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【明報專訊】政府剛剛出版了新一份長遠房屋策略諮詢文件，局長張炳良一再在記者會強調，未來十年，政府興建47萬個公私營住宅單位，是一個非常大的挑戰。但是這個諮詢文件出版之後，無論在公眾、輿論、學者和受影響的居民方面，並沒有帶來任何喜悅的評論，反而眾多評論中，均提出種種質疑及未來的憂慮。長遠房屋策略提出對未來房屋發展的願景，令人非常失望，例如在3.3A段，只表示「改變政策，採取更積極的態度，要照顧市民長遠的房屋需求」，或3.3B段，「政府必須介入，提供適合一般家庭的房屋」，這一般性的描述怎樣可以說是長遠房屋策略願景？我們一般的願景，是要講出未來房屋發展如何符合市民需要，例如提供一個更舒適、更寬敞的居住面積，或是未來十年，把市民的自置居所比率由現時約50%，增加至約60%，又或是在未來十年，把現時在公屋輪候冊的23萬個輪候申請，大幅急降到5萬個，這些也可以是願景。看畢張炳良局長在這份諮詢文件第3.3段的願景後，實在難以讓我們有任何驚喜。
政府用了很多假設 非常粗疏
新一份長策文件比上兩份文件的十年產量為低，但現時輪候冊是歷史上最長，樓價仍是瘋狂，為什麼低產量可以解決到問題？1998年長策使用一個嚴謹房屋需求模式，整份諮詢文件並沒有解釋為何要把舊有的房屋需求模式完全拋棄，在新的模式內，我們可以觀察到政府用了很多假設，本身是非常粗疏，並且是近乎不合符常識的。我引用兩個例子：
第一，在文件4.32段，「假設每個住戶在長遠而言只需一個適切的住屋單位，而如果住戶的房屋需要已透過公營房屋（無論是公屋或資助出售單位）得到滿足，該住戶便毋須再另覓一個私營房屋單位，反之亦然。」其實，參與寫這份文件的包括有熟識政策的張炳良局長和房屋署長，他們完全了解到住在公屋的現在租戶，很多也是透過分戶，甚至除了父母之外，其他子女會透過不同形式，例如兄弟、姐妹、單身申請公屋，又或是合資購買市場的私人樓宇，怎可能假設住在公屋內的租戶就不會分戶和沒有額外的住屋需要？
第二，在過去十年，曾蔭權政府因為太過遷就地產商，十年內開發的土地和建屋量是歷史最低的，所以在社會中，市民有一個普遍現象，就是有很大量的壓抑需求，經濟學所講的suppress demand，因為市場價格太高，樓宇供應量太少，他們唯有和父母同住，或者在有需要時，例如結婚後，也不能獨立地租住單位或購買樓宇，若然經濟轉好，這些被壓抑的需求是會被釋放出來，但整份長策文件卻沒有討論。
上星期，張炳良局長在面對地產商及地產代理要求撤銷雙辣招的時候表示，現時私人樓宇的價格是非常瘋狂，政府是堅決不會撤銷雙辣招，言猶在耳，張局長又如何向市民解釋未來十年的私人樓宇興建量每年只是大約1.9萬個單位，比曾蔭權年代所建議興建每年的2萬個私人樓宇興建量還要少呢？一個低私樓供應量，怎可以有效地紓緩私樓價格？
劏房發牌 門面工夫
文件提出有關為劏房建立發牌制度是令人發笑。只要看一看屋宇署能否有效執法，去檢控那些已經是違法的工業大廈劏房，便可以知道發牌制度只是長策會個別成員解決不到劏房戶上樓問題的門面工夫。房屋的主要問題是因為土地開發的困難，我們現時是否缺乏土地呢？嚴格來說，香港已使用的土地不是太多，透過填海發展的用地、閒置的住宅用地、工業用地、解放軍佔用的土地、900多公頃的鄉郊發展的用地，這些用地本應是可以被逐漸開發的，但政府似乎在過去一年章法大亂，在很多問題上未能說服公眾使用土地的優先次序。因為政府很多構思都不是以公眾利益為最優先考慮。例如現時900多公頃鄉郊式發展用地，只要釋放100公頃，便可以容納30萬人居住，又例如錦田石崗大量荒廢解放軍宿舍及用地亦可建住宅，但梁振花政府就是怕了解放軍及鄉議局，這些辦法，提也不敢提？
競選時講得太過虛幻！
梁振英在競選特首的時候，在一個論壇中提到，希望每年興建3.5萬個公屋單位。他上任後說過，香港人的居住面積實在太細，平均只有500平方呎一住戶。市民是否可以合理地問梁振英，若實踐這個長遠房屋策略後，香港的人均居住面積是否可以追上新加坡和台灣？現時公屋輪候冊是否可以大幅降到5萬個呢？而香港一般的中產家庭是否可以以三至四成的家庭總入息便可以負擔到自置物業的支出呢？可能，梁振英也不會回答這些問題，因為他在競選時講得太過虛幻！或者他現在才知「管一頭家」的困難。
作者是土地監察主席
政府用了很多假設 非常粗疏
新一份長策文件比上兩份文件的十年產量為低，但現時輪候冊是歷史上最長，樓價仍是瘋狂，為什麼低產量可以解決到問題？1998年長策使用一個嚴謹房屋需求模式，整份諮詢文件並沒有解釋為何要把舊有的房屋需求模式完全拋棄，在新的模式內，我們可以觀察到政府用了很多假設，本身是非常粗疏，並且是近乎不合符常識的。我引用兩個例子：
第一，在文件4.32段，「假設每個住戶在長遠而言只需一個適切的住屋單位，而如果住戶的房屋需要已透過公營房屋（無論是公屋或資助出售單位）得到滿足，該住戶便毋須再另覓一個私營房屋單位，反之亦然。」其實，參與寫這份文件的包括有熟識政策的張炳良局長和房屋署長，他們完全了解到住在公屋的現在租戶，很多也是透過分戶，甚至除了父母之外，其他子女會透過不同形式，例如兄弟、姐妹、單身申請公屋，又或是合資購買市場的私人樓宇，怎可能假設住在公屋內的租戶就不會分戶和沒有額外的住屋需要？
第二，在過去十年，曾蔭權政府因為太過遷就地產商，十年內開發的土地和建屋量是歷史最低的，所以在社會中，市民有一個普遍現象，就是有很大量的壓抑需求，經濟學所講的suppress demand，因為市場價格太高，樓宇供應量太少，他們唯有和父母同住，或者在有需要時，例如結婚後，也不能獨立地租住單位或購買樓宇，若然經濟轉好，這些被壓抑的需求是會被釋放出來，但整份長策文件卻沒有討論。
上星期，張炳良局長在面對地產商及地產代理要求撤銷雙辣招的時候表示，現時私人樓宇的價格是非常瘋狂，政府是堅決不會撤銷雙辣招，言猶在耳，張局長又如何向市民解釋未來十年的私人樓宇興建量每年只是大約1.9萬個單位，比曾蔭權年代所建議興建每年的2萬個私人樓宇興建量還要少呢？一個低私樓供應量，怎可以有效地紓緩私樓價格？
劏房發牌 門面工夫
文件提出有關為劏房建立發牌制度是令人發笑。只要看一看屋宇署能否有效執法，去檢控那些已經是違法的工業大廈劏房，便可以知道發牌制度只是長策會個別成員解決不到劏房戶上樓問題的門面工夫。房屋的主要問題是因為土地開發的困難，我們現時是否缺乏土地呢？嚴格來說，香港已使用的土地不是太多，透過填海發展的用地、閒置的住宅用地、工業用地、解放軍佔用的土地、900多公頃的鄉郊發展的用地，這些用地本應是可以被逐漸開發的，但政府似乎在過去一年章法大亂，在很多問題上未能說服公眾使用土地的優先次序。因為政府很多構思都不是以公眾利益為最優先考慮。例如現時900多公頃鄉郊式發展用地，只要釋放100公頃，便可以容納30萬人居住，又例如錦田石崗大量荒廢解放軍宿舍及用地亦可建住宅，但梁振花政府就是怕了解放軍及鄉議局，這些辦法，提也不敢提？
競選時講得太過虛幻！
梁振英在競選特首的時候，在一個論壇中提到，希望每年興建3.5萬個公屋單位。他上任後說過，香港人的居住面積實在太細，平均只有500平方呎一住戶。市民是否可以合理地問梁振英，若實踐這個長遠房屋策略後，香港的人均居住面積是否可以追上新加坡和台灣？現時公屋輪候冊是否可以大幅降到5萬個呢？而香港一般的中產家庭是否可以以三至四成的家庭總入息便可以負擔到自置物業的支出呢？可能，梁振英也不會回答這些問題，因為他在競選時講得太過虛幻！或者他現在才知「管一頭家」的困難。
作者是土地監察主席
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