金管局﹕家庭置業負擔超97

【明報專訊】政府近年連番出招遏市，住宅交投量應聲急挫，樓價亦略為回軟。不過，金管局新近發表半年度報告中指出，物業估值仍然偏高，由於本港家庭收入增長速度與樓價飈升速度仍有距離，當局估計，市民置業負擔能力將持續惡化，價格收入比率將於本年中攀升至14.7年，並首度超越97年的高峰時期。有學者指出，數據反映樓市極不健康，惟現時樓價已開始步入調整期，預料未來樓價有可能下調三成或以上。


政府連環出招為樓市降溫，一、二手市場似有冷卻迹象，惟市民置業仍有難度。金管局最新一份半年度報告顯示，近年住宅物業租金回報偏低，平均已降至2%至3%，反映樓價升勢凌厲。


收入追不上樓價升幅

此外，本港私人住宅家庭收入增長速度未能追上與樓價升幅，反映置業負擔能力的價格收入比率已攀升至14.7年，首度超越97年高峰期，意味着市民置業負擔能力持續惡化。此外，收入槓桿比率（按揭供款與家庭收入中位數比率）亦升至65%的高位，高於50%的長期平均水平。如按揭利率大幅增加，例如上升3個百分點，收入槓桿比率或升至84%的更高水平。


上半年豪宅樓價升0.4% 遠低整體升幅

另金管局指出，樓價今年上半年仍錄得6.8%的升幅，當中中高檔物業及豪宅上半年價格則僅升0.4%。今年首半年一、二市場成交量明顯收縮，住宅買賣合約只有約2.8萬宗，較上一個半年度的4.01萬宗急跌三成。


受制於買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅，「摩貨」（成交前已轉手）等投機活動明顯下降，公司持貨交易及內地買家需求亦大減。


金管局籲加強按揭風險管理

金管局又稱，新做按揭成數的平均值由樓控政策實施前的64%下跌至近期的56%；供款與收入比率亦由平均值逾四成降至三成六，銀行應繼續加強按揭業務的風險管理。金管局補充，由於物業估值仍然偏高，物業市場失衡情况嚴重，為香港經濟帶來風險。


關焯照﹕未來樓價或跌三成

獨立經濟學家關焯照表示，上述數據反映本港樓市極不健康，樓市泡沫危機甚至比97年時更大。政府推出辣招之餘，亦應增加土地供應，穩定樓市發展。關氏續指出，近期發展商劈價賣樓，又以低價投地，反映樓市正步入調整期，估計未來樓價或會有三成以上跌幅。


明報記者 李宛婷