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【明報專訊】在半年前的《明報》及《信報》文章，筆者已指出香港樓價雖然嚴重偏高，但尚未具備暴挫條件。原因是美國經濟仍在復蘇，美股會由當時仍屬偏低的水平輾轉屢創新高至偏高或嚴重偏高水平，並帶動港股輾轉上漲至嚴重偏高水平。與此同時，地產商群可利用其「定價能力」和一手樓價對二手樓價的「指標性效應」，將樓價托在去年2月辣招前的水平，並靜待環境轉變（如美經濟復蘇進一步確認、美股及港股進一步上漲至新高），再利用其定價能力和樓市鞏固期累積的購買力（pent-up demand），將樓價再度急速推上至更嚴重偏高及終須一爆的水平。
從近期美股輾轉屢創新高和港股隨美股進一步上漲，上述推算的前一半已應驗，為了防止悲劇發生，筆者遂於12月回港期間，親上金管局和約見另一名政策局長，重申即使香港樓價不再上漲，此一周期的美息和港息累積升幅（將在3至5厘以上），及美元和港元累積升幅（將在30%至50%以上），將足以在未來年半至6年半內（最大可能是2至5年內），戳穿香港的樓市泡沫，造成樓股暴挫、聯匯受襲，和後續的金融風暴、嚴重經濟衰退和大量裁員。筆者並進一步解釋，上述的港息和港元累積升幅假設，其實是刻意保守（一旦聯匯受襲、樓按息率可升至9至10厘以上，亦即累積上升7至8厘以上；美元在九七亞洲金融風暴前後亦由78日圓升至140日圓以上）。
辣招不辣
雖然筆者去年1月建議特區政府採納新加坡推出的辣招，起到特區政府於去年2月推出辣招的作用，但在與金管局和該名局長的面談中，筆者亦重申及進一步解釋去年4月及8月有關「辣招不辣」的論述﹕無論是雙倍印花稅、房貸比上限、貸款期上限，和樓按供款與收入比上限，均是針對為數較少的「新買家」，並不影響為數龐大的「現有業主」——已買房就不用交雙倍印花稅、已做按揭就不受新的辣招影響。以致這些辣招只影響新買家，但並不足以催使為數龐大的現有業主拋售其物業。
樓價在爆破前仍可能再上
若現有業主不拋售物業，發展商要應付的將只是新買家客源暫時減少，以其定價能力及托價能力，要將樓價進一步推升，或需外圍環境或其他因素配合，但要將樓價托在遏抑措施前的水平，利用短期折扣吸引一些新買家買房，並靜待更有利時機推升樓價，將是輕而易舉。因此，坊間認為辣招足以使香港樓價在未來一年出現較大跌幅的論述，其實是大錯特錯。相反，若無後續遏抑措施，隨着美國及環球經濟持續復蘇、環球及香港股市輾轉上漲，發展商群是有能力將現今香港樓價推升至更嚴重偏高水平。在面談中，筆者亦指出，當恒指升穿兩萬五或兩萬八，樓市氣氛將轉趨樂觀，甚至重現亢奮。
錯誤判斷意味錯誤政策
換言之，上述的坊間論述，極可能誤導政府的樓市措施。相反，筆者的論述，則意味特區政府宜在樓價再上之前推出更多遏抑措施，即使擠不了泡沫，也可防止樓市邁向比九七更大的泡沫。此外，由於美國經濟復蘇和股市將輾轉向上，未來一年香港樓市未具暴挫條件，是推出遏抑措施的最後較好機會——即使措施過頭也不至戳破泡沫，更何况尚有許多確保措施不會過頭的細節安排。相反，若再拖年多兩年，香港將喪失此最後時機。
筆者的論述也意味，當美息和港息、美元和港元累積上升至具足夠殺傷力的水平，部分現有業主將被迫賣樓，繼而誘發更多現有業主賣樓、部分發展商開始帶頭劈價賣樓、新買家開始絕迹，以至樓價開始一瀉千里。
一個可擠掉部分泡沫的建議
為了降低或阻止未來災難，特區政府至少須加碼現有辣招（稍後再有文章作詳細建議），以確保樓價不會再上，否則泡沫爆破時的破壞將遠超九七，特首和相關司局長的僅餘民望亦將一鋪清袋，即使無直接關連的司局長亦將受其牽連。然而，筆者的論述也意味，加碼辣招並不足以擠掉部分樓市泡沫，充其量只能阻慢樓價上升，從而減低泡沫爆破時的樓價下挫幅度（如只跌三至四成），和其所造成的破壞，而特區政府的管治威信和特首的日後評價也只能由「崩潰」減至「極度低殘」。
因此，特首和特區政府宜以更大的危機感去考慮能逐步擠掉部分樓市泡沫的政策建議。對此，筆者曾作出過一套以按揭稅為主軸的政策方案，但回港時李永達先生指出此政策根本過不了立法會。為此，筆者近日將其修改至金管局權限之內，從而繞過立法會的障礙。此一政策建議的主軸是逐步要求銀行在現有樓按利率之上加收一個「代供樓者儲存」的累進「利率風險暫繳附加利率」﹕如首先討論、然後宣布六至七成按揭的收取0.5%附加利率，五至六成按揭的收取0.25%，五成以下的暫時免收。而所收取的累積附加費須記在供樓按者的名下，而非銀行擁有，待日後樓價暴挫時，金管局可宣布此附加費可被原樓按供款者用作支付後續艱難時期的樓按供款。在宣布政策時，亦應要求銀行以免手續費形式容許供樓者提早部分還款至五成按揭以下，從而預先減低日後樓價下挫的殺傷力。
在觀看上述政策成效後，金管局可因時制宜地調整上述附加利率，如確認尚須進一步擠掉更多泡沫成分，甚至發現樓價拒絕下調，可加碼到六至七成按揭須收取0.75%，五至六成按揭須收取0.5%，四至五成按揭須收取0.25%。若仍不夠，則再以0.25%或0.5%的幅度逐步加上去，直至樓價達至金管局所期望的目標。由於此附加利率影響所有做樓按的現有業主，必有一足夠高的附加利率能擠掉部分泡沫；與此同時，由於此政策遠比辣招強和須避免提早戳破泡沫，所以要採用逐步加上去和「先討論、後宣布」的形式將整個措施的影響切為很多截，確保金管局能透過此程序找到所需的遏抑劑量。由於未來一年樓市尚未具備暴挫條件，若能適當利用上述的額外保險設計，擠泡沫應是十拿九穩。剩下的問題是特區政府能否意識到，若不這樣做將是死路一條。
作者是新加坡南洋理工大學經濟系副教授
從近期美股輾轉屢創新高和港股隨美股進一步上漲，上述推算的前一半已應驗，為了防止悲劇發生，筆者遂於12月回港期間，親上金管局和約見另一名政策局長，重申即使香港樓價不再上漲，此一周期的美息和港息累積升幅（將在3至5厘以上），及美元和港元累積升幅（將在30%至50%以上），將足以在未來年半至6年半內（最大可能是2至5年內），戳穿香港的樓市泡沫，造成樓股暴挫、聯匯受襲，和後續的金融風暴、嚴重經濟衰退和大量裁員。筆者並進一步解釋，上述的港息和港元累積升幅假設，其實是刻意保守（一旦聯匯受襲、樓按息率可升至9至10厘以上，亦即累積上升7至8厘以上；美元在九七亞洲金融風暴前後亦由78日圓升至140日圓以上）。
辣招不辣
雖然筆者去年1月建議特區政府採納新加坡推出的辣招，起到特區政府於去年2月推出辣招的作用，但在與金管局和該名局長的面談中，筆者亦重申及進一步解釋去年4月及8月有關「辣招不辣」的論述﹕無論是雙倍印花稅、房貸比上限、貸款期上限，和樓按供款與收入比上限，均是針對為數較少的「新買家」，並不影響為數龐大的「現有業主」——已買房就不用交雙倍印花稅、已做按揭就不受新的辣招影響。以致這些辣招只影響新買家，但並不足以催使為數龐大的現有業主拋售其物業。
樓價在爆破前仍可能再上
若現有業主不拋售物業，發展商要應付的將只是新買家客源暫時減少，以其定價能力及托價能力，要將樓價進一步推升，或需外圍環境或其他因素配合，但要將樓價托在遏抑措施前的水平，利用短期折扣吸引一些新買家買房，並靜待更有利時機推升樓價，將是輕而易舉。因此，坊間認為辣招足以使香港樓價在未來一年出現較大跌幅的論述，其實是大錯特錯。相反，若無後續遏抑措施，隨着美國及環球經濟持續復蘇、環球及香港股市輾轉上漲，發展商群是有能力將現今香港樓價推升至更嚴重偏高水平。在面談中，筆者亦指出，當恒指升穿兩萬五或兩萬八，樓市氣氛將轉趨樂觀，甚至重現亢奮。
錯誤判斷意味錯誤政策
換言之，上述的坊間論述，極可能誤導政府的樓市措施。相反，筆者的論述，則意味特區政府宜在樓價再上之前推出更多遏抑措施，即使擠不了泡沫，也可防止樓市邁向比九七更大的泡沫。此外，由於美國經濟復蘇和股市將輾轉向上，未來一年香港樓市未具暴挫條件，是推出遏抑措施的最後較好機會——即使措施過頭也不至戳破泡沫，更何况尚有許多確保措施不會過頭的細節安排。相反，若再拖年多兩年，香港將喪失此最後時機。
筆者的論述也意味，當美息和港息、美元和港元累積上升至具足夠殺傷力的水平，部分現有業主將被迫賣樓，繼而誘發更多現有業主賣樓、部分發展商開始帶頭劈價賣樓、新買家開始絕迹，以至樓價開始一瀉千里。
一個可擠掉部分泡沫的建議
為了降低或阻止未來災難，特區政府至少須加碼現有辣招（稍後再有文章作詳細建議），以確保樓價不會再上，否則泡沫爆破時的破壞將遠超九七，特首和相關司局長的僅餘民望亦將一鋪清袋，即使無直接關連的司局長亦將受其牽連。然而，筆者的論述也意味，加碼辣招並不足以擠掉部分樓市泡沫，充其量只能阻慢樓價上升，從而減低泡沫爆破時的樓價下挫幅度（如只跌三至四成），和其所造成的破壞，而特區政府的管治威信和特首的日後評價也只能由「崩潰」減至「極度低殘」。
因此，特首和特區政府宜以更大的危機感去考慮能逐步擠掉部分樓市泡沫的政策建議。對此，筆者曾作出過一套以按揭稅為主軸的政策方案，但回港時李永達先生指出此政策根本過不了立法會。為此，筆者近日將其修改至金管局權限之內，從而繞過立法會的障礙。此一政策建議的主軸是逐步要求銀行在現有樓按利率之上加收一個「代供樓者儲存」的累進「利率風險暫繳附加利率」﹕如首先討論、然後宣布六至七成按揭的收取0.5%附加利率，五至六成按揭的收取0.25%，五成以下的暫時免收。而所收取的累積附加費須記在供樓按者的名下，而非銀行擁有，待日後樓價暴挫時，金管局可宣布此附加費可被原樓按供款者用作支付後續艱難時期的樓按供款。在宣布政策時，亦應要求銀行以免手續費形式容許供樓者提早部分還款至五成按揭以下，從而預先減低日後樓價下挫的殺傷力。
在觀看上述政策成效後，金管局可因時制宜地調整上述附加利率，如確認尚須進一步擠掉更多泡沫成分，甚至發現樓價拒絕下調，可加碼到六至七成按揭須收取0.75%，五至六成按揭須收取0.5%，四至五成按揭須收取0.25%。若仍不夠，則再以0.25%或0.5%的幅度逐步加上去，直至樓價達至金管局所期望的目標。由於此附加利率影響所有做樓按的現有業主，必有一足夠高的附加利率能擠掉部分泡沫；與此同時，由於此政策遠比辣招強和須避免提早戳破泡沫，所以要採用逐步加上去和「先討論、後宣布」的形式將整個措施的影響切為很多截，確保金管局能透過此程序找到所需的遏抑劑量。由於未來一年樓市尚未具備暴挫條件，若能適當利用上述的額外保險設計，擠泡沫應是十拿九穩。剩下的問題是特區政府能否意識到，若不這樣做將是死路一條。
作者是新加坡南洋理工大學經濟系副教授
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