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【明報專訊】政府自推出「雙辣招」即額外印花稅及針對非本地居民的買家印花稅以來，過去一年，樓市交投大幅萎縮，樓價表現雖然並無如大眾預期般下跌，但整體樓價的漲幅則已大為放緩。以差餉物業估價署的資料，一般私人住宅（A、B、C類即細於1070呎的單位）的售價指數從往年10月雙辣招實施以來，升幅已從之前一年的22.5%下降至10.1%。而反映豪宅（D、E類大於1070呎的單位）的售價指數，更從一年前的11.8%下降至只有0.9%的升幅。從豪宅的表現可見，雙辣招縱然未能立即扭轉樓市的升勢，但已足以把海外投資者（主要為內地投資者）逐出市場，令到主要受內地投資者追捧的豪宅市場失去動力。因此，於遏抑樓市需求尤其是投資性及海外買家的需求，雙辣招所產生的作用是肯定的。
效力雖強
雙辣招「副作用」也很多
效力雖強，但雙辣招的「副作用」也很多。有別於內地及新加坡，本港樓市長期以來都以市場為主導，買賣限制寬鬆，而私樓佔整體樓市的比例也最高。被樓市帶動的行業，有關的就業人數等比例也應較內地或新加坡為高。正因如此，內地及新加坡可承擔實施較長期的限購措施，香港未必能照跟。事實上，內地及新加坡自2010年起實施的一系列限購措施以來，樓價都是穩中有升，該等限購措施大有可能被長期化執行。如果香港盲跟內地及新加坡那一套，行政措施將無可避免地被長期化執行，那麼受影響的行業將會愈來愈多，以香港地產佔整體經濟之大，雙辣招雖收一時遏抑樓市需求之效，但終究是權宜之策，不能長期執行。因此，政府有必要研究辣招退市的原則與機制。
要講退市，首先得釐清當初入市的原因。一年多前，筆者建議政府可參考內地或新加坡政府調控樓市的手法，推行限購，限制非本地居民購買本地物業（詳見〈港人港地難救近火——適時限購立竿見影〉），背後原因，主要在於政府推出的增加房屋供應措施雖然正確，但由於供地建屋需時至少3年，在遠水救不了近火的情况下，如果市民瓈賳磢怳@擁而上，樓市加速升溫，到時只會令調控樓市的難度與成本增加，整個社會亦要為此付出沉重的代價。因此，在局勢未至於失控前，政府愈早果斷地推行控制需求的措施，社會未來所需要承受的震盪便愈細。
簡言之，限購係為增加供應爭取時間。於增加供應未能到位前，暫時用行政措施去減少需求，穩定樓市。因此，如果房屋供應慢慢增加時（應該在2015年中），政府便應考慮逐步將辣招退市，恢復樓市原有的秩序。
房屋供應慢慢增加時
應考慮逐步將辣招退市
自雙辣招推出以來，社會大眾對此抱有很大期望，希望樓市向下調整。然而，政府不能誤判形勢，以為行政措施真能調控樓價。事實上，以內地或新加坡的行政措施為例，它們行政措施推行的時間及強度皆甚於香港，但當地樓價一樣穩中有升。可想而知，行政措施只能緩和升幅，暫時遏止樓市升勢，但真正主導樓市的力量，依然與當地經濟、利率及房屋供應有關。將樓價下調與辣招混為一談，只會令公眾產生更多的誤解。
就算政府硬要以樓價高低為退市加辣作依歸，亦應解釋清楚，究竟係用樓價抑或負擔比率（如筆者常用的樓價相對GDP比率）去作為量度標準，什麼水平才算是高或低，並以此作為退市加辣的標準。
不能誤判形勢
以為行政措施真能調控樓價
當然，誠如財政司長最近於立法會所言，本港樓市受一籃子因素所左右，不能輕言退市。觀乎現時樓價與GDP的比率（作為負擔比率），以及房屋供應還有待增加的前提下，筆者同意刻下絕不是退市的時機。然而，現時不退市並不等於不需要研究制定退市或加辣的準則。無論以筆者認為較為合適的房屋供應，抑或以樓價或負擔比率或空置率等的高低作為退市加辣的準則，政府都有必要讓公眾更加明白，該等行政措施推行的時效與理據，減低市場對政策不確定性的風險。畢竟，現時不單是地產有關的行業，一般普羅大眾、準置業者都受到或多或少的影響。
行政措施只是一時的權宜之計，目的在於遏止投資性及外來的需求。它不能扭轉樓市的方向，亦無助於真正解決改善居住問題。時間愈長，受影響的行業、市民就會愈來愈多。因此，政府有必要適時制定退市的準則與機制。
http://www.facebook.com/synergynet.hk
作者是新力量網絡理事、天駿資產管理投資總監
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效力雖強
雙辣招「副作用」也很多
效力雖強，但雙辣招的「副作用」也很多。有別於內地及新加坡，本港樓市長期以來都以市場為主導，買賣限制寬鬆，而私樓佔整體樓市的比例也最高。被樓市帶動的行業，有關的就業人數等比例也應較內地或新加坡為高。正因如此，內地及新加坡可承擔實施較長期的限購措施，香港未必能照跟。事實上，內地及新加坡自2010年起實施的一系列限購措施以來，樓價都是穩中有升，該等限購措施大有可能被長期化執行。如果香港盲跟內地及新加坡那一套，行政措施將無可避免地被長期化執行，那麼受影響的行業將會愈來愈多，以香港地產佔整體經濟之大，雙辣招雖收一時遏抑樓市需求之效，但終究是權宜之策，不能長期執行。因此，政府有必要研究辣招退市的原則與機制。
要講退市，首先得釐清當初入市的原因。一年多前，筆者建議政府可參考內地或新加坡政府調控樓市的手法，推行限購，限制非本地居民購買本地物業（詳見〈港人港地難救近火——適時限購立竿見影〉），背後原因，主要在於政府推出的增加房屋供應措施雖然正確，但由於供地建屋需時至少3年，在遠水救不了近火的情况下，如果市民瓈賳磢怳@擁而上，樓市加速升溫，到時只會令調控樓市的難度與成本增加，整個社會亦要為此付出沉重的代價。因此，在局勢未至於失控前，政府愈早果斷地推行控制需求的措施，社會未來所需要承受的震盪便愈細。
簡言之，限購係為增加供應爭取時間。於增加供應未能到位前，暫時用行政措施去減少需求，穩定樓市。因此，如果房屋供應慢慢增加時（應該在2015年中），政府便應考慮逐步將辣招退市，恢復樓市原有的秩序。
房屋供應慢慢增加時
應考慮逐步將辣招退市
自雙辣招推出以來，社會大眾對此抱有很大期望，希望樓市向下調整。然而，政府不能誤判形勢，以為行政措施真能調控樓價。事實上，以內地或新加坡的行政措施為例，它們行政措施推行的時間及強度皆甚於香港，但當地樓價一樣穩中有升。可想而知，行政措施只能緩和升幅，暫時遏止樓市升勢，但真正主導樓市的力量，依然與當地經濟、利率及房屋供應有關。將樓價下調與辣招混為一談，只會令公眾產生更多的誤解。
就算政府硬要以樓價高低為退市加辣作依歸，亦應解釋清楚，究竟係用樓價抑或負擔比率（如筆者常用的樓價相對GDP比率）去作為量度標準，什麼水平才算是高或低，並以此作為退市加辣的標準。
不能誤判形勢
以為行政措施真能調控樓價
當然，誠如財政司長最近於立法會所言，本港樓市受一籃子因素所左右，不能輕言退市。觀乎現時樓價與GDP的比率（作為負擔比率），以及房屋供應還有待增加的前提下，筆者同意刻下絕不是退市的時機。然而，現時不退市並不等於不需要研究制定退市或加辣的準則。無論以筆者認為較為合適的房屋供應，抑或以樓價或負擔比率或空置率等的高低作為退市加辣的準則，政府都有必要讓公眾更加明白，該等行政措施推行的時效與理據，減低市場對政策不確定性的風險。畢竟，現時不單是地產有關的行業，一般普羅大眾、準置業者都受到或多或少的影響。
行政措施只是一時的權宜之計，目的在於遏止投資性及外來的需求。它不能扭轉樓市的方向，亦無助於真正解決改善居住問題。時間愈長，受影響的行業、市民就會愈來愈多。因此，政府有必要適時制定退市的準則與機制。
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