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【明報專訊】本文重申香港樓市極可能在未來1至6年出現泡沫爆破，並指出此一將至災難是源於「人禍」，香港市民及未來特區政府必須在此汲取教訓，否則悲劇只會重複出現。事實上，現今樓市泡沫是九七前樓市泡沫的另一次重演，明顯反映香港並未從九七金融風暴中汲取應有教訓。
能力與使命感的重要
在去年中《明報》的文章，筆者一方面歡迎特區政府終能於去年2月接受勸諫，借鏡新加坡當時的壓抑措施，推出雙倍印花稅，以致暫時阻住樓市泡沫進一步擴大，減低未來泡沫爆破的殺傷力；另一方面則詳細解釋雙倍印花稅及其他辣招，頂多能阻住樓價升勢，並不能協助擠掉部分泡沫，並指出若不及早擠掉部分樓市泡沫，其後的累積利息和匯率升幅，將足以在其後的2至7年戳穿香港的樓市泡沫。考慮到香港的財金當局並沒有足夠的經濟理論基礎和政策鑽研心得思考出能擠掉部分樓市泡沫的政策，筆者遂利用個人在這方面累積了30多年的基礎和心得，於去年中及本年初提出了足以協助擠掉部分樓市泡沫的真正強招（利率風險暫繳附加利率），並附加一系列的保險設計，確保能擠掉部分樓市泡沫之餘，又不至提前戳破泡沫。
在將此政策建議寄予當局之後，筆者已和新加坡管理大學的謝耀權教授（也是港人），推算出相關的財金高官應沒有足夠的識見和使命感去處理現今的巨大泡沫隱患——沒有使命感的官員會傾向做得幾耐就幾耐，犯不着碰此遠高於其能力所及的燙手山芋，說不定爆煲之前已退休或轉職，即使出事，香港市民怪罪特首的傾向將遠高於怪罪他們。（問題是，若美聯儲局的伯南克和耶倫也是這般思維，美國和環球經濟相信現今仍飽受經濟大蕭條之苦。雖然美國因用了能人而間接幫我們逃過一劫，但筆者實在看不出現今的財金高官有這個能力和使命感能使香港免受未來樓市泡沫爆破、金融風暴、經濟嚴重衰退5至7年、和失業率升至10至15％之苦，除了怪我們用人不當，又怪得了誰？現在看來，香港這一劫是避不了，筆者唯一希望是泡沫爆破後，香港能認清選用有能力和有使命感者管理經濟的重要性，否則還有第三次、第四次災難。）
新加坡和香港的強大差距
雖然明知有關財金官員不會處理現今的泡沫隱患，但考慮到不擠泡沫將是死路一條，以致明知對方不會採用，還是寄出了上述建議及作出一些跟進。果不其然，相關的財金高官還是以不同又較畀面的方法敷衍了筆者。
相反，新加坡繼去年1月首先推出較香港更高的額外買家印花稅，以阻住樓價繼續上升後，又於去年中主動推出另一名為TDSR的壓抑樓市措施，使到新加坡樓價在過去數個季度持續緩慢下滑，使到原已遠小於香港的樓市泡沫進一步縮小，雖然未來1至6年香港樓市泡沫爆破仍然將透過傳染性效應波及新加坡和整個亞洲樓市，但新加坡去年中至明年中的擠泡沫政策還是能大大減輕未來的傷害。
香港另一愚不可及的錯誤
更使人惋惜的是，新加坡那邊廂推出了它應推出的壓抑措施，香港這邊廂又犯了另一個愚不可及的錯誤——延長豁免雙倍印花稅的換樓期限。相關官員或許以為延長換樓期限的影響應該不大，但在筆者過往於報章的論述文章、以及寄給當局的詳細學術文章（註），已清楚指明，雙倍印花稅和其他辣招雖可暫時壓住樓價，使樓價出現一個變動不大至輕微偏軟的鞏固期，但在此鞏固期內的購買力（pent-up demand）將會持續累積，發展商在情况有所變化時，將會利用其定價能力及鞏固期累積的購買力再度將樓價急速推上，使樓市泡沫進一步擴大。因此，相關政府必須在此之前進一步推出能擠泡沫的措施。
現在看來，新加坡的財金當局是做到了上述要求，為什麼它能參考筆者這個港人的意見，和做了它們應做的事？但香港當局卻不能？
失誤毁滅了樓市降溫的可能
在成功游說港府去年2月推出雙倍印花稅後，筆者在去年中至今年初在《明報》發表論述文章，其中一個目的就是，即使相關財金高官一如預期般不懂和不肯進一步擠泡沫，文章的討論也可提醒部分港人，未來的利率和匯率升幅將足以戳穿香港的樓市泡沫，從而影響市場的心理預期，幫助樓市略為降溫，若港府沒有做出上述愚不可及的錯誤，即使樓價不調，也不至進一步上升。但出現了上述的錯誤，香港樓價短期內肯定不會調，且極可能如筆者推算般進一步飈升後才出現泡沫爆破（不要忘記，美國經濟已如筆者推算般持續復蘇，美國和環球股市亦如筆者推算般輾轉創了多次新高，並且會繼續輾轉屢創新高）。
對當局和市民的建議
筆者想對相關財金高官說的是，樓市爆破時其將變成人人喊打的「過街老鼠」，趁現今尚餘至少6個月擠泡沫安全期，而且上述愚不可及的失誤已大大增加樓價短期上行風險，是時候推出一些壓抑措施阻止樓市泡沫進一步擴大、以及擠掉一小部分泡沫，雖然現今已幾乎不可能阻止泡沫爆破的悲劇發生，但多少可減低未來傷害，到時被人質問時也還可辯說有做嘢。另，樓市泡沫爆破時將造成一系列篇末文章（註）所述的惡性循環（包括financial de-leveraging, financial disintermediation, fire sales和聯匯受襲），宜參考筆者的論述制定相關對策以減少傷害。至於特首，前朝和今朝的失誤亦將算到其頭上，若果識驚，就找筆者徵詢一些能減少傷害的對策，否則就準備面對樓市泡沫爆破後的洶湧群情、以及日後的千古罵名。
銀行方面，宜及早減低樓按風險和做足預防風暴安排，否則屆時可能因壞帳急升、資本充足比率暴挫和相關不利傳聞，造成銀行須被政府接管、繼而遭賣掉。相反，肯放棄短期利益和做足預防安排的銀行，則可以在風暴期間收購受傷的銀行，進一步擴大自己的長遠業務。至於市民，可以不買樓就不買，現在衝入去「死的機會很大」，因失業和按揭供款急升（可升近倍）而斷供的人數將頗為龐大。相反，若耐心等候，樓市泡沫早晚還是會破的（當然我不希望會發生，但現在看來應是難以希望）。另，若樓市泡沫爆破，曾蔭權應是最大禍首，日後筆者將另文詳細說明相關人等的責任，好讓全港受害的市民死得明白點。最後，若樓市泡沫爆破，筆者想保一個人——運輸及房屋局長張炳良，原因是在游說過程中，筆者發現此君還是有點理想和肯做嘢。當然，泡沫爆破時群情將很洶湧，能否保住也很難說。
註：詳情見PAUL YIP, The Risk of Property Bubbles in Hong Kong and Singapore: Another Aftershock Crisis of the Global Financial Tsunami, Singapore Economic Review, Vol 59, No.3 (2014). For a copy, contact wychin@wspc.com
作者是新加坡南洋理工大學經濟系副教授
能力與使命感的重要
在去年中《明報》的文章，筆者一方面歡迎特區政府終能於去年2月接受勸諫，借鏡新加坡當時的壓抑措施，推出雙倍印花稅，以致暫時阻住樓市泡沫進一步擴大，減低未來泡沫爆破的殺傷力；另一方面則詳細解釋雙倍印花稅及其他辣招，頂多能阻住樓價升勢，並不能協助擠掉部分泡沫，並指出若不及早擠掉部分樓市泡沫，其後的累積利息和匯率升幅，將足以在其後的2至7年戳穿香港的樓市泡沫。考慮到香港的財金當局並沒有足夠的經濟理論基礎和政策鑽研心得思考出能擠掉部分樓市泡沫的政策，筆者遂利用個人在這方面累積了30多年的基礎和心得，於去年中及本年初提出了足以協助擠掉部分樓市泡沫的真正強招（利率風險暫繳附加利率），並附加一系列的保險設計，確保能擠掉部分樓市泡沫之餘，又不至提前戳破泡沫。
在將此政策建議寄予當局之後，筆者已和新加坡管理大學的謝耀權教授（也是港人），推算出相關的財金高官應沒有足夠的識見和使命感去處理現今的巨大泡沫隱患——沒有使命感的官員會傾向做得幾耐就幾耐，犯不着碰此遠高於其能力所及的燙手山芋，說不定爆煲之前已退休或轉職，即使出事，香港市民怪罪特首的傾向將遠高於怪罪他們。（問題是，若美聯儲局的伯南克和耶倫也是這般思維，美國和環球經濟相信現今仍飽受經濟大蕭條之苦。雖然美國因用了能人而間接幫我們逃過一劫，但筆者實在看不出現今的財金高官有這個能力和使命感能使香港免受未來樓市泡沫爆破、金融風暴、經濟嚴重衰退5至7年、和失業率升至10至15％之苦，除了怪我們用人不當，又怪得了誰？現在看來，香港這一劫是避不了，筆者唯一希望是泡沫爆破後，香港能認清選用有能力和有使命感者管理經濟的重要性，否則還有第三次、第四次災難。）
新加坡和香港的強大差距
雖然明知有關財金官員不會處理現今的泡沫隱患，但考慮到不擠泡沫將是死路一條，以致明知對方不會採用，還是寄出了上述建議及作出一些跟進。果不其然，相關的財金高官還是以不同又較畀面的方法敷衍了筆者。
相反，新加坡繼去年1月首先推出較香港更高的額外買家印花稅，以阻住樓價繼續上升後，又於去年中主動推出另一名為TDSR的壓抑樓市措施，使到新加坡樓價在過去數個季度持續緩慢下滑，使到原已遠小於香港的樓市泡沫進一步縮小，雖然未來1至6年香港樓市泡沫爆破仍然將透過傳染性效應波及新加坡和整個亞洲樓市，但新加坡去年中至明年中的擠泡沫政策還是能大大減輕未來的傷害。
香港另一愚不可及的錯誤
更使人惋惜的是，新加坡那邊廂推出了它應推出的壓抑措施，香港這邊廂又犯了另一個愚不可及的錯誤——延長豁免雙倍印花稅的換樓期限。相關官員或許以為延長換樓期限的影響應該不大，但在筆者過往於報章的論述文章、以及寄給當局的詳細學術文章（註），已清楚指明，雙倍印花稅和其他辣招雖可暫時壓住樓價，使樓價出現一個變動不大至輕微偏軟的鞏固期，但在此鞏固期內的購買力（pent-up demand）將會持續累積，發展商在情况有所變化時，將會利用其定價能力及鞏固期累積的購買力再度將樓價急速推上，使樓市泡沫進一步擴大。因此，相關政府必須在此之前進一步推出能擠泡沫的措施。
現在看來，新加坡的財金當局是做到了上述要求，為什麼它能參考筆者這個港人的意見，和做了它們應做的事？但香港當局卻不能？
失誤毁滅了樓市降溫的可能
在成功游說港府去年2月推出雙倍印花稅後，筆者在去年中至今年初在《明報》發表論述文章，其中一個目的就是，即使相關財金高官一如預期般不懂和不肯進一步擠泡沫，文章的討論也可提醒部分港人，未來的利率和匯率升幅將足以戳穿香港的樓市泡沫，從而影響市場的心理預期，幫助樓市略為降溫，若港府沒有做出上述愚不可及的錯誤，即使樓價不調，也不至進一步上升。但出現了上述的錯誤，香港樓價短期內肯定不會調，且極可能如筆者推算般進一步飈升後才出現泡沫爆破（不要忘記，美國經濟已如筆者推算般持續復蘇，美國和環球股市亦如筆者推算般輾轉創了多次新高，並且會繼續輾轉屢創新高）。
對當局和市民的建議
筆者想對相關財金高官說的是，樓市爆破時其將變成人人喊打的「過街老鼠」，趁現今尚餘至少6個月擠泡沫安全期，而且上述愚不可及的失誤已大大增加樓價短期上行風險，是時候推出一些壓抑措施阻止樓市泡沫進一步擴大、以及擠掉一小部分泡沫，雖然現今已幾乎不可能阻止泡沫爆破的悲劇發生，但多少可減低未來傷害，到時被人質問時也還可辯說有做嘢。另，樓市泡沫爆破時將造成一系列篇末文章（註）所述的惡性循環（包括financial de-leveraging, financial disintermediation, fire sales和聯匯受襲），宜參考筆者的論述制定相關對策以減少傷害。至於特首，前朝和今朝的失誤亦將算到其頭上，若果識驚，就找筆者徵詢一些能減少傷害的對策，否則就準備面對樓市泡沫爆破後的洶湧群情、以及日後的千古罵名。
銀行方面，宜及早減低樓按風險和做足預防風暴安排，否則屆時可能因壞帳急升、資本充足比率暴挫和相關不利傳聞，造成銀行須被政府接管、繼而遭賣掉。相反，肯放棄短期利益和做足預防安排的銀行，則可以在風暴期間收購受傷的銀行，進一步擴大自己的長遠業務。至於市民，可以不買樓就不買，現在衝入去「死的機會很大」，因失業和按揭供款急升（可升近倍）而斷供的人數將頗為龐大。相反，若耐心等候，樓市泡沫早晚還是會破的（當然我不希望會發生，但現在看來應是難以希望）。另，若樓市泡沫爆破，曾蔭權應是最大禍首，日後筆者將另文詳細說明相關人等的責任，好讓全港受害的市民死得明白點。最後，若樓市泡沫爆破，筆者想保一個人——運輸及房屋局長張炳良，原因是在游說過程中，筆者發現此君還是有點理想和肯做嘢。當然，泡沫爆破時群情將很洶湧，能否保住也很難說。
註：詳情見PAUL YIP, The Risk of Property Bubbles in Hong Kong and Singapore: Another Aftershock Crisis of the Global Financial Tsunami, Singapore Economic Review, Vol 59, No.3 (2014). For a copy, contact wychin@wspc.com
作者是新加坡南洋理工大學經濟系副教授
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