美林瑞銀﹕樓價明年底前跌25％

【明報專訊】新鴻基地產（0016）九龍站豪宅天璽大劈價推售後，昨日兩間外資行齊聲唱淡樓市。瑞銀表示，美國退市及、本港資金流動性將抽緊，將令香港提早進入加按揭息率的周期。美銀美林則援引數據指出，明年可供出售的一手盤源高達2.6萬個單位，加上預料租金回報率將跟隨美債息上揚，意味樓價會大跌。兩間大行不約而同地認為，明年底前，本港樓價會較現時跌20％至25％。


瑞銀中國香港地產研究部主管李智穎昨日發表報告指出，明年底前樓價將較現水平挫20％至25％，跌至2011年時的水平。她的結論主要根據是，本港流動性將會收縮。首先，市場憂慮美國退市，加中資企業對港元貸款需求又持續上升，這些都會導致本港提早進入加按息周期，料本港按揭息率將早於美國聯儲局正式加息前上行。


本港銀行體系的流動性緊絀亦形成息口上行風險。截至今年8月底，銀行貸存比率高達84％，已接近2011年第四季高峰時的85％，而在2011年，高貸存比率曾經觸發按息短期內急升1厘。除了本港提早進入加息周期外，因為港府推出的辣招及金管局降低按揭成數，都令到豪宅需求急降，基本僅剩用家市場及小量的換樓客，現時發展中住宅項目不少都與市場實際需求不匹配，對發展商帶來風險。


美林﹕美債息明年料4厘

美銀美林全球研究部大中華區房地產研究主管魏志鴻昨日亦表示，翻查過去紀錄，本港租金回報率與美國10年期國債息率走勢一致，現時美債息率約在2.8％，料明年底前升至3.8％至4％，現時本港住宅租金回報率同樣約2.8％，料亦會跟隨美國債息上升，在租金水平不變下，意味樓價將要大幅下挫。


另外，他又指出，目前本港貨尾盤共4000伙，預計今年落成私人單位為1.3萬個，明年則為1.6萬個，扣除已賣出單位後，仍餘下約2.6萬個貨源可供出售，對發展商造成龐大存貨壓力。他預計未來一手開盤出現「震撼價」、提供大型優惠的情况將非常多。相比之下，二手市場成交將繼續處於低谷，並要相應減價才能有成交。不過，他補充，政府辣招仍有存在必要，以遏抑投資及投機需求。


分析：基本因素仍正面 政策市難估

不過，Bricks and Mortar分析員王震宇則認為，倘單從經濟層面來看，香港基本因素仍然很正面，目前最能左右樓市的實為政策風險，他續稱，正是因為港府各種不合理政策及辣招，令到包括一手供應量、二手成交量都處於不正常的歷史低位，「現時左右樓市80％原因是政治因素，實難以估計樓市走向」。


明報記者 葉浩霖