開元張一鳴﹕小心摸頂˙威格斯何繼光﹕北望神州

【明報專訊】香港財務策劃師學會最近在周年會議上舉辦地產論壇，邀得開元集團資產管理行政總裁張一鳴、威格斯集團董事總經理何繼光，以及《明報》地產版主管陸振球，一起分析樓市最新形勢及探討如何作出部署。


開元張一鳴在論壇上指出，自政府推出辣招以後，大大增加了投資物業的成本，尤其在去年初政府再「加辣」，如樓價不能在兩三年內升三至四成，投資物業根本沒有肉食。


辣招下炒樓難賺錢

張一鳴表示，投資物業和買自住樓不同，雖然他極長線仍看好香港樓市，因香港的競爭力仍在，但若選擇在錯誤的時機入市，即在一個周期的頂部買了樓，隨時會一錯再錯，因當樓價調整後到了周期底，已沒有餘力再入市，隨時可能要十多年後才重新見到新的周期頂，但這時樓價才剛剛升回多年前的入市位，也難即刻加碼入市。


「現在樓市處於高位，貿然入市易摸頂，更可能因而錯過兩個周期的機會。相反，若能成功在上一次周期低位入市，現在樓價高企，卻可選擇套現，等候周期低位才大注入市，又或繼續持有作收租，甚至有能力加碼。入市一次對了，靈活性便大增，可以繼續『對』下去。」


他又表示，在美國投資市場有一種說法，指投資意見分兩種，一種是Wall Street的意見（即華爾街精英的意見），另一種是Main Street（大眾）的意見，而後者往往是錯誤的，「現在香港投資精英多預期樓價會調整，但市民大眾多仍相信樓價冇得跌，根據過往經驗，群眾通常是錯誤的。所以現在買樓投資要非常小心」。


低位入市可套現 不宜賣自住樓

不過，張一鳴指雖然他認為香港樓價調整的機會不低，但不贊成隨便賣掉自住樓，「因總要有樓住，且也會存在若辣招最終未能通過，樓價可能急升三成的風險！」

辣招減內地買家 遏抑樓價

威格斯何繼光也表示對香港一般住宅的前景有保留，認為宜靜觀其變。他指出，「近年不少內地客來香港買樓，高峰時比例佔香港樓買家超過一成，但自從政府推出加辣招後，內地客比例也已大減，對樓價構成遏抑作用。」


何繼光指出，其實港人也可反過來北望神州，在內地尋找投資物業機會，如覺得一線城市如北京和上海等樓價太貴，也可選擇在二三線城市買樓，因這些地方的樓價仍有水位，不妨留意。


長線可投資二三線區舖位

他又表示﹕「香港住宅現時固然一潭死水，但若從長線角度出發，一些二三線地區的舖位仍有投資價值，比如在西環的民生舖位，可受惠港鐵西區支線快落成的效應，又如以往較少人留意的新界西北區屯門等商舖，因往返市區交通條件大為改善，且也有接近內地的利好因素，都是值得研究有否機會入市的。」


明報記者