計清成本 租金回報約2.8厘

【明報專訊】鄭明明說希望大手掃入囍匯一房單位作長線收租，相信不少已入票該盤的準買家，也是作相同打算。那囍匯可提供的租金回報是否吸引？本周三開售的囍匯，單價首批推220伙，逾五成屬一房單位，平均實用呎價22,753元，而發展商提供最多17.5%的優惠，令整體平均呎價降至約18,771萬元，若以樓盤附近的嘉薈軒和YORK PLACE較新物業每呎約55元租金計算，租金回報似逾3.5厘。


不過，要弄清首批單位雖提供最高達17.5%的折扣優惠，但其中8%的優惠是要即供才有，而樓盤要2年後才收樓，即是錢先付了，但2年後才可收租，若估計租金回報為3厘，便等同少6%的收益或折扣優惠。另外，折扣其中包括7.5%的印花稅優惠，而這筆錢是要用來支付給政府的，若買樓作收租，計算回報便應排除了這個金額。


買樓收租 應排除印花稅優惠

若計及上述的折扣因素，囍滙首批220伙的真正樓價，其實等於約每呎2.1萬元左右，若將來每呎收租55元，仍要扣除每呎3.5至3.8元的管理費，以及要代租客付出的差餉等費用，則實收約50元，以每呎2.1萬元樓價計，淨租金回報率為2.8厘左右，與現正接受申購人民幣兩年國債年息率約2.8厘相若。此外，現時買領匯（0823）收息，預期收息率約4.1厘。