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【明報專訊】近日閱讀雜誌，無意中看到一位著名財經評論員給讀者的意見。他認為只要是首次置業、自住及有能力每月供樓，則不必理會將來樓價是升是跌，都可以現在買樓。
該財經評論員的意見，與一位知名地產發展商的看法有異曲同工之妙。該知名地產發展商認為，只要買樓是自住或給家人住，任何時候買樓都沒問題。就算在樓市最高價位入市，事後回顧，仍然覺得便宜。
他們兩人的說法對嗎？個人覺得有商榷餘地。
買樓自住並不永遠正確
樓價的長期基本趨勢是大漲小回，「就算在樓市最高價位入市」，最終亦會收復失地，這話沒錯。問題是「事後」要事隔多少年。如果你1997年摸頂買了嘉湖山莊，16年後的今日，你尚欠一兩成購入價才可見家鄉。人生有多少個16年呀？
可以選擇，當然選在樓市最低價位而非最高價位入市，錯過今次的低位，就耐心等候下次。最高價位入市，縱使「事後回顧覺得便宜」，這個「事後」，往往要等10年以上，在起初的四五年，價位動輒跌40%至65%，實在太傷痛了！如果沒有實力或耐性守，你連這種終於「覺得便宜」的卑微回顧也沒機會享受。
在什麼時候買樓，時機較能力更重要！最合算是在復蘇期始初買，最要命是摸頂買。根據過去的紀錄，每一個循環從復蘇期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升三四倍；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，是復蘇期當然好，是繁榮期初階亦問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，你還建議大家入市，豈不是把大家放在火爐上嗎？弄錯買樓時機，愈有能力，損失愈慘重！
香港經濟逃不過循環，上一個下跌浪，歷時6年，報銷65%樓價，這是多麼大的血的教訓呀？如果大家認同此刻樓價接近摸頂或已經摸頂，何不忍耐一下，等待未來的浪底再買？
租樓交租有時並非錯誤
不管市旺市淡，時常聽到不少準買家這樣解釋他們買樓的動機：「租樓交租是代業主供樓，簡直是將錢倒入鹹水海！」
這種說法缺乏常識和商業盤算。但很奇怪，絕少人挺身而出，指出他們看法的謬誤。天下無免費的午餐，買樓是要付代價的，一旦買樓，一筆資金（就是樓價）從此被長期積壓。對投資性質的買家來說，他所付的代價（樓價）換回租金回報；對自用性質的買家來說，他所付的代價換回免付租金。相反地，租客付出租金，但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來，靈活運用。當買家還是租客化算呢？沒有絕對的答案，關鍵在於他們運用資金牟取回報的能力：如果買家有能力利用所付樓價生產出較租金更高的金錢回報，那麼該買家應該當租客，當買家收租或免租是虧了；如果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金為高的金錢回報，那麼該租客不做買家而樂於當租客完全正確。這解釋了為什麼大家樂、麥當勞快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構，只願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。
在樓價見頂回落之際買樓，是高價接火棒，若持貨到浪底，損失就是樓價於下跌浪中的跌幅部分（請記着，在過往半個世紀的幾次下跌浪，樓價跌幅一般介乎40%至65%，從來沒見到15%至20%那麼溫和的跌幅）；相反地，若聰明地租樓，就可避接高價火棒，從而得以避過樓價於下跌浪中的跌幅部分，屆時自可輕鬆地於谷底接貨。
基於上文的分析，大家不難看到，自住買樓不一定永遠正確，租樓居住不是代業主供樓和倒錢入鹹水海，更非任何時候均是錯誤。
作者是怡居地產常務董事及中原地產創辦人
（dennywongmy@yahoo.com.hk )
該財經評論員的意見，與一位知名地產發展商的看法有異曲同工之妙。該知名地產發展商認為，只要買樓是自住或給家人住，任何時候買樓都沒問題。就算在樓市最高價位入市，事後回顧，仍然覺得便宜。
他們兩人的說法對嗎？個人覺得有商榷餘地。
買樓自住並不永遠正確
樓價的長期基本趨勢是大漲小回，「就算在樓市最高價位入市」，最終亦會收復失地，這話沒錯。問題是「事後」要事隔多少年。如果你1997年摸頂買了嘉湖山莊，16年後的今日，你尚欠一兩成購入價才可見家鄉。人生有多少個16年呀？
可以選擇，當然選在樓市最低價位而非最高價位入市，錯過今次的低位，就耐心等候下次。最高價位入市，縱使「事後回顧覺得便宜」，這個「事後」，往往要等10年以上，在起初的四五年，價位動輒跌40%至65%，實在太傷痛了！如果沒有實力或耐性守，你連這種終於「覺得便宜」的卑微回顧也沒機會享受。
在什麼時候買樓，時機較能力更重要！最合算是在復蘇期始初買，最要命是摸頂買。根據過去的紀錄，每一個循環從復蘇期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升三四倍；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，是復蘇期當然好，是繁榮期初階亦問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，你還建議大家入市，豈不是把大家放在火爐上嗎？弄錯買樓時機，愈有能力，損失愈慘重！
香港經濟逃不過循環，上一個下跌浪，歷時6年，報銷65%樓價，這是多麼大的血的教訓呀？如果大家認同此刻樓價接近摸頂或已經摸頂，何不忍耐一下，等待未來的浪底再買？
租樓交租有時並非錯誤
不管市旺市淡，時常聽到不少準買家這樣解釋他們買樓的動機：「租樓交租是代業主供樓，簡直是將錢倒入鹹水海！」
這種說法缺乏常識和商業盤算。但很奇怪，絕少人挺身而出，指出他們看法的謬誤。天下無免費的午餐，買樓是要付代價的，一旦買樓，一筆資金（就是樓價）從此被長期積壓。對投資性質的買家來說，他所付的代價（樓價）換回租金回報；對自用性質的買家來說，他所付的代價換回免付租金。相反地，租客付出租金，但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來，靈活運用。當買家還是租客化算呢？沒有絕對的答案，關鍵在於他們運用資金牟取回報的能力：如果買家有能力利用所付樓價生產出較租金更高的金錢回報，那麼該買家應該當租客，當買家收租或免租是虧了；如果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金為高的金錢回報，那麼該租客不做買家而樂於當租客完全正確。這解釋了為什麼大家樂、麥當勞快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構，只願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。
在樓價見頂回落之際買樓，是高價接火棒，若持貨到浪底，損失就是樓價於下跌浪中的跌幅部分（請記着，在過往半個世紀的幾次下跌浪，樓價跌幅一般介乎40%至65%，從來沒見到15%至20%那麼溫和的跌幅）；相反地，若聰明地租樓，就可避接高價火棒，從而得以避過樓價於下跌浪中的跌幅部分，屆時自可輕鬆地於谷底接貨。
基於上文的分析，大家不難看到，自住買樓不一定永遠正確，租樓居住不是代業主供樓和倒錢入鹹水海，更非任何時候均是錯誤。
作者是怡居地產常務董事及中原地產創辦人
（dennywongmy@yahoo.com.hk )
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