【明報專訊】《明報》上周舉辦「政經動盪下的投資決策」講座，主講者有明報地產版主管陸振球、獅子山學會行政總監王弼和恒生投資有限公司首席分析員溫灼培，分析最新的投資環境和部署策略。三名講者都認同，明年經濟環境會較今年複雜，投資時宜小心。
陸振球表示，樓市仍是香港人最關心的投資項目之一，觀察「醒目資金」的流向，可以更早作出部署，一般而言，豪宅買家應會較中小住宅的買家「醒目」，因此豪宅表現會更具前瞻性。
豪宅跑輸中小住宅 具前瞻性
陸振球指出，根據金管局的統計，自2010年尾開始，豪宅樓價指數升幅有落後中小住宅的迹象，部分原因固與在政府推出辣招後，買賣豪宅要支付更高的特別印花稅，以及按揭成數較低有關，但也一定程度上側面反映豪宅買家對後市較為審慎。
另一方面，近期不少屬「樓神級」的樓市參與者，也發表對後市看淡的言論，包括長實（0001）主席李嘉誠早前便指他也看不通後市，否則早已投地起樓，事實上他旗下的公司，已有一年時間未有在香港購入任何土地，長實更是在今年3月首個劈價賣貨尾的發展商，減價逾一成沽清一號•西九龍的單位。
地產巨擘齊看淡後市
除了李嘉誠，另一地產巨頭恒基地產（0012）主席李兆基亦指樓市已開始調整。同時，新鴻基地產（0016）聯席主席郭炳江也在早前稱樓市前景不明朗下，之後大幅減價推售九龍站天璽的貨尾單位。
陸振球指出，過往有利香港樓價的兩大因素已開始出現變化。首先，最近一年多政府加快推地，以及發展商加快起樓，樓宇落成量和供應量肯定已過低谷，如早前政府便宣布，未來3至4年的私人住宅潛在供應量（包括可隨時動工，已動工並已售出的樓花單位，以及已動工仍未售出的樓花單位）已升至7.2萬個單位，為7年新高，將對樓市慢慢造成壓力。
另一方面，雖然香港仍然持續低息，但市場已在談論美國聯儲局何時退市，縱使美國何時加息未知，但息口相信已見底，未來將易升難跌，同樣是不利樓市。
事實上，除了上述提到的李嘉誠已長時間沒有買地，近期地皮的成交價也每况愈下，如將軍澳及九肚山兩個地區，地皮成交價都接近兩年低位，便反映對香港樓市最有研究的發展商，對後市也變得相對保守。
除了發展商，近期不少外資行也紛紛發表看淡香港樓市報告，其中如德銀更直指香港正面臨經濟競爭力減退的問題，比如上海發展自貿區，以及深圳的前海，或遲或早便會和香港「搶生意」。另外，近年香港的競爭對手新加坡，其國民平均生產總值（GDP）也漸漸拋離香港，都是對香港經濟和樓市發出了警號。
樓市倘調整 難如97深
不過，陸振球也指出，現時港人買樓的借貸比率和供樓負擔比率都遠低於1997年上一次高峰期時，所以縱使樓價出現調整，其幅度和時間，也難以如1997至2003年時樓價般跌足6年多，跌幅接近七成。陸振球認為，從觀察樓市「醒目資金」的表現，如從投資角度，現在並不適宜心急高追入市，而如有閒資，可考慮其他地區如內地的房產等。
為此，《明報》會在下月5日舉行中港物業投資講座，將由陸振球與擁有數十億元物業資產的亞洲地產創辦人蔡志忠，分析內地與香港樓市最新形勢和投資機會，並會在下月14日舉辦「與曾淵滄教授同行投資及睇樓團」，由曾淵滄教授與陸振球和讀者到中山一日遊，屆時會一邊講解投資內地房產的技巧，以及分享其他投資意見，並會實地參觀中山樓盤。有興趣參加讀者可向明報市場部王小姐致電查詢﹕2595 3188。
明報記者
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