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【明報專訊】北京前天出台房地產調控新政，對於筆者來說意義重大，或預示中央對房地產調控的新方向。為什麽呢？
前兩周深圳出台房地產調控新政「深八條」，最令人注目的是「加強差別化信貸政策執行力度，人民銀行要抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率」，旋即引來各方擔心中央的調控是否再升級，尤其是對需求面的進一步打壓。然而，前天這個被稱為「京七條」的北京房地產調控新政，最突出的一點卻是強調增加供給，而非如往次般將遏抑需求作為重點。另外，這次亦完全看不到什麼「房價遠遠沒有回歸到合理水平」、「房價上漲過快」之類的「凶話」。
昔主力壓需求 今重增供給
具體內容上，「京七條」提出了「自住型商品住房」的概念，售價比周邊低30%，另外規定購買此類住房後5年內不得上市，5年後上市收益的30%要上交財政。買家方面，本市戶籍無房家庭及現有經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭可優先購買。土地方面，「自住商品房」採用「限房價、競地價」的方式出讓。數量方面，今年底要增加2萬套，根據中金的報告，這個數目約為北京市年供應量的20%左右。明年的目標是5萬套。
這次「京七條」的亮點除了從「壓需求」轉為「增供給」外，另一方面是突出「分層管理」的思路，即大幅增加中小型住宅以滿足中低收入的自住需求，而投資需求則以稅收及貸款來管理。有投資者或擔心前天北京提出了「低端有保障、中端有政策、高端有控制」的房地產市場總體思路中的「高端有控制」，指的是要控制高端項目樓價。根據內地媒體引述市住建委相關負責人的解讀，所謂「高端有控制」並不是指控制房價，而是指控制高端商品房供應在全市新建住宅中的比例。總體來說，「京七條」或對中低價的小戶型住宅價格有壓力，對豪宅的影響應該有限。
中小住宅價格或有壓力
這次「京七條」的另一個重要的信號是，其他城市會否仿效北京從「壓需求」轉為「增供給」呢？筆者認為要取決於該城市的客觀供需條件，如深圳因土地供應少，所以難以大幅增加供給，只好繼續調控需求。無論如何，筆者認為往後調控的影響會愈來愈少，個別公司的經營狀况更主導股價。
股飈
gubiao388@gmail.com
逢周一、二、三、五刊出
前兩周深圳出台房地產調控新政「深八條」，最令人注目的是「加強差別化信貸政策執行力度，人民銀行要抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率」，旋即引來各方擔心中央的調控是否再升級，尤其是對需求面的進一步打壓。然而，前天這個被稱為「京七條」的北京房地產調控新政，最突出的一點卻是強調增加供給，而非如往次般將遏抑需求作為重點。另外，這次亦完全看不到什麼「房價遠遠沒有回歸到合理水平」、「房價上漲過快」之類的「凶話」。
昔主力壓需求 今重增供給
具體內容上，「京七條」提出了「自住型商品住房」的概念，售價比周邊低30%，另外規定購買此類住房後5年內不得上市，5年後上市收益的30%要上交財政。買家方面，本市戶籍無房家庭及現有經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭可優先購買。土地方面，「自住商品房」採用「限房價、競地價」的方式出讓。數量方面，今年底要增加2萬套，根據中金的報告，這個數目約為北京市年供應量的20%左右。明年的目標是5萬套。
這次「京七條」的亮點除了從「壓需求」轉為「增供給」外，另一方面是突出「分層管理」的思路，即大幅增加中小型住宅以滿足中低收入的自住需求，而投資需求則以稅收及貸款來管理。有投資者或擔心前天北京提出了「低端有保障、中端有政策、高端有控制」的房地產市場總體思路中的「高端有控制」，指的是要控制高端項目樓價。根據內地媒體引述市住建委相關負責人的解讀，所謂「高端有控制」並不是指控制房價，而是指控制高端商品房供應在全市新建住宅中的比例。總體來說，「京七條」或對中低價的小戶型住宅價格有壓力，對豪宅的影響應該有限。
中小住宅價格或有壓力
這次「京七條」的另一個重要的信號是，其他城市會否仿效北京從「壓需求」轉為「增供給」呢？筆者認為要取決於該城市的客觀供需條件，如深圳因土地供應少，所以難以大幅增加供給，只好繼續調控需求。無論如何，筆者認為往後調控的影響會愈來愈少，個別公司的經營狀况更主導股價。
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