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【明報專訊】自今年初政府推出加辣招以後，樓價升勢受遏，雖間中錄得蝕讓個案，但整體樓價暫也跌不下，形成牛皮局面。事實上，昨日公布的中原樓價指數（CCL）最新報118.96，雖創約7個月低位，仍略高於加辣招公布前水平，因此有一種言論，指投資香港物業仍然是穩陣，而近期一些新盤好賣，更令好友信心十足。不過，樓價不跌，是否真的便代表可以安枕無憂？
筆者上周與資深物業投資者蔡志忠合辦研討會，他過去多年都是在香港買賣物業並獲得豐厚利潤，但他認為在辣招下，如香港樓價不跌兩成或以上，政府肯定不會「收貨」，也不會撤銷辣招，倒不如另闢新天地，他最近便斥資億元計在內地購入地皮起樓，以免浪費時間和將資金閒置，積極尋找更高回報的投資項目。
回報低於通脹 物業變相跌價
在研討會後的飯敍中，蔡志忠與筆者進一步分享他的投資意見。他指出，不少人以為樓價指數不大跌，便以為不用擔心，這對單單擁有一層自住物業的市民，或許正確，但站在投資角度而言，卻是大有值得商榷地方。
他指出，除非買入物業的租金回報遠高於通脹率，就算樓價不升，租金收入也可抵消通脹並提供正現金收入，尤如變相升值。然而，現時香港一般住宅的租金回報率普遍低於3厘，扣除地稅、差餉、管理費和折舊後，隨時不足2厘，而香港最新的按年通脹率卻高於4％，如樓價不升，買樓收租，實際是負回報。
蔡志忠指出，全球各國不斷印銀紙，實物資產如「磚頭」價格本應也水漲船高，但香港樓價卻因辣招而受到遏抑，就算不跌，升幅也已受限，當其他物價隨銀紙貶值而漲升，則持有物業的購買力便會被蠶食，即是說，香港樓價不升，以物業的購買力計算，其實已在「陰乾」，已在變相下跌之中。
內地置業需求 遠超港美
他又指出，縱觀全球，但凡有內地人買樓的地方，樓價都有上升動力，而現時內地人來港買樓要付重稅，已紛紛轉移目標至如歐美和英國等地樓市。不過，要數最多中國人買樓的地方，便自然是「源頭」即中國，所以他最看好內地的樓市前景。
蔡志忠說，全球量化鬆寬（QE）維持，即不斷印銀紙，使現金的購買力不斷貶值，其實根據筆者的觀察，世人大多只留意美國大量印鈔，但相對而言，中國印銀紙的速度，其實遠超英美（圖1），若因要保持購買力而買「磚頭」，內地的買樓需求，會較香港和美國更強烈。
經濟學者郎咸平最近撰文，便指出中國和美國的印鈔速度與樓價關係：「中美兩國同樣最大城市的商業地產項目，美國的價格是我們的30％。中國的地產總共要收12種稅和56種費用，加在一起佔房地產價格的70％左右，這些就是我們比美國高出的部分。
房價為什麼會漲這麼快？美國過去100年通貨膨脹平均每年3％，房價漲幅差不多每年4％，因此在美國買房可以對抗通貨膨脹。中國過去十年，平均每年印鈔速度是18％，另外北京、上海、廣州、深圳的房價平均每年的漲幅分別是23％、21％、17％和14％，加一起平均是18.75％，接近19％。因為鈔票印得過多導致嚴重的通貨膨脹，老百姓買房子來避險，這是中國房價漲的最主要的原因。讓房價下來只有一個辦法，就是不要亂印鈔票。」
城市土地學會（ULI）及羅兵咸永道日前公布聯合編製的《2014年亞太區房地產市場新興趨勢報告》，指出綜合區內250個機構投資者的訪問意見，本港房地產投資前景於亞太區的排名由去年第11位大跌至第18位。至於亞太區其他排名較高城市，包括首位的日本東京，第2位的上海，第6至第8位的廣州、新加坡和北京，以及第10位的深圳和第12位的「中國二線城市」（表）。
港房地產投資前景排名大跌
羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基解釋，香港的樓價高企令回報變低，加上本港樓市辣招等政策，遏抑了區內投資者對香港住宅及商業物業的投資興趣。
另外，中國城市競爭力研究會日前公布的《2013年中國城市綜合競爭力排行榜》，曾蟬聯11年冠軍的香港，首次被上海超越。
中國城市競爭力研究會會長桂強芳表示，比較全國296個城市的綜合競爭力，評價指標包括城市規模、經濟實力、國際影響及對外開放程度等，香港失落多年的冠軍寶座，今年首三位排名依次為上海、香港和北京。
桂強芳分析，雖然香港在最佳資產品質城市、最安全城市和國際化城市類別上，仍位處榜首，但上海設立了第一個國家級自由貿易試驗區，在科技、文化和教育方面也有較強的競爭優勢；反觀香港，過去一、兩年的經濟和財政增長均較上海慢，因此今年城市綜合競爭力上海首次超過香港位列第一。
另外，香港受制於地域面積限制，他認為香港長遠經濟總量增長空間有限，有機會繼續被內地其他城市追上。桂強芳並預示，未來北京、廣州、天津及重慶等城市都可能超越香港。
新盤供應增 勢對樓價構成壓力
看來，投資物業者，或許真的要比較一下在香港和內地的物業前景，看看是否要如蔡志忠將投資地點作重新配置。其實，除了經濟因素，香港的住宅供應也在急劇增加中，利嘉閣地產便估計明年可有多達接近1.7萬個新盤單位應市，較今年真正推盤量多逾六成以上（圖2），也可能會對香港樓價構成壓力。
陸振球 明報記者
筆者上周與資深物業投資者蔡志忠合辦研討會，他過去多年都是在香港買賣物業並獲得豐厚利潤，但他認為在辣招下，如香港樓價不跌兩成或以上，政府肯定不會「收貨」，也不會撤銷辣招，倒不如另闢新天地，他最近便斥資億元計在內地購入地皮起樓，以免浪費時間和將資金閒置，積極尋找更高回報的投資項目。
回報低於通脹 物業變相跌價
在研討會後的飯敍中，蔡志忠與筆者進一步分享他的投資意見。他指出，不少人以為樓價指數不大跌，便以為不用擔心，這對單單擁有一層自住物業的市民，或許正確，但站在投資角度而言，卻是大有值得商榷地方。
他指出，除非買入物業的租金回報遠高於通脹率，就算樓價不升，租金收入也可抵消通脹並提供正現金收入，尤如變相升值。然而，現時香港一般住宅的租金回報率普遍低於3厘，扣除地稅、差餉、管理費和折舊後，隨時不足2厘，而香港最新的按年通脹率卻高於4％，如樓價不升，買樓收租，實際是負回報。
蔡志忠指出，全球各國不斷印銀紙，實物資產如「磚頭」價格本應也水漲船高，但香港樓價卻因辣招而受到遏抑，就算不跌，升幅也已受限，當其他物價隨銀紙貶值而漲升，則持有物業的購買力便會被蠶食，即是說，香港樓價不升，以物業的購買力計算，其實已在「陰乾」，已在變相下跌之中。
內地置業需求 遠超港美
他又指出，縱觀全球，但凡有內地人買樓的地方，樓價都有上升動力，而現時內地人來港買樓要付重稅，已紛紛轉移目標至如歐美和英國等地樓市。不過，要數最多中國人買樓的地方，便自然是「源頭」即中國，所以他最看好內地的樓市前景。
蔡志忠說，全球量化鬆寬（QE）維持，即不斷印銀紙，使現金的購買力不斷貶值，其實根據筆者的觀察，世人大多只留意美國大量印鈔，但相對而言，中國印銀紙的速度，其實遠超英美（圖1），若因要保持購買力而買「磚頭」，內地的買樓需求，會較香港和美國更強烈。
經濟學者郎咸平最近撰文，便指出中國和美國的印鈔速度與樓價關係：「中美兩國同樣最大城市的商業地產項目，美國的價格是我們的30％。中國的地產總共要收12種稅和56種費用，加在一起佔房地產價格的70％左右，這些就是我們比美國高出的部分。
房價為什麼會漲這麼快？美國過去100年通貨膨脹平均每年3％，房價漲幅差不多每年4％，因此在美國買房可以對抗通貨膨脹。中國過去十年，平均每年印鈔速度是18％，另外北京、上海、廣州、深圳的房價平均每年的漲幅分別是23％、21％、17％和14％，加一起平均是18.75％，接近19％。因為鈔票印得過多導致嚴重的通貨膨脹，老百姓買房子來避險，這是中國房價漲的最主要的原因。讓房價下來只有一個辦法，就是不要亂印鈔票。」
城市土地學會（ULI）及羅兵咸永道日前公布聯合編製的《2014年亞太區房地產市場新興趨勢報告》，指出綜合區內250個機構投資者的訪問意見，本港房地產投資前景於亞太區的排名由去年第11位大跌至第18位。至於亞太區其他排名較高城市，包括首位的日本東京，第2位的上海，第6至第8位的廣州、新加坡和北京，以及第10位的深圳和第12位的「中國二線城市」（表）。
港房地產投資前景排名大跌
羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基解釋，香港的樓價高企令回報變低，加上本港樓市辣招等政策，遏抑了區內投資者對香港住宅及商業物業的投資興趣。
另外，中國城市競爭力研究會日前公布的《2013年中國城市綜合競爭力排行榜》，曾蟬聯11年冠軍的香港，首次被上海超越。
中國城市競爭力研究會會長桂強芳表示，比較全國296個城市的綜合競爭力，評價指標包括城市規模、經濟實力、國際影響及對外開放程度等，香港失落多年的冠軍寶座，今年首三位排名依次為上海、香港和北京。
桂強芳分析，雖然香港在最佳資產品質城市、最安全城市和國際化城市類別上，仍位處榜首，但上海設立了第一個國家級自由貿易試驗區，在科技、文化和教育方面也有較強的競爭優勢；反觀香港，過去一、兩年的經濟和財政增長均較上海慢，因此今年城市綜合競爭力上海首次超過香港位列第一。
另外，香港受制於地域面積限制，他認為香港長遠經濟總量增長空間有限，有機會繼續被內地其他城市追上。桂強芳並預示，未來北京、廣州、天津及重慶等城市都可能超越香港。
新盤供應增 勢對樓價構成壓力
看來，投資物業者，或許真的要比較一下在香港和內地的物業前景，看看是否要如蔡志忠將投資地點作重新配置。其實，除了經濟因素，香港的住宅供應也在急劇增加中，利嘉閣地產便估計明年可有多達接近1.7萬個新盤單位應市，較今年真正推盤量多逾六成以上（圖2），也可能會對香港樓價構成壓力。
陸振球 明報記者
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