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【明報專訊】時至年底，房地產政策處於密集發布期。北京、上海、深圳、廣州四個代表性城市，為實現房價控制目標，新的短期性政策已出台。與此同時，已經召開的十八屆三中全會、年底即將召開的中央經濟工作會、全國城鎮化規劃會議，都將在不同層面釋放出房地產政策走向的若干信號。
多個目標 調控難度大
儘管很難對房地產政策走向作精確的判斷，但並非完全無迹可循。未來周期性的房地產政策將是一場艱難的平衡，需要參考GDP增長率、房價上漲率兩個指標，在多個目標之間權衡選擇，調控難度會更大、調控效果也更難預估。
（一）底線思維決定了調控的周期性和階段性特徵，這意味着：
1.短期內的房地產政策走向仍將取決於經濟增長的速度，如果低於下限（2013年的下限目標很可能仍然是7.5%），政策的選項無非是：弱化舊政策的執行力度、延緩新政策的推出節奏（2013年房產稅試點擴圍之所以沒有進展，在很大程度上是因為經濟增長偏弱的緣故）。
房產銷量成政策溫度計
2.房地產銷量對於政策轉向或轉向的預期仍然具有領先性。房地產銷售是最早的領先指標，如果觀察到房地產銷量出現連續的下滑，則可以視為政策即將發生變化的信號，這個傳統邏輯在未來仍然有效。
3.房產稅試點擴圍的時間點和試點方案，將部分取決於經濟增長的環境，如果2013年增長壓力依然較大，推出節奏仍有可能繼續延後，或者採取較為溫和的試點方案，例如，不會一步到位地涉及存量，而是採取由增量到存量的逐步過渡。
（二）房價目標和問責機制決定了以限購、限貸等抑制需求的行政干預措施在短期內難以退出。這是因為：
1.儘管限購、限貸甚至限售等短期政策是典型的行政干預，不符合市場化的長期方向，但是對於房價上漲壓力較大的一線和個別二線城市而言，畢竟這是短期內最有效的手段。
2.房價控制依然是問責考核的核心，地方和中央在這一點上並不存在分歧。北京和上海在象徵着市場化改革的十八屆三中全會之前啓動更加嚴厲的行政干預政策即可印證這一點。
限購限貸 不能消滅需求
3.至少到目前為止，並無數據表明限購、限貸等政策能夠實現控制房價的目標，它的實際效果往往是抑制供應，需求不會被消滅，只會被延後。正是因為效果不佳，且愈往後效果愈差，在地方政府的決策框架中，這些政策不僅難以退出，甚至還會升級。北京的情况很好地說明了這一點：儘管北京2010年之後就出台了限購政策，也相應提高了外來人口的購房門檻，致使外來人口在京購房成交量大幅下挫，外省個人購買者成交量佔總成交量比重由2010年的41.7%，下降到2013年上半年的16.6%，但是我們依然沒有看到北京房價有下降的趨勢。因為房價不下降，所以不得不繼續限購，陷入一種迴圈的怪圈。
（三）長期的住房供應體系將走向「三元供應格局」，儘管到目前為止，我們並沒有看到住房制度改革的路線圖，但是大的方向似乎已經較為清晰，可將之總結為「三元供應格局」：
1.針對底層家庭的安居需求，通過保障房政策給予支援，覆蓋流動人口，且主要「靠租」，合併公租房和廉租房；
2.針對中間「夾心層」的商品房需求，通過財稅、金融等手段的定向支援，使之有能力滿足自住型的首套商品房需求，幫助其擁有產權，分享城市升值的好處；
3.針對高收入家庭的改善需求，通過房產稅等手段予以適度抑制。
長期住房走「三元供應格局」
北京市提出的「自住型商品房」的政策設計在很大程度上兼顧了「夾心層」的住房問題，同時也符合現有土地財政背景的地方利益，可能代表未來的一種住房問題解決思路：
1.針對中等收入家庭首次和改善型需求，可以購買「自住型商品房」，價格低於周邊30%，可以在一定程度上拉低商品房成交均價，以在表面上實現控制房價的目標。
2.五年之後上市以30%的比例與政府分享升值收益，從而實現地方土地財政的滾動開發，同時也可以配合城鎮化產生的土地和住房的真實需求。
3.考慮到這種情况，雖然「自住型商品房」不屬於長效機制，但也不會一個短期調控政策，經過不斷的試錯和調整之後，很可能成為一線城市的一種主要調控思路。
（二之一）
國務院發展研究中心金融研究所副所長
[巴曙松 中國專論]
多個目標 調控難度大
儘管很難對房地產政策走向作精確的判斷，但並非完全無迹可循。未來周期性的房地產政策將是一場艱難的平衡，需要參考GDP增長率、房價上漲率兩個指標，在多個目標之間權衡選擇，調控難度會更大、調控效果也更難預估。
（一）底線思維決定了調控的周期性和階段性特徵，這意味着：
1.短期內的房地產政策走向仍將取決於經濟增長的速度，如果低於下限（2013年的下限目標很可能仍然是7.5%），政策的選項無非是：弱化舊政策的執行力度、延緩新政策的推出節奏（2013年房產稅試點擴圍之所以沒有進展，在很大程度上是因為經濟增長偏弱的緣故）。
房產銷量成政策溫度計
2.房地產銷量對於政策轉向或轉向的預期仍然具有領先性。房地產銷售是最早的領先指標，如果觀察到房地產銷量出現連續的下滑，則可以視為政策即將發生變化的信號，這個傳統邏輯在未來仍然有效。
3.房產稅試點擴圍的時間點和試點方案，將部分取決於經濟增長的環境，如果2013年增長壓力依然較大，推出節奏仍有可能繼續延後，或者採取較為溫和的試點方案，例如，不會一步到位地涉及存量，而是採取由增量到存量的逐步過渡。
（二）房價目標和問責機制決定了以限購、限貸等抑制需求的行政干預措施在短期內難以退出。這是因為：
1.儘管限購、限貸甚至限售等短期政策是典型的行政干預，不符合市場化的長期方向，但是對於房價上漲壓力較大的一線和個別二線城市而言，畢竟這是短期內最有效的手段。
2.房價控制依然是問責考核的核心，地方和中央在這一點上並不存在分歧。北京和上海在象徵着市場化改革的十八屆三中全會之前啓動更加嚴厲的行政干預政策即可印證這一點。
限購限貸 不能消滅需求
3.至少到目前為止，並無數據表明限購、限貸等政策能夠實現控制房價的目標，它的實際效果往往是抑制供應，需求不會被消滅，只會被延後。正是因為效果不佳，且愈往後效果愈差，在地方政府的決策框架中，這些政策不僅難以退出，甚至還會升級。北京的情况很好地說明了這一點：儘管北京2010年之後就出台了限購政策，也相應提高了外來人口的購房門檻，致使外來人口在京購房成交量大幅下挫，外省個人購買者成交量佔總成交量比重由2010年的41.7%，下降到2013年上半年的16.6%，但是我們依然沒有看到北京房價有下降的趨勢。因為房價不下降，所以不得不繼續限購，陷入一種迴圈的怪圈。
（三）長期的住房供應體系將走向「三元供應格局」，儘管到目前為止，我們並沒有看到住房制度改革的路線圖，但是大的方向似乎已經較為清晰，可將之總結為「三元供應格局」：
1.針對底層家庭的安居需求，通過保障房政策給予支援，覆蓋流動人口，且主要「靠租」，合併公租房和廉租房；
2.針對中間「夾心層」的商品房需求，通過財稅、金融等手段的定向支援，使之有能力滿足自住型的首套商品房需求，幫助其擁有產權，分享城市升值的好處；
3.針對高收入家庭的改善需求，通過房產稅等手段予以適度抑制。
長期住房走「三元供應格局」
北京市提出的「自住型商品房」的政策設計在很大程度上兼顧了「夾心層」的住房問題，同時也符合現有土地財政背景的地方利益，可能代表未來的一種住房問題解決思路：
1.針對中等收入家庭首次和改善型需求，可以購買「自住型商品房」，價格低於周邊30%，可以在一定程度上拉低商品房成交均價，以在表面上實現控制房價的目標。
2.五年之後上市以30%的比例與政府分享升值收益，從而實現地方土地財政的滾動開發，同時也可以配合城鎮化產生的土地和住房的真實需求。
3.考慮到這種情况，雖然「自住型商品房」不屬於長效機制，但也不會一個短期調控政策，經過不斷的試錯和調整之後，很可能成為一線城市的一種主要調控思路。
（二之一）
國務院發展研究中心金融研究所副所長
[巴曙松 中國專論]
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