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【明報專訊】雖然聯儲局似有放慢退市迹象，但發展商繼續積極開盤，所謂何事？看看昨天政府公布的最新房屋供應數據，便可能得到答案：香港最新一個季度反映未來3至4年的潛在房屋供應量（即包括可隨時動工、已落成及興建中的仍未售現樓和樓花單位），多達7.2萬伙，數字乃是7年來新高，更直逼7.3萬伙的歷史高位！
可以這樣說，過往數年住宅落成量的低谷肯定已過，未來數年會回歸正常，發展商今日仍惜售的話，他朝只會面對愈來愈多的新盤競爭，所以要積極去貨。
未來4年潛在供應量達7.2萬伙
事實上，由於辣招及新樓銷售條例，今年以來新盤只售出了約8000個單位，但同時政府卻積極推地，以至新盤消化速度遠遠落後於潛在住宅供應的增加速度，令發展商積壓的可售單位將愈來愈多，有代理行估計，香港的潛在房屋供應，明年可能會進一步升至約8萬伙水平。
德銀料樓價可跌一半
今時今日，發展商已先知先覺的加速賣樓，但一般小業主仍沉醉在低息的環境，覺得供樓利息仍低，不用心急賣樓，然而，當他日息率回升，到了想賣樓的時候，可能已發覺市場上的大部分準買家，早已被發展商透過減價或補貼額印等方法搶先吸納，到時可能要在已調整的低價，再要劈價才找到賣家。
早前基金經理陸東預測香港樓價在未來2年有可能下跌一半，引來市場嘩然，但似漸漸開始獲得同行認同。德銀便剛發表報告，指發展商劈價賣樓，影響勢必波及二手市場，指香港未來12個月，住宅樓價可能會跌15％至20％，更指若觀察以往的香港樓市周期，樓價等閒可跌40％以上，而若計及香港的競爭力有所減弱，內地上海自貿區和深圳前海的發展，會對香港構成壓力，香港樓價在今個下跌周期，最終可能跌足一半。
萊坊：貴租損港金融中心競爭力
德銀說香港的競爭力在減弱，是否有所根據？國際物業顧問萊坊最近完成了一項調查，發覺香港的核心商業區的寫字樓租金，在全球主要城市排名第一（圖1），更是上海同類物業的2.7倍。然而，由現在至2020年，香港每年商廈新落成量平均每年只有14.5萬平方米，而同期上海每年商廈新供應卻達100萬平方米（圖2），在此消彼長下，將會有損香港作為國際金融中心的競爭力。
其實，香港面對的問題，又何止來自對外的競爭？政務司長林鄭月娥周四在公布人口政策諮詢文件時便指出，香港正面對人口老化及勞動人口萎縮兩大挑戰。她表示，香港人口正急速老化，「以2011年的普查人口的推算，人口老化的速度比原先，即2006年時的推算快了。去到2041年，差不多每3個人中就有一人是65歲或以上」。
人口老化 住宅需求降
另外，「第二個的人口挑戰，就是勞動人口的下降。由於在二次世界大戰後的嬰兒潮已經進入退休的年齡，所以現時估計，勞動人口一直會持續上升，去到2018年的高峰大概是371萬。從這點開始它就會下降。換句話說，在2018年後，退休的人數會比加入勞動市場的人數多，所以，勞動人口會開始下降（圖3）」。
大家想想，當一般人年齡到了65歲以後，還會想上車、換樓，甚至大膽買樓投資嗎？另外，當一個地方負責搵錢的勞動人口減少，則對住宅的需求，是會增加，還是會減少？可以說，香港往後樓市，會愈來愈受到人口老化和勞動人口減少這兩個負面因素所影響，不可不察。
倘撤兌換人幣上限 港元更不值錢
另外，央行將研究撤銷港人每日只可兌換兩萬元人民幣的限制，那對香港會有何影響？有人說倘人民幣兌換撤限，會有更多人將港元兌換人民幣，令港元更不值錢，為了保值，港人會更加傾向買「磚頭」。不過，也有分析說現時二手業主堅持不賣樓，其中一個重要原因是套現後資金沒出路，但當兌換人民幣撤限後，卻可更容易將賣樓所得轉作人民幣存款，或買入相關的理財工具，賺取相對穩陣的較高利息收入。哪種說法較可信，還是留待讀者自行判斷吧。
港股近日又再受壓，發展商加快賣樓也令樓市增添不明朗。為此，《明報》會在下月7日舉辦投資研究會，除了由筆者為大家探討樓市最新方向外，同時邀得恒生投資服務首席分析員溫灼培主講「環球經濟新形勢」，以及由獅子山學會行政總裁王弼以一個小投資者角度，如何做好投資部署。有興趣讀者，可登入以下網址報名﹕mpfinance.com/property1107.htm。
撰文﹕陸振球
可以這樣說，過往數年住宅落成量的低谷肯定已過，未來數年會回歸正常，發展商今日仍惜售的話，他朝只會面對愈來愈多的新盤競爭，所以要積極去貨。
未來4年潛在供應量達7.2萬伙
事實上，由於辣招及新樓銷售條例，今年以來新盤只售出了約8000個單位，但同時政府卻積極推地，以至新盤消化速度遠遠落後於潛在住宅供應的增加速度，令發展商積壓的可售單位將愈來愈多，有代理行估計，香港的潛在房屋供應，明年可能會進一步升至約8萬伙水平。
德銀料樓價可跌一半
今時今日，發展商已先知先覺的加速賣樓，但一般小業主仍沉醉在低息的環境，覺得供樓利息仍低，不用心急賣樓，然而，當他日息率回升，到了想賣樓的時候，可能已發覺市場上的大部分準買家，早已被發展商透過減價或補貼額印等方法搶先吸納，到時可能要在已調整的低價，再要劈價才找到賣家。
早前基金經理陸東預測香港樓價在未來2年有可能下跌一半，引來市場嘩然，但似漸漸開始獲得同行認同。德銀便剛發表報告，指發展商劈價賣樓，影響勢必波及二手市場，指香港未來12個月，住宅樓價可能會跌15％至20％，更指若觀察以往的香港樓市周期，樓價等閒可跌40％以上，而若計及香港的競爭力有所減弱，內地上海自貿區和深圳前海的發展，會對香港構成壓力，香港樓價在今個下跌周期，最終可能跌足一半。
萊坊：貴租損港金融中心競爭力
德銀說香港的競爭力在減弱，是否有所根據？國際物業顧問萊坊最近完成了一項調查，發覺香港的核心商業區的寫字樓租金，在全球主要城市排名第一（圖1），更是上海同類物業的2.7倍。然而，由現在至2020年，香港每年商廈新落成量平均每年只有14.5萬平方米，而同期上海每年商廈新供應卻達100萬平方米（圖2），在此消彼長下，將會有損香港作為國際金融中心的競爭力。
其實，香港面對的問題，又何止來自對外的競爭？政務司長林鄭月娥周四在公布人口政策諮詢文件時便指出，香港正面對人口老化及勞動人口萎縮兩大挑戰。她表示，香港人口正急速老化，「以2011年的普查人口的推算，人口老化的速度比原先，即2006年時的推算快了。去到2041年，差不多每3個人中就有一人是65歲或以上」。
人口老化 住宅需求降
另外，「第二個的人口挑戰，就是勞動人口的下降。由於在二次世界大戰後的嬰兒潮已經進入退休的年齡，所以現時估計，勞動人口一直會持續上升，去到2018年的高峰大概是371萬。從這點開始它就會下降。換句話說，在2018年後，退休的人數會比加入勞動市場的人數多，所以，勞動人口會開始下降（圖3）」。
大家想想，當一般人年齡到了65歲以後，還會想上車、換樓，甚至大膽買樓投資嗎？另外，當一個地方負責搵錢的勞動人口減少，則對住宅的需求，是會增加，還是會減少？可以說，香港往後樓市，會愈來愈受到人口老化和勞動人口減少這兩個負面因素所影響，不可不察。
倘撤兌換人幣上限 港元更不值錢
另外，央行將研究撤銷港人每日只可兌換兩萬元人民幣的限制，那對香港會有何影響？有人說倘人民幣兌換撤限，會有更多人將港元兌換人民幣，令港元更不值錢，為了保值，港人會更加傾向買「磚頭」。不過，也有分析說現時二手業主堅持不賣樓，其中一個重要原因是套現後資金沒出路，但當兌換人民幣撤限後，卻可更容易將賣樓所得轉作人民幣存款，或買入相關的理財工具，賺取相對穩陣的較高利息收入。哪種說法較可信，還是留待讀者自行判斷吧。
港股近日又再受壓，發展商加快賣樓也令樓市增添不明朗。為此，《明報》會在下月7日舉辦投資研究會，除了由筆者為大家探討樓市最新方向外，同時邀得恒生投資服務首席分析員溫灼培主講「環球經濟新形勢」，以及由獅子山學會行政總裁王弼以一個小投資者角度，如何做好投資部署。有興趣讀者，可登入以下網址報名﹕mpfinance.com/property1107.htm。
撰文﹕陸振球
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