【明報專訊】政府突然出招壓抑樓市炒風，其中數招是收緊樓按，撇開樓價1200萬元以上的「豪宅 」物業來說，哪些招數最影響小市民置業呢？筆者認為這莫過於要求銀行以加息兩厘進行壓力測試，以及將按揭保險最高成數由95%收緊至90%。
銀行壓力測試 批按難度增
現時每月供款對收入比率介乎50%至60%，但今後即劃一為50%，其實過去銀行鮮有批出高於供款對收入50%的貸款，除非超優質客戶，加上物業質素理想，客戶與銀行長久及大額的業務往來，所以收緊此點對按揭市場影響近乎零。
不過銀行稍後要進行壓力測試，假設按揭利率上升最少2厘，客戶供款比率仍處於60%以內，才可批出按揭，打算將收入一半用作供款的客戶，因為加息2厘後，供款對收入比例有可能超出60%限制。
按計算顯示，200萬元或以下的貸款人士，即使借盡五成，在壓力測試下，達標機會率高達99%，反而貸款額在200萬元以上，受影響較大，不過只要略為降低供款對收入比率至48%或以下，同時拉長供款年期，就既可取得預算的資支，同時亦可以避開問題，不過如果已借盡30年，又或物業樓齡所限，不能夠拉長 ，就須調低按揭額，即變相多付首期，如資金不足，可向銀行申請其他種類貸款補足首期 。
另外，將按揭保險上限由95%減至90%以防市民入錯市，則對初次置業人士影響較大，目前估計約5%申請按揭的人士，申請95%按揭保險，今後只可申請90%按揭，則申請人要多付一倍首期，打算買入100萬元的物業，原初最低可付5萬元首期，現在則為10萬元。
不過對投資者來說，最擔心莫過於收緊所有非自住按揭至60%，不過在銀行執行上確有一定困難，因為據經驗顯示，不少按揭申請者在交表時，確實在表示作為自住，但最終用作出租，銀行亦不得而知，只要客戶準期供款，亦不會額外花資源去追查。
反而將最高按揭金額定在720萬元， 為免借貸額略低於1200萬元的買家，在收緊1200萬元或以上按揭成數至六成時，所得的借得的金額，高於1200萬元買家借得的貸款額 ，此舉會令買入1030萬至1199萬元的客戶借不足七成按揭，不過大部分買入千萬元以上物業人士，大多手上資金充裕，而且平均按揭借貸成數只是62%，借足70%只因按息太低，讓他們更善用手上的資金。
撰文：明報投資理財組
