天榮站不訂補價金額 免再零入標

【明報專訊】為達至政府增加住宅供應的目標，港鐵（0066）破天荒首次簡化旗下項目的招標條款，上周五截意向、涉約1500伙的天水圍天榮站上蓋，自昨日起推出招標，為減低項目再度零入標風險，據悉是次招標條款，未有如今年初招標時定明補地價金額，改由港鐵與政府商討，獲邀投標的發展商，只需以「一筆過」出價競投項目發展權，4.1億元的前期工程費用，則改由港鐵支付，同時不設分紅比率，是次招標亦加入回購條款，在物業落成後，港鐵可選擇以項目市值的1.6倍回購。


港鐵發言人表示，天榮站項目自昨日起至下月21日招標，新招標安排考慮了今年初招標的市場反應、輕鐵站設施重置的特殊因素及市况變化。地政總署則回覆稱，經港鐵考慮接獲的標書後，若政府從港鐵得到的補地價，相等於或高於地政總署就該用地釐定的底價，政府才會批出改變土地用途。


補地價由港鐵與政府商討

事實上，天榮站今年2月招標時，因補地價達26.863億元，加上重置輕鐵站的前期工程費4.1億元，每呎地價成本逾3100元，成為首個零標書的鐵路項目。天榮站於上周五接獲19份意向，除長實（0001）、新地（0016）外，中小型發展商如麗展（0488）、華懋等均有參與。市場人士認為，是次簡化招標條款可減低零入標風險（如果發展商出價太低，仍可能流標），估值由22.6億至24.5億元，每呎樓面地價約2300至2500元。


落成實呎料6500至7500元

第一太平戴維斯董事總經理陳超國指出，新招標安排類似政府賣地，以一筆過出價，有效增加項目吸引力，是次亦不設分紅比率，若項目落成後市旺，發展商賺取的利潤亦不用按比例分予港鐵。簡化條款亦可避免直接下調補地價造成的尷尬，估計單位日後落成售價實呎約6500至7500元水平。


設市值1.6倍回購條款

不過，對於港鐵加入市值1.6倍回購的條款，陳認為，不論日後市旺或市靜，港鐵要以高市值六成的價格回購項目，估計實行的機會不大，詳情需視乎招標條款而定。高緯環球測量師張翹楚稱，項目實際上的風險在於建築費，地價風險並不算高，是次回購的主動權在於港鐵，令發展商落入被動的情况。有獲邀入標的發展商表示歡迎港鐵簡化招標條款，亦有發展商稱，以目前市况加上美國退市，財團的出價料偏向保守，不會盲目出高價搶地。


業界人士認為，由於政府近期急切增加供應，為降低項目流標變數，港鐵即將推出的旗下項目，尤其是曾經流標、涉約2900伙的馬鐵大圍站，及約1600伙的將軍澳日出康城4期，亦有機會參考是次天榮站安排，以「一筆過」方式推出招標，估計連同將推的西鐵元朗站及天榮站，可加快釋放近7900伙單位供應。


明報記者 麥穎