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【明報專訊】美國暫緩退市，低息環境持續，令投資者暫時鬆一口氣。可是，退市陰霾未完全消弭，加上港府辣招打擊，樓市交投繼續一沉不起。從事資產配置工作多年的美聯金融集團總監黃濬表示，加息對本地樓市並非洪水猛獸，「影響不是沒有，而是好後期先會有」。他又建議投資者減持手上物業，或趁息口低盡量向銀行借貸，但不必即時還清，相反應將資金儲起投資，建立「第二個水塘」。
早前長江實業（0001）主席李嘉誠向傳媒表示，現時無法估計樓價走勢，主要因為地產市道受掣於政府政策，投資者難以睇通。
黃濬某程度上認同有關說法，他指現時未必是入市房地產物業的好時機，「除非你要住就沒有辦法，這是一些實際需求，但如果從投資角度而言就不應該。」黃濬指出，在香港土地是非常珍貴的資源，以往都是以「價高者得」的形式獲得，但現時卻有太多變數，土地使用權受到干預，「港人港地限制外地人買樓，下次會否規定九龍樓連新界居民都不可以買﹖」小市民難以睇通政府的下一步，樓市被行政措施左右的情况下，「隨時整副身家不保」。
樓市被行政左右 現不應買樓投資
利淡消息充斥市場，不少資深投資者都選擇減磅沽貨離場，黃濬直稱套現是明智之舉，「我去年都沽出了美孚新邨一個物業，當然如果沽遲一點可能更好」。他又認為，儘管市場對息口抽升的憂慮隨着暫緩退市而有所紓緩，但加息陰霾卻未有完全消除，窒礙買家入市。
黃濬表示，加息對香港房地產的影響其實不如想像中大（圖），即使有都不會是影響樓市的主因，因為銀行設計壓力測試時已經把第一波加息的額外負擔計算在內，即使加息都不會即時對本港房地產的產業鏈造成重大衝擊，心理影響大於實際，「影響不是沒有，而是好後期先會有，加息對金融市場的影響最快，房地產是第三步，甚至是第四步」。他續稱，加息周期一開始，就不會只加一兩次，「可能是10次或20次，直至去到正常軌迹或另一個鐘擺盡頭才會停止」。
本港樓市「泡沫指數」冠絕全球
《經濟學人》最新研究指出，本港樓市「泡沫指數」冠絕全球，黃稱港樓是貴得不合理，基本上失去投資價值，因為租金是反映房地產需求，全世界的租金收益通常都有3厘至10厘，但香港卻特別低，基本上「冇咩肉食」，「樓價太高，租金長期都追不上，買樓收租有3厘回報已經好叻，但其實一點都不吸引，你隨意買一隻政府債券都已經有5厘或以上」。他續稱：「整個樓市其實只靠資本升值來賺錢，買樓收租回報太低，並不划算。」
低息向銀行借貸投資 買樓收租冇肉食
美國量寬造成的低息環境短期內持續，黃濬指很多小投資者「1000萬入面有900萬都押在房產身上」，他建議該類投資者應考慮減低風險， 趁低息環境盡量向銀行借貸，但不用急着還，「借貸成本很低，在風險管理角度而言，最聰明的做法是儲起該筆資金，在市面上找一些回報率較穩定的產品，例如基金做投資，建立另一個儲備。直至時機成熟的時候，情况有突變，利息上升才去還清。」黃濬建議，有多幢物業的投資者亦應減持手上物業，將資金轉投其他投資產品，兩條路「兼住去做」，例如買股票或債券，但由於同樣有機會輸，因此投資者要小心。
明報記者 何建邦
攝影 尹錦恩
早前長江實業（0001）主席李嘉誠向傳媒表示，現時無法估計樓價走勢，主要因為地產市道受掣於政府政策，投資者難以睇通。
黃濬某程度上認同有關說法，他指現時未必是入市房地產物業的好時機，「除非你要住就沒有辦法，這是一些實際需求，但如果從投資角度而言就不應該。」黃濬指出，在香港土地是非常珍貴的資源，以往都是以「價高者得」的形式獲得，但現時卻有太多變數，土地使用權受到干預，「港人港地限制外地人買樓，下次會否規定九龍樓連新界居民都不可以買﹖」小市民難以睇通政府的下一步，樓市被行政措施左右的情况下，「隨時整副身家不保」。
樓市被行政左右 現不應買樓投資
利淡消息充斥市場，不少資深投資者都選擇減磅沽貨離場，黃濬直稱套現是明智之舉，「我去年都沽出了美孚新邨一個物業，當然如果沽遲一點可能更好」。他又認為，儘管市場對息口抽升的憂慮隨着暫緩退市而有所紓緩，但加息陰霾卻未有完全消除，窒礙買家入市。
黃濬表示，加息對香港房地產的影響其實不如想像中大（圖），即使有都不會是影響樓市的主因，因為銀行設計壓力測試時已經把第一波加息的額外負擔計算在內，即使加息都不會即時對本港房地產的產業鏈造成重大衝擊，心理影響大於實際，「影響不是沒有，而是好後期先會有，加息對金融市場的影響最快，房地產是第三步，甚至是第四步」。他續稱，加息周期一開始，就不會只加一兩次，「可能是10次或20次，直至去到正常軌迹或另一個鐘擺盡頭才會停止」。
本港樓市「泡沫指數」冠絕全球
《經濟學人》最新研究指出，本港樓市「泡沫指數」冠絕全球，黃稱港樓是貴得不合理，基本上失去投資價值，因為租金是反映房地產需求，全世界的租金收益通常都有3厘至10厘，但香港卻特別低，基本上「冇咩肉食」，「樓價太高，租金長期都追不上，買樓收租有3厘回報已經好叻，但其實一點都不吸引，你隨意買一隻政府債券都已經有5厘或以上」。他續稱：「整個樓市其實只靠資本升值來賺錢，買樓收租回報太低，並不划算。」
低息向銀行借貸投資 買樓收租冇肉食
美國量寬造成的低息環境短期內持續，黃濬指很多小投資者「1000萬入面有900萬都押在房產身上」，他建議該類投資者應考慮減低風險， 趁低息環境盡量向銀行借貸，但不用急着還，「借貸成本很低，在風險管理角度而言，最聰明的做法是儲起該筆資金，在市面上找一些回報率較穩定的產品，例如基金做投資，建立另一個儲備。直至時機成熟的時候，情况有突變，利息上升才去還清。」黃濬建議，有多幢物業的投資者亦應減持手上物業，將資金轉投其他投資產品，兩條路「兼住去做」，例如買股票或債券，但由於同樣有機會輸，因此投資者要小心。
明報記者 何建邦
攝影 尹錦恩
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