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【明報專訊】三中全會提出，通過土地改革釋放住宅用地，這個政策效果如何，需要時間檢驗。
首先，全會提出「在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價」。原則上，這種改革方案將擴大農村集體建設用地的市場化使用範圍，在一定條件下，可以同等參與城鎮化過程，即工商業開發，但是否可以轉換用作住宅開發、潛在的開發空間有多大，都需求客觀評估。更為重要的是，「符合規劃和用途管制前提」這個前置條件從根本上決定了農村經營性用地的市場化流轉本身還有一段很長的路要走。按照現行的制度安排，至少要符合土地利用規劃、城市發展規劃以及產業發展規劃，這意味經營性用地流轉的範圍實質上是受限的。表現在各地的試點方案，針對這個限制的解釋通常把流轉之後的用途劃定為工業、商業和旅遊等；至於商品房開發，依然禁止。
農地轉作城市建設 空間極大
再者，土地指標偏緊的珠三角和長三角發達城市，更有可能和激勵從存量領域開啓集體建設用地的市場化流轉，並在一定程度上緩解住宅用地緊張。從存量角度看，在工業化程度較高的長三角和珠三角，目前處於城市拓展區範圍之內，但在產權屬性上仍是集體所有的建設用地存量很大，雖然目前已是工商業或住宅（小產權）用途，但是使用效率普遍較低。如果在新的改革方向之下，重新配置這部分土地，不僅可以提升土地的使用效率，也可以釋放出更多的城市用地，而且這部分土地已經處於城市之中，土地價值重估的空間較大，也可以通過稅收的形式讓地方政府分享這部分收益。因此，地方政府推動這項改革的激勵更為明顯。
從珠三角案例看，該地區城市建設用地中，30%為國有，70%為集體，在集體建設用地中40%是經營性用地，60%是工棚、宅基地等形式的住宅用地。總體看，集體建設用地流轉空間極為廣闊，可緩解城市土地指標的約束：從現有土地利用結構看，城鄉建設用地佔全國國土面積的2.3%，其中81%以上為農村建設用地，城市建設用地比重不到20%，理論上，將現有農村建設用地轉化為城市建設用地空間極大。
房地產市場化 分3層面
另外，三中全會提出「使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用」，某種程度上這也代表着房地產政策的長期走向，也被各界廣泛解讀為行政性政策退出、長效機制逐步確立、房地產走向市場化的信號。通常，如果說一個房地產市場真正走向完全的市場化，這意味：（1）任何人，不分戶籍、不分國籍，在任何地方，以自己認為合適的價格購買任何數量的商品房；（2）開發商，以自由競爭的方式獲得土地、獲得資金，向市場提供一定數量和質量的商品房。顯然，從目前的情形看，中國的房地產市場距離這一目標仍然道路漫長。
如果我們一定要預期房，地產市場能夠在未來走向更高的市場化程度，如十八屆三中全會所說，市場在資源配置中起決定性作用，那麽需要做出的政策轉變至少應該包括以下3個層面：（1）供給端，建立多元化的土地供給市場和多層次的資金市場。前者要求農村集體建設用地可以自由入市流轉，城市存量工業用地可以自由轉換用途。後者要求放開股權和債權的融資限制；（2）需求端，按照市場通行標準制訂槓桿率約束的條件下，放開以套數和戶籍為限制標準的限購政策；（3）交易端，放開對預售、交易環節的行政審批，放棄對房價的直接干預。
土地供應先市場化 再減行政干預
按照這個長期方向，可以設想，房地產未來的市場化路徑以及改革的優先次序很有可能是：（1）第一步，需要啓動供給端改革，使土地和資金供應實現市場化，目前來看，雖然存量的工業用地通過再開發轉換為住宅用地不存在制度障礙，但在實際操作環節依然進展有限，農村建設用地流動將從存量開始，但能否明顯緩解住宅用地供給也需要檢驗。可能性比較大的是再融資放開以及融資渠道的多元化比較值得期待；（2）第二步，啓動需求端改革，逐步退出限購、限貸等行政干預措施，建立以稅收、金融手段等市場工具為主的長效機制，在經濟環境穩定的情况下，適時啓動房地產稅試點和立法，預計這項工作將在幾年內會有所啓動，但是顯現效果卻需求更長的時間。
（二之二）
國務院發展研究中心 金融研究所副所長
[巴曙松 中國專論]
首先，全會提出「在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價」。原則上，這種改革方案將擴大農村集體建設用地的市場化使用範圍，在一定條件下，可以同等參與城鎮化過程，即工商業開發，但是否可以轉換用作住宅開發、潛在的開發空間有多大，都需求客觀評估。更為重要的是，「符合規劃和用途管制前提」這個前置條件從根本上決定了農村經營性用地的市場化流轉本身還有一段很長的路要走。按照現行的制度安排，至少要符合土地利用規劃、城市發展規劃以及產業發展規劃，這意味經營性用地流轉的範圍實質上是受限的。表現在各地的試點方案，針對這個限制的解釋通常把流轉之後的用途劃定為工業、商業和旅遊等；至於商品房開發，依然禁止。
農地轉作城市建設 空間極大
再者，土地指標偏緊的珠三角和長三角發達城市，更有可能和激勵從存量領域開啓集體建設用地的市場化流轉，並在一定程度上緩解住宅用地緊張。從存量角度看，在工業化程度較高的長三角和珠三角，目前處於城市拓展區範圍之內，但在產權屬性上仍是集體所有的建設用地存量很大，雖然目前已是工商業或住宅（小產權）用途，但是使用效率普遍較低。如果在新的改革方向之下，重新配置這部分土地，不僅可以提升土地的使用效率，也可以釋放出更多的城市用地，而且這部分土地已經處於城市之中，土地價值重估的空間較大，也可以通過稅收的形式讓地方政府分享這部分收益。因此，地方政府推動這項改革的激勵更為明顯。
從珠三角案例看，該地區城市建設用地中，30%為國有，70%為集體，在集體建設用地中40%是經營性用地，60%是工棚、宅基地等形式的住宅用地。總體看，集體建設用地流轉空間極為廣闊，可緩解城市土地指標的約束：從現有土地利用結構看，城鄉建設用地佔全國國土面積的2.3%，其中81%以上為農村建設用地，城市建設用地比重不到20%，理論上，將現有農村建設用地轉化為城市建設用地空間極大。
房地產市場化 分3層面
另外，三中全會提出「使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用」，某種程度上這也代表着房地產政策的長期走向，也被各界廣泛解讀為行政性政策退出、長效機制逐步確立、房地產走向市場化的信號。通常，如果說一個房地產市場真正走向完全的市場化，這意味：（1）任何人，不分戶籍、不分國籍，在任何地方，以自己認為合適的價格購買任何數量的商品房；（2）開發商，以自由競爭的方式獲得土地、獲得資金，向市場提供一定數量和質量的商品房。顯然，從目前的情形看，中國的房地產市場距離這一目標仍然道路漫長。
如果我們一定要預期房，地產市場能夠在未來走向更高的市場化程度，如十八屆三中全會所說，市場在資源配置中起決定性作用，那麽需要做出的政策轉變至少應該包括以下3個層面：（1）供給端，建立多元化的土地供給市場和多層次的資金市場。前者要求農村集體建設用地可以自由入市流轉，城市存量工業用地可以自由轉換用途。後者要求放開股權和債權的融資限制；（2）需求端，按照市場通行標準制訂槓桿率約束的條件下，放開以套數和戶籍為限制標準的限購政策；（3）交易端，放開對預售、交易環節的行政審批，放棄對房價的直接干預。
土地供應先市場化 再減行政干預
按照這個長期方向，可以設想，房地產未來的市場化路徑以及改革的優先次序很有可能是：（1）第一步，需要啓動供給端改革，使土地和資金供應實現市場化，目前來看，雖然存量的工業用地通過再開發轉換為住宅用地不存在制度障礙，但在實際操作環節依然進展有限，農村建設用地流動將從存量開始，但能否明顯緩解住宅用地供給也需要檢驗。可能性比較大的是再融資放開以及融資渠道的多元化比較值得期待；（2）第二步，啓動需求端改革，逐步退出限購、限貸等行政干預措施，建立以稅收、金融手段等市場工具為主的長效機制，在經濟環境穩定的情况下，適時啓動房地產稅試點和立法，預計這項工作將在幾年內會有所啓動，但是顯現效果卻需求更長的時間。
（二之二）
國務院發展研究中心 金融研究所副所長
[巴曙松 中國專論]
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