不賣樓，主要是低息令供樓成本可能和租樓支出相若或更低，與他們當初買樓的成本價沒多大關係。
然而，一旦利率回升，租抵過供，不論用家或投資者都可能會重新考慮賣樓套現，這便不能肯定樓價一定只會調整小於25％了。
還有一樣令人擔心的地方，就是雖然整體樓價指數仍在高位徘徊，但實際代表「聰明錢」的豪宅或高價住宅，樓價表現遠較一般住宅失色，這可部分反映於中原整體樓價指數與中原大型屋苑樓價指數的差距，過去一年多已明顯收窄（圖2）。
事實上，香港的地產大孖沙對投資取態實在審慎，如李嘉誠旗下長和系的淨借貸率，便只得數個巴仙，而剛公布業績的新鴻基地產（0016），其淨借貸比率也只有一成多，就算計入剛購入總投資額要400億元人民幣的上海徐匯區地王項目，淨借貸比率也不多於兩成，明顯低於香港人買樓新做按揭約五成半的借貸比率。
明報記者 陸振球
所謂「辦事二妙法」，一為「敲鑊法」，一為「鋸箭法」。所謂敲鑊法，就是說，以前人們煮餸的鑊燒破了，會拿去修補，補鑊匠趁顧客不留神，以檢驗為名，敲打破鑊，將原來的裂紋敲得更大，然後說要大修特修，當然要多收補鑊費。修完了，主人還要感謝補鑊匠。
鋸箭法則是說，有人被箭射傷了，去看醫生。醫生看了看，將箭尾鋸了，便說手術做完，已有交代。如此，醫生便可領功。至於留下的箭頭，病人要去看內科，治不好，便是內科而非他的問題了。
最近美國總統奧巴馬表示要打敘利亞，也是用了敲鑊法和鋸箭法。奧巴馬先是說，敘利亞用化武，越過了人道的底線，愈說愈嚴重，大談出兵，這便是敲鑊法。後來發覺，對於出兵，盟國也好，國內也好，都不太支持，便藉口敘利亞可能會交出化武，算是交了功課，隨時放棄動武。這便是鋸箭法也。
選前強調問題嚴重 選後草草了事
其實，香港政局也時見敲鑊法和鋸箭法的影子。可不是嗎？這一屆特首在競選時，不斷說解決香港房屋問題是施政「重中之重」，差一點令人以為，政府不能將樓價壓下來，便會激起民變，這就是敲鑊法的應用，將問題講到非常嚴重，爭取支持。然而，當選後，新任特首便發覺，房屋問題原來解決不易，單是找地起樓，便已令人頭大如斗。香港聯繫匯率又是動不得，於是美國量寬做成的低息環境，禍及香港，令本港樓價易升難跌。最後唯有採用鋸箭法，將早已證明無效的額印辣招加碼，便算了事。
港外勞少 建築費難降
其實香港樓價高企，還有另一原因，就是建築成本特別高昂。恒基地產（0012）主席李兆基便說，雖然有評論說香港樓價可能大跌一半，他就認為沒可能。他舉例說，荃灣和將軍澳新樓如每呎賣8000元，其中地價佔一半，餘下建築費佔一半，若樓價跌一半，發展商賣樓便要蝕本，而建築費根本不能減，所以只有地價可以跌一半，即樓價最多跌25％。
那香港樓宇建築成本是否真的高得嚇人？根據利比有限公司的統計，香港不論公營還是私營的建築項目投標價，2010年便已超越1997年的高峰（圖1），並拋離香港樓價整體升幅。
學者曾淵滄指出，香港不少人羨慕新加坡樓價遠低於香港，卻不知道新加坡的建築成本也遠低於香港，原因之一是當地肯輸入大量外勞包括建造業工人，至少令建築勞工成本大減。但在香港，提議大量輸入外勞猶如政治自殺，兩地樓價又如何可以比較？
若利率回升租抵過供 樓價可跌更多
不過，筆者認為李兆基的成本分析方法也有不足之處，發展商固然不會蝕錢起樓、賣樓，因此，如樓價跌至成本價以下，發展商便會減少買地和起樓，令供應減少，樓價便受到支持。然而，這只是一手樓的情况，而在正常市况，二手才主導樓市的供應，現在二手業主多堅持不賣樓，主要是低息令供樓成本可能和租樓支出相若或更低，與他們當初買樓的成本價沒多大關係。
然而，一旦利率回升，租抵過供，不論用家或投資者都可能會重新考慮賣樓套現，這便不能肯定樓價一定只會調整小於25％了。
還有一樣令人擔心的地方，就是雖然整體樓價指數仍在高位徘徊，但實際代表「聰明錢」的豪宅或高價住宅，樓價表現遠較一般住宅失色，這可部分反映於中原整體樓價指數與中原大型屋苑樓價指數的差距，過去一年多已明顯收窄（圖2）。
事實上，香港的地產大孖沙對投資取態實在審慎，如李嘉誠旗下長和系的淨借貸率，便只得數個巴仙，而剛公布業績的新鴻基地產（0016），其淨借貸比率也只有一成多，就算計入剛購入總投資額要400億元人民幣的上海徐匯區地王項目，淨借貸比率也不多於兩成，明顯低於香港人買樓新做按揭約五成半的借貸比率。
明報記者 陸振球
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