【明報專訊】美國聯儲局下任主席提名人選耶倫，周四出席參議院銀行委員會的提名聽證會，表示雖認同「不能無止境」買債，但就直言沒有退市時間表，並稱現時繼續量化寬鬆（QE）好處多過壞處。市場解釋為美國加息遙遙無期，昨天港股便亢奮的大升逾300點，當然也會有人認為對香港的樓市有利。
不過，筆者想指出的是，耶倫發言以後，雖然美股繼續創新高，但升幅不大，而更重要的是美國10年債息未見明顯受落，今日歐洲時段至少可企穩在2.7厘以上水平。
美不加短息 長息也可升
其實，有一定經濟知識的，都會知道美聯儲所謂不加息，只是不調升拆借給銀行的短息率，但美國10年期債息較過去一年低位有接近1倍的升幅，而美國的30年固定按揭息率，也從低位的3.3厘左右水平，一度升穿至逾4.5厘水平，而最近也仍在4.3厘水平左右徘徊（圖1），便反映認為美聯儲不加息，香港便也一定可以保持低息（包括按息），如看看美國按揭息率的表現，便知道可能太樂觀。
耶倫在聽證會也被問及對金價的看法，她回應說自己沒有預測金價的模型，但就認為人們買金，主要是「恐懼」，在人們恐怕經濟和金融市場出現震盪時，便會買金並推升金價。筆者感興趣的是，耶倫並沒有將黃金價格與通脹掛鈎，那是她認為兩者真的沒關係，還是不想提？因美國其實通縮壓力可能大過通脹，所以才要繼續QE谷經濟，而通縮是資產價格的天敵？
樓價瀉 勿寄望內地客出手接貨
說開黃金，巴克萊剛發表報告維持對香港未來兩年樓價可跌30％的看法。巴克萊指出，一些人說政府最終有可能會撤去辣招，而內地買家將重來，其買樓能力遠高於港人，所以不怕樓市會出現明顯調整。
不過，巴克萊不同意有關看法，認為當一項投資的價格轉跌，人們的消費和投資心理也會出現改變，不會再不計投資價值和回報的去接跌下來的刀。該行舉例，當黃金跌穿1600美元初期，也有指內地人對黃金需求強烈會托起金價，但只曾出現短暫的大媽搶金，之後金價再跌，便再沒見到內地人來香港掃金。
另一例子是紅酒，也曾指內地人會不問價的買高價紅酒，但根據Live-ex 100紅酒價格指數，酒價雖然已較高位回落27％（圖2），同樣不見內地客去掃貨支撐紅酒價格，而是愈跌愈有。巴克萊認為，內地人不是傻的，以為他們會永遠不理投資價值，就算要被抽重稅也一定要買香港樓？
港銀行若收水 影響不容忽視
政府昨天公布，第三季GDP增長僅2.9％，較第二季的3.2％放緩，亦較預期差，而私人消費開支按季跌0.8％，按年亦只升2.8％，同樣較第二季的4.2％顯著放慢。長實（0001）主席李嘉誠早前斷言，政府推出的打壓樓市辣招對經濟影響，會在明年變得明顯，而香港GDP在上季已出現放緩，會否是經濟和樓市的警號？
筆者想大家思考一個問題，如辣招確實已堵塞了內地人來港買樓的大部分購買力，而本地的GDP也開始放緩，那樓價仍可長期高企嗎？
大家可看一看一個有趣的數據﹕香港按揭餘額佔香港GDP的百分比。原來這一個數據自2007年金融海嘯後逐年攀升，至去年底已升至10多年有紀錄的高位，達到42.56%（圖3）。即是說，香港近年樓價攀升，GDP增長的利好作用，可能遠遠不如因借貸增長促成的效應，一旦香港銀行收水，對樓市的影響實不容忽視。
香港物業投資吸引力褪色？
最近金管局宣布在倫敦發展商廈，而領匯（0823）也表示正研究在深圳以至廣州的珠三角一帶併購商場，一定程度反映其他地區的物業吸引力，較諸香港為高。比方說，香港正在推出辣招打壓樓市，但英國卻放寬按揭和為上車客買樓的按揭作擔保；另外，當香港的消費支出放緩，但內地人每年加薪幅度卻每每有一成多，則內地物業的投資回報和升值潛力便可能較香港更吸引。
從來，一個地方的經濟競爭力，與樓價表現息息相關。筆者接受Smart Expo國際投資及房產博覽邀請，於下周六在會展演講，題目為「從競爭力看香港樓市」，有興趣讀者可登入以下網址參閱詳情﹕www.smartexpos.com/smartexpo2013/hknov/speakers_c.htm
陸振球
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財經
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