馮國堅﹕長遠房策房屋需求推算的謬誤

【明報專訊】本文就政府近日推出的「長遠房屋策略諮詢文件」中的長遠房屋需求推算方法作出分析，透過將是次文件與1998年長策的推算模式作比較，指出是次以未來新增家庭住戶數目及空置率推算建屋目標的缺陷。


■新不如舊？1998年長遠房屋策略的推算方法

1998年長遠房屋策略就未來需要新增房屋數量的推算方法，與是次文件建議的不同。1998年的方法同樣以過往的人口增長趨勢作基礎，並參考了經濟增長的影響，但不同之處在於它有進一步考慮市民大眾的房屋意願、住戶收入及負擔能力等因素，是2013年文件所欠缺的。


■2013年文件以空置率推算房屋需要的謬誤

根據文件的介紹，未來的房屋需求包括4部分：住戶數目淨增長、受重建影響住戶、居住環境欠佳住戶及其他部分（頁41，圖4.1）。為方便分析，筆者將它簡化為兩個部分，即估計未來10年淨增加的房屋單位數量，以及現存房屋中有待改善的單位數量（包括公營及私營房屋）。對於估計未來增加的單位數量，文件進一步解釋是以人口普查數據過往10年的趨勢作推算基礎，「採用計量經濟模型進行了分析，量化住戶組成情况與經濟表現（由實質本地生產總值增長率為代表）和房屋市場情况（由私人單位平均空置率為代表）的關係。我們繼而推算在不同假設下未來家庭住戶的數目，從而得出一系列長遠房屋需求的推算」（頁31）。簡單來說，就是估計在經濟增長及房屋市場變化的影響下新增加的住戶數目。誠然，住戶數目的增加與能否成功找到房屋有密切關係，而能否找到房屋又受着多種因素影響，包括新增住戶期望是自置或租賃樓宇、樓價或租金水準高低及與之相關的住戶負擔能力高低。如這些因素未能互相配合，即使有房屋需要，例如子女結婚、夫婦分居鰼B、改變生活方式等，戶數也只會維持不變。這是顯而易見的道理。


但文件採用空置率作為新增住戶數目的參考，實有潛在的負面後果。


空置率受着不同因素影響，包括樓價或租金水平的高低、市民負擔能力的多少、房屋供應的變化等。先說樓價和租金，從香港過往房屋市場的表現來看，樓價高企、市民負擔能力低、空置率便升高，住戶數目增加的可能性便下降。相反，當樓價屬市民負擔能力之內，空置率便下降，但住戶亦可能因供應不足而買不到樓、未能分戶。換句話說，空置率背後可能是住戶面對樓價變動及供應的一種適應方法：忍受不愜意的居住環境、不分戶。文件以空置率來推算需要新增住戶數量，在空置率升高或下降的兩種情况下，需要均會被低估！其次，空置率的變動與樓宇供應有着緊密的關係，這與供應一手樓宇的發展商的銷售策略及供應二手樓宇的業主的取態有關係。以與空置率相符的住戶數目作為香港市民長遠房屋需要的參考，政府實在有低估房屋需要、壓低建屋目標的嫌疑。


■結語

誠然，1998年長策的缺陷甚多，本文不能盡錄，但原則上，它顯示了當時政府在規劃時有較積極地考慮市民的房屋意願，較現時政府更為進取。本文旨在指出，此次的推算方法在反映居民住屋意願、面對房屋市場變化上較15年前更不積極。推算方法多樣，此處不能盡錄，建議政府於推算時，應加入居民房屋意願及「居民負擔能力」。因推算方法的謬誤而低估需要，訂定較低的建屋目標，如此，即使將來目標達至（即10年建47萬單位），不少市民仍需忍受不合理的居所。


作者是浸會大學社會工作系助理教授