小心走資加劇樓市調整

【明報專訊】運輸及房屋局長張炳良日前出席港台節目時表示，經過兩輪樓市辣招，終於將樓市「馴服」下來，證據是過去數月的樓價升幅，遠遜於一年以前。他又認為，樓價是否下跌，受很多因素影響，又指若樓市大跌，對經濟及中產都會有影響，而政府的策略是做好需求管理及增加供應，但強調即使有土地，也需要數年時間才能建成住宅，未必即時見到成果，並非現屆政府逃避責任。


根據中原樓價指數，現較去年中高位大約調整了約5％至6％，而這是否等同樓市已被「馴服」下來，只能說是見仁見智，但香港的樓宇供應確實在增加中，昨日政府公布未來3至4年的「潛在供應」為7.1萬個私人住宅單位，雖按季稍回落了約1000個單位，卻是連續三個季度高於7萬伙，更有代理行預測今年內有關數字會升至8萬伙或更高水平，而特首梁振英上周公布的施政報告，指香港未來10年的房屋供應目標達47萬伙，都減少了人們早前認為樓宇供應短缺絕對沒有紓緩空間的憂慮。


近半受訪者：樓價跌一至兩成才買樓

事實上，近月市場對樓價的預測，看淡者的比例在增加之中。就如地產網站GoHome在上月成功完成了2575份網上問卷的調查顯示，受訪者中有86％認為現時樓價過高，而屬「無樓族」者，更高達95％覺得樓價過高。


另外，有48％的受訪者認為，施政報告重點放在增加住宅供應，樓價將會下跌。事實上，訪問中認為樓價將會下跌佔38％，而之前兩次每半年一次的調查，比例只有12％和21％（圖1），反映市民對樓市的看法變得較悲觀。


至於最影響買樓決定的因素，最多受訪者指是個人環境因素（如穩定工作、收入及家庭狀况等）最重要，銀行改變按揭利率及供樓負擔比率分別佔第二和第三位（圖2）。


正如前述，近半年不少分析指樓價將會調整，有說會在未來一年調整一成以內，也有指會下調一成半至兩成，更有個別較極端指未來兩年樓價會跌三至五成。其實，與其作出主觀猜測，不如問一問市民如打算買樓，要待樓價調整多少才願意入市？


GoHome的調查便顯示，約24％受訪者認為樓價跌於少一成以下，便會考慮入市，而最多受訪問（45％）認為，樓價跌一至兩成，才會考慮買樓（圖3），則若有關受訪者是說出「真心話」，那樓價在下跌一至兩成後，便可能會看到較強的支撐。當然，到了樓價跌了接近兩成後，原來打算入市的，也可能因樓市氣氛轉淡，而改變了原來打算買樓的部署。


看淡後市雖增 業主不減價

有趣的是，雖多了人看淡樓市，但受訪者只有17％的業主打算賣樓時調低叫價，筆者認為這解釋了為何二手成交如此淡靜，皆因想買樓者在等樓價跌，而業主又不肯減價，兩者出現落差，促成成交的難度便也增加。


昨日港股再跌280多點，論跌幅不足2％，按理不用太擔心，不過要留意的是，昨天港元兌美元的匯價突然急跌，跌穿了7.76，是七個月來新低，有解釋只是因近期本港大型新股集資完結後資金重新調配所致，也有說這是每逢農歷新年前正常現象，而最令人不安的一種說法，則是市場開始擔心近期新興市場走資潮將會延續，而一旦熱錢流走，對香港息率和股市自會做成衝擊，或會加大樓市調整的機會和幅度。


研究和分析樓市，除了要掌握宏觀經濟數據，也要做好區域性研究。上周公布的《施政報告》點出，政府計劃大規模發展大嶼山，包括研究在欣澳填海、發展港珠澳大橋香港口岸人工島，以及在港島與大嶼山之間，長遠填海逾1000公頃，發展「東大嶼都會」。


留意大嶼山發展新潛力

事實上，如能做好環保措施，大嶼山擁有龐大的發展土地，近年的迪士尼樂園和將擴建的新機場，以及數年後落成的廣珠澳大橋，都有助提升大嶼山的物業升值潛力。而《施政報告》提出發展大嶼山後，政府便隨即宣布委任19名非官方委員加入「大嶼山發展諮詢委員會」，任期兩年，下月1日生效，而委員中，又以前行會成員林奮強最能吸引筆者的眼球。


林奮強乃是黃金五十的創辦人，該民間智庫組織所發表的一系研究報告中，便包括建議在大嶼山的東涌營建兩個大型項目，一為商業用，另一為社區用途，兩者最終名稱有待屆時公眾決定。林奮強說，第一項暫且名為「環球薈」，為面積達1100萬平方呎商業設施（第一期2016年開放，最後一期2020年開放），座落於機場現有空地。「環球薈」此一名字，標誌着這項目作為香港這國際城市門廊如此重大，無論是從機場來的空路，還是從西面港珠澳大橋及北面屯門至赤鱲角連接路來的陸路。


至於第二項東涌建設為居住城市「飛龍」，由現存新市鎮東涌及未來20至30年的鄰近填海地組成；此新城市位處7000萬人口珠三角之基建中心，規劃人口為70萬，與我們第一個獅子山以北的新市鎮沙田相近。如政府最終真的採納林奮強建議，大嶼山的樓市前景，或可看高一線。


另外，筆者將在下月22日主持由《明報》舉辦的「2104經濟展望與投資策略」研討會，並邀請到林奮強到場主講「如何應對香港經濟的危與機」，同場還有有「百億物業投資軍師」之稱的紀惠集團行政總裁湯文亮博士，以及大學教授曾淵滄博士分析樓市和股市最新形勢和探討如何作部署。有興趣讀者可登入以下網址登記報名（http://mpfinance.com/mpfeb22.htm）。


撰文﹕陸振球