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【明報專訊】兩年期的財政部人民幣國債昨開始接受香港散戶認購，初步定息2.8厘，據券商指首日反應不俗，認購額勝過去年。買入有關投資工具，除了希望可獲兩年內每年派息2.8厘，不少人會着眼人民幣每年可升值2％至3％，合供提供每年以港幣計約5％的總回報，可能更勝買樓收租。
大家不妨以剛公布價單位的灣仔新盤囍滙作比較。囍匯首批推220伙，逾五成屬一房單位，平均實用呎價22,753元，惟發展商提供最多17.5%的優惠，令整體平均呎價降至約18,771萬元，低於區內近年落成的樓盤二手呎價一至兩成，屬灣仔區5年內呎價最平新盤。樓盤昨天獲約350個認購登記後，再宣布加推110個單位。
買囍滙收租 料回報約2.8厘
要留意首推的220伙，乃今期第2座及第3座21樓以下的中低層單位，大部分只能擁有近距離的樓景，樓價較稍後推出的第1座可以望修頓球場（高層甚至可望海景），自然會較相宜。另外也要清楚，樓盤首批單位雖提供最高達17.5%的折扣優惠，也要留意當中8%的優惠是要即供才有，而樓盤要2年後才收樓，即是錢先付了，但2年後才可收租，若估計租金回報為接近3厘，便等同少了6%的收益或折扣優惠。
另外，折扣其中包括7.5%的印花稅優惠，但這筆錢不可視為會落你袋，而是用來支付給政府的，若買樓作收租，計算回報便應排除了這個金額。若計及上述的折扣因素，筆者認為囍滙首批220伙的真正樓價，其實等於每呎約2.1萬元左右。
現時附近較新樓盤如嘉薈軒及YORK PLACE，市值租金約55元左右，假設囍匯收樓時也可每呎收租55元，但就要扣除每呎3.5至3.8元的管理費，以及要代租客付出的差餉等費用，則實收約50元，以每呎2.1萬元樓價計，淨租金回報率為2.8厘左右，算是合理，卻是低於上周政府公布香港今年10月的按年通脹率達4.3％。至於2.8厘的租金回報，則和上述兩年期人民幣國債收息率相若，而市場普遍相信買入人民幣國債可享人民幣的升值，相對下，買囍匯收租，樓價兩年後可以升，也可以跌，與國債各有特色。
不過，申請人民幣國債，未必能可以大手入貨，買樓收租卻可以一次過處置大筆閒置資金的需要。如不想買樓收租，又想有穩定回報，涉及金額又大的話，或可以考慮房託領匯（0823）。
買房託領匯收息可達4.1厘
獅子山學會行政總監王弼最近為《明報》舉辦的投資講座作演講，大談他買收息股如領匯的心得，並撰文指出﹕「投資要講貨比貨。我沒有水晶球，不知樓價會否永遠向上，不過如果我一定要投資抗通脹的話，買樓收租相對領匯（0823），我一定選擇後者。領匯最近公布業績，中期息派息80.22仙，以過去增派息的幅度計，末期息有可能達85仙，以現價約39.5元計，利率仍有4.1厘，比買樓收租高得多，更不用為空租、租霸、政府徵收印花稅等煩惱，還有未來5年仍有加派息的空間，和因加派息所衍生的股價升幅，又可以選擇以股代息享受真正的複息財富效應。」他又稱﹕「領匯，是一隻非常悶的股票，但投資永遠是勝者為王，而不是尋刺激。有紀律耐心地等收割，有高度的投資紀律，是在央行瘋狂印鈔下的必勝之道。當大家有大量領匯這類優質股票打底，之後自然能安心玩較高風險的尋寶遊戲。」
辣招令市民置業意欲大減
近年樓價高企，租金回報下跌，加上政府不斷打壓樓市，市民買樓的意欲也開始減弱。花旗銀行自去新特首梁振英上任後，開始委託香港大學社會科學研究中心就香港市民置業意向進行電話訪問，每次平均訪問約500個21至60歲的香港成年市民，得出結果顯示，在梁振英上任初期，表示十分感興趣及頗感趣買樓的被訪者比例，由最初佔18％，一度攀升至26％，但隨政府加大辣招力度，有關比例即拾級而下的一度跌至12％，至今年9月才稍反彈至15％（圖1），反映市民買樓熱情冷卻。
同一調查又顯示，認為樓價未來一年會續升的比例，由去年9月最高佔59％，跌至今年9月的只佔33％，而認為樓價未來一年會下跌的比例，則由同期最低點的25％升至45％（圖2）。此外，認為現時是買樓好時機的比例也在下跌，認為是差的入市時間，所佔比例卻在高位徘徊（圖3）。
筆者認為，判斷應否入市，除了看政府政策和利率變化及供應等因素外，一個地方的競爭力，也是決定樓價未來方向的重要因素。筆者今日下午一時在會展以「從競爭力看香港樓市」作演講（詳情﹕http://www.smartexpos.com/hk）。另外，《明報》會在下月5日舉行中港物業投資講座，將由筆者與擁有數十億元物業資產的亞洲地產創辦人蔡志忠，分析內地與香港樓市最新形勢和投資機會，並會在下月14日舉辦「與曾淵滄教授同行投資及睇樓團」，由曾淵滄教授與筆者和讀者到中山一日遊，屆時會一邊講解投資內地房產的技巧，以及分享其他投資意見，並會實地參觀中山樓盤，有興趣參加讀者可今日到會展筆者演講現場報名，會即場獲贈筆者的《樓巿高手 智富攻略》乙本。
查詢詳情﹕致電明報市場部（王小姐）﹕2595 3188
網址﹕http://mpfinance.com/property1207.htm
明報記者 陸振球
大家不妨以剛公布價單位的灣仔新盤囍滙作比較。囍匯首批推220伙，逾五成屬一房單位，平均實用呎價22,753元，惟發展商提供最多17.5%的優惠，令整體平均呎價降至約18,771萬元，低於區內近年落成的樓盤二手呎價一至兩成，屬灣仔區5年內呎價最平新盤。樓盤昨天獲約350個認購登記後，再宣布加推110個單位。
買囍滙收租 料回報約2.8厘
要留意首推的220伙，乃今期第2座及第3座21樓以下的中低層單位，大部分只能擁有近距離的樓景，樓價較稍後推出的第1座可以望修頓球場（高層甚至可望海景），自然會較相宜。另外也要清楚，樓盤首批單位雖提供最高達17.5%的折扣優惠，也要留意當中8%的優惠是要即供才有，而樓盤要2年後才收樓，即是錢先付了，但2年後才可收租，若估計租金回報為接近3厘，便等同少了6%的收益或折扣優惠。
另外，折扣其中包括7.5%的印花稅優惠，但這筆錢不可視為會落你袋，而是用來支付給政府的，若買樓作收租，計算回報便應排除了這個金額。若計及上述的折扣因素，筆者認為囍滙首批220伙的真正樓價，其實等於每呎約2.1萬元左右。
現時附近較新樓盤如嘉薈軒及YORK PLACE，市值租金約55元左右，假設囍匯收樓時也可每呎收租55元，但就要扣除每呎3.5至3.8元的管理費，以及要代租客付出的差餉等費用，則實收約50元，以每呎2.1萬元樓價計，淨租金回報率為2.8厘左右，算是合理，卻是低於上周政府公布香港今年10月的按年通脹率達4.3％。至於2.8厘的租金回報，則和上述兩年期人民幣國債收息率相若，而市場普遍相信買入人民幣國債可享人民幣的升值，相對下，買囍匯收租，樓價兩年後可以升，也可以跌，與國債各有特色。
不過，申請人民幣國債，未必能可以大手入貨，買樓收租卻可以一次過處置大筆閒置資金的需要。如不想買樓收租，又想有穩定回報，涉及金額又大的話，或可以考慮房託領匯（0823）。
買房託領匯收息可達4.1厘
獅子山學會行政總監王弼最近為《明報》舉辦的投資講座作演講，大談他買收息股如領匯的心得，並撰文指出﹕「投資要講貨比貨。我沒有水晶球，不知樓價會否永遠向上，不過如果我一定要投資抗通脹的話，買樓收租相對領匯（0823），我一定選擇後者。領匯最近公布業績，中期息派息80.22仙，以過去增派息的幅度計，末期息有可能達85仙，以現價約39.5元計，利率仍有4.1厘，比買樓收租高得多，更不用為空租、租霸、政府徵收印花稅等煩惱，還有未來5年仍有加派息的空間，和因加派息所衍生的股價升幅，又可以選擇以股代息享受真正的複息財富效應。」他又稱﹕「領匯，是一隻非常悶的股票，但投資永遠是勝者為王，而不是尋刺激。有紀律耐心地等收割，有高度的投資紀律，是在央行瘋狂印鈔下的必勝之道。當大家有大量領匯這類優質股票打底，之後自然能安心玩較高風險的尋寶遊戲。」
辣招令市民置業意欲大減
近年樓價高企，租金回報下跌，加上政府不斷打壓樓市，市民買樓的意欲也開始減弱。花旗銀行自去新特首梁振英上任後，開始委託香港大學社會科學研究中心就香港市民置業意向進行電話訪問，每次平均訪問約500個21至60歲的香港成年市民，得出結果顯示，在梁振英上任初期，表示十分感興趣及頗感趣買樓的被訪者比例，由最初佔18％，一度攀升至26％，但隨政府加大辣招力度，有關比例即拾級而下的一度跌至12％，至今年9月才稍反彈至15％（圖1），反映市民買樓熱情冷卻。
同一調查又顯示，認為樓價未來一年會續升的比例，由去年9月最高佔59％，跌至今年9月的只佔33％，而認為樓價未來一年會下跌的比例，則由同期最低點的25％升至45％（圖2）。此外，認為現時是買樓好時機的比例也在下跌，認為是差的入市時間，所佔比例卻在高位徘徊（圖3）。
筆者認為，判斷應否入市，除了看政府政策和利率變化及供應等因素外，一個地方的競爭力，也是決定樓價未來方向的重要因素。筆者今日下午一時在會展以「從競爭力看香港樓市」作演講（詳情﹕http://www.smartexpos.com/hk）。另外，《明報》會在下月5日舉行中港物業投資講座，將由筆者與擁有數十億元物業資產的亞洲地產創辦人蔡志忠，分析內地與香港樓市最新形勢和投資機會，並會在下月14日舉辦「與曾淵滄教授同行投資及睇樓團」，由曾淵滄教授與筆者和讀者到中山一日遊，屆時會一邊講解投資內地房產的技巧，以及分享其他投資意見，並會實地參觀中山樓盤，有興趣參加讀者可今日到會展筆者演講現場報名，會即場獲贈筆者的《樓巿高手 智富攻略》乙本。
查詢詳情﹕致電明報市場部（王小姐）﹕2595 3188
網址﹕http://mpfinance.com/property1207.htm
明報記者 陸振球
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