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【明報專訊】如一直有跟蹤本欄的讀者應知道融創中國（1918）是筆者的愛股。股價去年表現突出，但今年表現麻麻。儘管首9個月合約銷售金額的升幅達70%，僅次碧桂園（2007），但股價遠遠不及碧桂園，以及獲得估值重估的世茂（0813）。筆者認為最重要原因是市場擔心融創今年拿地太過進取，部分地塊地價更成為新地王，尤以北京地塊為甚。德銀於9月更以「We are concerned about a potential return to Sunco mode」為題，擔心孫宏斌似有重回2003年至2006年掌舵順馳時過度擴張時傾向。是否如此，可以回顧一下今年的賣地情况。
今年股價表現落後同業
先從Top-down去看。根據花旗的報告，融創今年為止總共花了237億元（人民幣•下同）拿地338萬平米（權益計），即平均地價約7000元。融創今年合約銷售均價為1.9萬元左右，往後毛利率要做到30%以上並不困難。接下來從Bottom-up去看主要（以賣地金額計）項目。上海盛世濱江項目位置超優越，地價2.5萬元，均價7萬以上肯定沒問題；北京亦莊地價2.5萬至3萬元，均價應在5萬元以上；天津洞庭路壹號地價5000元，均價應在1.3萬元以上，所以主要項目毛利率亦是30%以上。至於最為市場擔心的北京農展館地塊，地價雖高達7.3萬元，但均價應能做到13萬元以上。更重要的是，該地塊建築面積只有4萬多，銷售資源（Saleable Resources）只有約70億元，項目預計2014及2015年開賣，假設2014年推一半約30多億元的銷售資源，該項目佔融創明年預計總銷售資源1300億元不到3%！可以說，該項目是「雷聲大、雨點小」，對融創明年的合約銷售根本不會有很大的影響。
農展館項目 對整體銷售影響微
融創合約銷售今年應做到500億元以上。花旗預計明年的銷售資源1300億元，如能做到55%銷售率（以往60%以上），合約銷售便能達650億元以上，有30%以上增長。明年市盈率及市帳率僅3倍及0.8倍，估值嚴重被低估。筆者相信融創最遲於2015年成一線內房股（約800億至1000億元年銷售）。
（逢周一、二、三、五刊出）
gubiao388@gmail.com
[股飈 飈升股部落]
今年股價表現落後同業
先從Top-down去看。根據花旗的報告，融創今年為止總共花了237億元（人民幣•下同）拿地338萬平米（權益計），即平均地價約7000元。融創今年合約銷售均價為1.9萬元左右，往後毛利率要做到30%以上並不困難。接下來從Bottom-up去看主要（以賣地金額計）項目。上海盛世濱江項目位置超優越，地價2.5萬元，均價7萬以上肯定沒問題；北京亦莊地價2.5萬至3萬元，均價應在5萬元以上；天津洞庭路壹號地價5000元，均價應在1.3萬元以上，所以主要項目毛利率亦是30%以上。至於最為市場擔心的北京農展館地塊，地價雖高達7.3萬元，但均價應能做到13萬元以上。更重要的是，該地塊建築面積只有4萬多，銷售資源（Saleable Resources）只有約70億元，項目預計2014及2015年開賣，假設2014年推一半約30多億元的銷售資源，該項目佔融創明年預計總銷售資源1300億元不到3%！可以說，該項目是「雷聲大、雨點小」，對融創明年的合約銷售根本不會有很大的影響。
農展館項目 對整體銷售影響微
融創合約銷售今年應做到500億元以上。花旗預計明年的銷售資源1300億元，如能做到55%銷售率（以往60%以上），合約銷售便能達650億元以上，有30%以上增長。明年市盈率及市帳率僅3倍及0.8倍，估值嚴重被低估。筆者相信融創最遲於2015年成一線內房股（約800億至1000億元年銷售）。
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