【明報專訊】周三南豐與九倉（0004）破天荒合作，以104億元投得聶歌信山道地皮，每方呎樓面地價約3.2萬元，雖不及2006年新鴻基地產（0016）以每方呎樓面地價4.21萬元投得的山頂加列山道12號地皮，更遠不及今年5月恒基地產（0012）李兆基家族以每方呎樓面地價6.82萬元的天價，奪得山頂白加道35號地王。
不過，這幅實際位處東半山、日後落成後可飽覽全個跑馬地及馬場景的半山地皮，市場預料賣地成績將對一直不算是最頂級的跑馬地豪宅地段，逐漸提升至山頂及南區豪宅地位；而區內樓齡頗高的老牌屋苑及舊樓，亦可望大翻身。
根據政府分區，聶歌信山道地皮被劃入「山頂」區，令地皮級數似能與全港最頂級豪宅地段山頂及港島南區看齊，其實這幅地皮乃位處大眾所理解的東半山或跑馬地半山。跑馬地豪宅一向以開揚馬場景為最大賣點，如區內迄今最大型屋苑禮頓山，望馬場景單位高層呎價已達1.8萬至2萬元，位於樂活道、合和（0054）正開售的新盤樂天峯，呎價更介乎2萬至3萬元水平。現時最接近剛售出的聶歌信地皮的新落成豪宅，首推司徒拔道曉廬，樓盤早已封盤，封盤前呎價曾高見3萬元水平。
地王享全馬場景 高價成交有因
實際位於跑馬地半山的聶歌信山道地皮，由於部分樓面可建洋房，且樓面逾30萬方呎，數年內同區都難有類似供應，且景觀可享全馬場景之餘，又避免區內不少大型屋苑望馬場景卻出現西斜的問題，難怪南豐與九倉以高達104億元投得該地皮，成為香港歷來第三高成交額的地王。不過，若與真正位於山頂的地皮比較，包括新地2006年以每方呎樓面地價4.21萬元奪得的山頂加列山道12號地王，以及今年5月恒基李兆基家族以每方呎樓面地價6.82萬元奪得山頂白加道35號地王，聶歌信山道地皮每方呎樓面地價仍然與該兩幅地價有一段距離。
早在聶歌信山道地王拍賣前，多家發展商已看中區內舊有物業潛力，率先插旗，以便日後重建豪宅物業，包括計劃年內推出的嘉華（0173）肇輝臺6號重建項目「嘉岶薈」，意向呎價逾3萬元，以及亦有計劃今年內推出的資本策略（0497）藍塘道45號翻新項目，估計意向呎價約2萬至3萬元。
發展商東半山紛紛「插旗」
至於其他發展商，包括新世界發展（0017）、嘉里建設（0683）、麗新發展（0488）及太古地產亦早已在區內插旗。其中恒隆地產（0101）的藍塘道洋房項目，更為區內罕有同類供應，曾被該集團形容為「小金礦」。
另外，南豐早於伙拍九倉投得聶歌信山道地王前，去年9月以21.425億元投得雲暉大廈A及B幢前高級公務員宿舍翻新項目。事實上，區內舊樓近月亦錄得高價轉售獲利個案，其中位於雲地利道18號1幢樓齡56年的舊樓，獲內地客以7000萬元購入，以總樓面約3682方呎計算，呎價達19011元，創區內同類物業呎價新高；原業主於去年2月以3900萬元購入，持貨約1年半物業炒高79％，帳面勁賺3100萬元。
二手交投轉旺 他日新盤看好
利嘉閣助理營業董事張偉光表示，賣地前區內樂天峯開售，加上大炒賣地概念，區內交投已經轉旺，禮頓山高層望馬場景呎價動輒逾2萬元，至於鄰近地皮的老牌屋苑，如玫瑰新邨及松柏新邨亦反價頻仍，個別更索性封盤不賣。
他又指出，區內新盤一直較少，發展商近年步在區內積極插旗，展望未來隨着新盤推出，區內樓市將煥然一新，加上剛拍售出的聶歌信山地皮成交價理想，可望進一步推高區內豪宅地位。
明報記者 陳天賜
