未來5年港私樓供應量偏低

【明報專訊】前天的施政報告跟往年分別頗大，除了大慷納稅人之慨派錢給中下階層外，另一個轉變是樓市的排位明顯推後。更重要的是，政府「無聲無息」地大幅調低未來5年的供應目標，由原本的每年2萬個單位，變為只得1.36萬個，落差高達32%。如果只看施政報告網站的「重點」部分是完全看不到這個數字的，要到第140段，才看到「根據政府已知『熟地』上已展開或將會展開的私人住宅項目初步估計，未來5年私營房屋單位平均每年落成量約有13,600個單位」。


雖然政府調高未來10年長遠總房屋供應至47萬個（上一份施政報告為44.25萬個），但留意公私樓的比例亦由55:45調高至60:40，即私樓供應目標其實是由每年平均2萬個調低至1.9萬個，而居屋則由4250個調高至8000個。當然，居屋供應是否又是另一個兌換不了的「期票」，即管拭目以待吧！至於谷供應的3招，即改劃80幅社區及綠化地、放寬地積比率及以仲裁方式加快審批補地價，當中以「改劃社區及綠化地」要過地區人士及城規會的一關所以不確定性最高，筆者覺得很大機會要將這方面的供應數量打個折。


私樓供應預測大減32%

有趣的是，雖然過去幾年賣地數量確實是低於2萬個的目標，但差距只有15%左右，遠少於上述32%的落差。當中有幾個原因，首先是港鐵（2066）上蓋項目，有部分於幾年前拍賣但仍未開工，如新地（0016）2011年投得的南昌站3000多個單位項目，主要是技術上的原因。另外一個原因是建築工人數量不足，從建築工人工資近年大幅提升可以明顯看到。第三，由於公開賣地數量增加，農地轉換於2012及2013年完全看不到。第四，自政府推出買家印花稅後，發展商收舊樓熱情大減。其他原因包括將軍澳的賣地情况，由於中標集中於幾個發展商如新地及會德豐（0020），所以很大機會他們會逐個逐個發展，而不會所有項目一次過同一時間開工。


明年新盤供應料再放緩

其實施政報告只是印證筆者一直以來的論點，即香港供應問題是結構性的。根據花旗的報告，今年將會是新盤供應的頂峰，即明年又會再次放緩。


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