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【明報專訊】差餉物業估價署最新數據顯示，本港樓市相當扭曲，未來幾年樓市的展望實在堪憂。
數字顯示：9月份整體全港私人住宅樓價指數按月回落0.32%。當中面積較大的豪宅單位跌幅較中小型住宅大。今年首9個月整體私人住宅樓價累計上升7.8%，當中430平方呎以下的住宅樓價升幅最大，達到8.7%，1722平方呎以上的豪宅單位樓價則累計跌0.56%。
細價樓升幅大 因換樓少
為什麽430平方呎以下的住宅樓價升幅居然會最大？種種辣招之下，炒賣早已絕迹，這麽小的單位在香港早已嫌太多，反而較大一點、港人賴以改善擠迫環境的單位長期不足。何以長期短缺的反而不升甚至倒跌，早已嫌太多的小單位反而要升？
其實樓價升跌都是短期供求變化所造成。說小的單位香港早已嫌太多，是指長期存量多於本港長期需要。香港人多渴望能住得寬敞一點。這個長期的潛在需求很大，卻被辣招窒礙了，無法轉化為購買力。發展商縱然回應港人擬改善居住環境的訴求，供應本來較受歡迎的單位，卻面對滯銷困局。由於換樓的住户很少，因換樓而騰出的二手的小單位反而變得渴市，升得不亦樂乎。
大單位滯銷 衍生租金下跌
樓市的扭曲並不止於出售單位。由於大單位滯銷，售轉租個案大增，使租金出現較大跌幅。由於小單位短期供應少，業主要賣難度不大，售轉租個案比大單位少，造成租金上升壓力。據差餉物業估價署資料，9月整體住宅租金按月上升0.32%，比8月0.13%的升幅為高；但逾1075平方呎的住宅的租金按月則回落0.21%，中小型住宅租金按月升幅為0.45%。
然而，小型住宅中長期同樣要面對樓價下跌。特區政府一方面用辣招打壓需求，一方面又積極覓地建樓，前者無疑制住了樓價的進一步上升，卻同時也制住了換樓活動和若干行業的生計；後者本是正確的德政，卻難免在將來息口回升樓市信心大跌時進一步加劇樓市的下瀉。屆時負資產個案大升，首當其衝的卻是實力最弱的今天上車的小市民。
辣招最大的得着，相信是特區政府和一些未上車人士的自我感覺良好。受苦的卻是失掉生計如代理和急於套現的業主，和即將浮現的負資產人士。更堪憂的是：特區政府為香港開了個頭，從此政策風險將是在香港投資的人士必須正視的重大因素。
嶺南大學公共政策研究中心主任
[何濼生 濼觀天下]
數字顯示：9月份整體全港私人住宅樓價指數按月回落0.32%。當中面積較大的豪宅單位跌幅較中小型住宅大。今年首9個月整體私人住宅樓價累計上升7.8%，當中430平方呎以下的住宅樓價升幅最大，達到8.7%，1722平方呎以上的豪宅單位樓價則累計跌0.56%。
細價樓升幅大 因換樓少
為什麽430平方呎以下的住宅樓價升幅居然會最大？種種辣招之下，炒賣早已絕迹，這麽小的單位在香港早已嫌太多，反而較大一點、港人賴以改善擠迫環境的單位長期不足。何以長期短缺的反而不升甚至倒跌，早已嫌太多的小單位反而要升？
其實樓價升跌都是短期供求變化所造成。說小的單位香港早已嫌太多，是指長期存量多於本港長期需要。香港人多渴望能住得寬敞一點。這個長期的潛在需求很大，卻被辣招窒礙了，無法轉化為購買力。發展商縱然回應港人擬改善居住環境的訴求，供應本來較受歡迎的單位，卻面對滯銷困局。由於換樓的住户很少，因換樓而騰出的二手的小單位反而變得渴市，升得不亦樂乎。
大單位滯銷 衍生租金下跌
樓市的扭曲並不止於出售單位。由於大單位滯銷，售轉租個案大增，使租金出現較大跌幅。由於小單位短期供應少，業主要賣難度不大，售轉租個案比大單位少，造成租金上升壓力。據差餉物業估價署資料，9月整體住宅租金按月上升0.32%，比8月0.13%的升幅為高；但逾1075平方呎的住宅的租金按月則回落0.21%，中小型住宅租金按月升幅為0.45%。
然而，小型住宅中長期同樣要面對樓價下跌。特區政府一方面用辣招打壓需求，一方面又積極覓地建樓，前者無疑制住了樓價的進一步上升，卻同時也制住了換樓活動和若干行業的生計；後者本是正確的德政，卻難免在將來息口回升樓市信心大跌時進一步加劇樓市的下瀉。屆時負資產個案大升，首當其衝的卻是實力最弱的今天上車的小市民。
辣招最大的得着，相信是特區政府和一些未上車人士的自我感覺良好。受苦的卻是失掉生計如代理和急於套現的業主，和即將浮現的負資產人士。更堪憂的是：特區政府為香港開了個頭，從此政策風險將是在香港投資的人士必須正視的重大因素。
嶺南大學公共政策研究中心主任
[何濼生 濼觀天下]
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