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【明報專訊】長實主席李嘉誠日前對傳媒表示，由於現時政府主導樓市，形成政策風險，連他也看不通未來4至5年的樓市，否則便會買地。連李嘉誠也說「看不通」，那一般市民和投資者又應如何自處呢？
在李嘉誠發表評論當日，兩大知名投資專家——Look's Asset Management Limited董事總經理兼投資總監陸東和紀惠集團行政總裁湯文亮，在同一論壇上分析香港樓市的未來方向，兩人都覺得樓市會調整，只是幅度有所不同。
陸東：最差兩年挫五成
Look's Asset Management Limited董事總經理兼投資總監陸東認為，現時樓市存在多種利淡因素，平常情况下樓價應調整兩成，但最悲觀的情况下，香港樓價可以在兩年內急挫五成，呼籲大家要小心，甚至減持物業。
首先，他認為樓價長期攀升而市民收入追不上相關升幅下，市民供款能力有脫節的情况。陸東指出，根據統計，若以500多呎單位作計算，現時市民的供款佔家庭收入比例是自2003年後的新高（圖）接近，他並指出，「雖然1997年這個比率達100％（供款比例），但利息正常，現在是極之不正常」，只是低息環境支撐着樓價。
息口只會上升 港或現走資
美國10年期債息近期一度升穿了3厘阻力，並創出近兩年新高。陸東指出，美國政府或聯儲局只有能力影響短期利息走勢，卻無法控制長期息率走向。「美元有好大的影響能力，現在息口接近零，未來只會上升。」一旦息口向上，自然會對樓市構成重大衝擊。
陸東認為，未來兩年香港更有可能進一步出現的資金流走的情况，另外要注意，現時香港銀行的息差收入受到壓抑，利潤率已極微薄，如資金流走，會令銀行的資金成本有上升壓力，估計香港有可能會早於美國加息。
三大經濟支柱步入黃昏
另一個令陸東覺得要擔心的樓市利淡原因，是雖然香港失業率徘徊於歷史低位，但就業市場其實已靜悄悄湧現陰霾。他指出，本港現時有390萬勞動人口，但當中3大經濟支柱或行業，包括金融、貿易及零售業已漸漸步入「黃昏」，香港的失業率將上升。
陸東引述貿發局資料，2012年香港人的消費總值佔整體一半，其餘來自遊客，遊客當中75%是內地人。然而，內地人的人均消費額已開始下滑，去年便出現2%的負增長，香港已經不是內地人眼中的購物天堂，「他們會直接到巴黎買名牌」。
供應方面，1990至2003年間全港每年的私人住宅新供應為2.7萬個單位，2004年至今每年則跌1.3萬個，供應短缺之下將樓價推升至天價。不過，發展商近期已加快賣樓，待批預售樓花單位創14年新高，未來新樓供應會急增，對樓價構成壓力。
就如李嘉誠認為香港樓市存在政策風險，陸東也指自特首梁振英上台後，一直強調解決房屋問題是施政「重中之重」，港府推出包括各種額外印花稅，甚至變相阻止外資來港買樓。陸東指出，政府推出各式辣招，在施政弱勢下，絕對不會撤招，但辣招增加交易成本，令樓市成交量驟減，增加樓市下跌風險。
明報記者
在李嘉誠發表評論當日，兩大知名投資專家——Look's Asset Management Limited董事總經理兼投資總監陸東和紀惠集團行政總裁湯文亮，在同一論壇上分析香港樓市的未來方向，兩人都覺得樓市會調整，只是幅度有所不同。
陸東：最差兩年挫五成
Look's Asset Management Limited董事總經理兼投資總監陸東認為，現時樓市存在多種利淡因素，平常情况下樓價應調整兩成，但最悲觀的情况下，香港樓價可以在兩年內急挫五成，呼籲大家要小心，甚至減持物業。
首先，他認為樓價長期攀升而市民收入追不上相關升幅下，市民供款能力有脫節的情况。陸東指出，根據統計，若以500多呎單位作計算，現時市民的供款佔家庭收入比例是自2003年後的新高（圖）接近，他並指出，「雖然1997年這個比率達100％（供款比例），但利息正常，現在是極之不正常」，只是低息環境支撐着樓價。
息口只會上升 港或現走資
美國10年期債息近期一度升穿了3厘阻力，並創出近兩年新高。陸東指出，美國政府或聯儲局只有能力影響短期利息走勢，卻無法控制長期息率走向。「美元有好大的影響能力，現在息口接近零，未來只會上升。」一旦息口向上，自然會對樓市構成重大衝擊。
陸東認為，未來兩年香港更有可能進一步出現的資金流走的情况，另外要注意，現時香港銀行的息差收入受到壓抑，利潤率已極微薄，如資金流走，會令銀行的資金成本有上升壓力，估計香港有可能會早於美國加息。
三大經濟支柱步入黃昏
另一個令陸東覺得要擔心的樓市利淡原因，是雖然香港失業率徘徊於歷史低位，但就業市場其實已靜悄悄湧現陰霾。他指出，本港現時有390萬勞動人口，但當中3大經濟支柱或行業，包括金融、貿易及零售業已漸漸步入「黃昏」，香港的失業率將上升。
陸東引述貿發局資料，2012年香港人的消費總值佔整體一半，其餘來自遊客，遊客當中75%是內地人。然而，內地人的人均消費額已開始下滑，去年便出現2%的負增長，香港已經不是內地人眼中的購物天堂，「他們會直接到巴黎買名牌」。
供應方面，1990至2003年間全港每年的私人住宅新供應為2.7萬個單位，2004年至今每年則跌1.3萬個，供應短缺之下將樓價推升至天價。不過，發展商近期已加快賣樓，待批預售樓花單位創14年新高，未來新樓供應會急增，對樓價構成壓力。
就如李嘉誠認為香港樓市存在政策風險，陸東也指自特首梁振英上台後，一直強調解決房屋問題是施政「重中之重」，港府推出包括各種額外印花稅，甚至變相阻止外資來港買樓。陸東指出，政府推出各式辣招，在施政弱勢下，絕對不會撤招，但辣招增加交易成本，令樓市成交量驟減，增加樓市下跌風險。
明報記者
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