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【明報專訊】和黃日前公告，其與長江實業各持50%權益的上海東方匯經中心已鎖定買家，將以89.5億港元出售。東方匯經中心位於陸家嘴，是長江實業在滬打造的首個寫字樓項目，尚在建設中，預計2014年竣工。
據報道，去年長實執行董事趙國雄曾表示，長實將長期持有東方匯經中心，暫無分割出售打算，租賃對象則瞄準跨國公司總部、國際基金公司等。其突遭拋售，很多人就開始揣測上海樓市臨近崩潰邊緣。這樣的想法自有邏輯：李嘉誠在很多人心目中是華人投資界「超人」，他的決定不會錯。內地樓市價格愈來愈高，更多人引頸期盼樓市下跌，故惹來各種遐想。
商用地產不同住宅市場
對投資而言，最基本的邏輯就是「低買高賣」，「李超人」肯定深諳此道。與內地樓市相比，歐洲資產價格更低，此結論大約是不會錯的。若說內地樓市價格過高，肯定很多人都認同，但價格高就一定會跌嗎？况且，商業地產市場與住宅地產市場絕不可混為一談。在很多人習慣了把住宅市場泛化為「樓市」，不妨換個角度看看上海商業樓市。
首先在供應方面，截至2013年上半年，上海超甲級和甲級寫字樓現有620萬平方米。其中浦東「小陸家嘴」所佔比重最大，達到26%。未來數年，虹橋、後世博區域以及徐匯濱江等區域也將有大量新增寫字樓，2015年新供應將達到200萬平方米的新高。
經濟放緩難重挫樓市
另一方面，需求數據則較難查清，與住宅市場不同，商業地產、尤其是寫字樓市場的需求，需要從宏觀和中觀層面來探測。最明顯的信號一是整體經濟增速放緩，未來支撐發展的動力究竟何來？政治改革推動的經濟轉型若不能推進，只怕失速壓力會愈來愈大；二是上海自貿區目前來看有些雷聲大、雨點小，既得利益階層之間的矛盾很可能令上海再度失去發展的機遇；三則是內地官方媒體針對外資鋪天蓋地的負面報道，有些被批是「只許國企放火，不許外企點燈」，有些曝光則是「缺乏邏輯、避重就輕」，外資生存狀况近年變得愈來愈惡劣，不一定會保護國內企業活得更好，反會將外資阻擋在國門之外。有研究機搆預計，2015年上海甲級寫字樓空置率極有可能升至13%。
因此，相較住宅市場，筆者更擔心上海商業樓市。住宅市場價格泡沫明顯，但短期下跌可能很小，中期下跌空間有限。那些聽說「李嘉誠賣樓」就斷言上海樓市崩盤的人，真不要太傻太天真了。反而商業地產市場寒意更濃，除非由政治改革推動的經濟環境轉暖、轉活。
作者簡介﹕內地資深傳媒人
據報道，去年長實執行董事趙國雄曾表示，長實將長期持有東方匯經中心，暫無分割出售打算，租賃對象則瞄準跨國公司總部、國際基金公司等。其突遭拋售，很多人就開始揣測上海樓市臨近崩潰邊緣。這樣的想法自有邏輯：李嘉誠在很多人心目中是華人投資界「超人」，他的決定不會錯。內地樓市價格愈來愈高，更多人引頸期盼樓市下跌，故惹來各種遐想。
商用地產不同住宅市場
對投資而言，最基本的邏輯就是「低買高賣」，「李超人」肯定深諳此道。與內地樓市相比，歐洲資產價格更低，此結論大約是不會錯的。若說內地樓市價格過高，肯定很多人都認同，但價格高就一定會跌嗎？况且，商業地產市場與住宅地產市場絕不可混為一談。在很多人習慣了把住宅市場泛化為「樓市」，不妨換個角度看看上海商業樓市。
首先在供應方面，截至2013年上半年，上海超甲級和甲級寫字樓現有620萬平方米。其中浦東「小陸家嘴」所佔比重最大，達到26%。未來數年，虹橋、後世博區域以及徐匯濱江等區域也將有大量新增寫字樓，2015年新供應將達到200萬平方米的新高。
經濟放緩難重挫樓市
另一方面，需求數據則較難查清，與住宅市場不同，商業地產、尤其是寫字樓市場的需求，需要從宏觀和中觀層面來探測。最明顯的信號一是整體經濟增速放緩，未來支撐發展的動力究竟何來？政治改革推動的經濟轉型若不能推進，只怕失速壓力會愈來愈大；二是上海自貿區目前來看有些雷聲大、雨點小，既得利益階層之間的矛盾很可能令上海再度失去發展的機遇；三則是內地官方媒體針對外資鋪天蓋地的負面報道，有些被批是「只許國企放火，不許外企點燈」，有些曝光則是「缺乏邏輯、避重就輕」，外資生存狀况近年變得愈來愈惡劣，不一定會保護國內企業活得更好，反會將外資阻擋在國門之外。有研究機搆預計，2015年上海甲級寫字樓空置率極有可能升至13%。
因此，相較住宅市場，筆者更擔心上海商業樓市。住宅市場價格泡沫明顯，但短期下跌可能很小，中期下跌空間有限。那些聽說「李嘉誠賣樓」就斷言上海樓市崩盤的人，真不要太傻太天真了。反而商業地產市場寒意更濃，除非由政治改革推動的經濟環境轉暖、轉活。
作者簡介﹕內地資深傳媒人
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