【明報專訊】上周財政司長曾俊華突宣布遏抑樓市的「新9招」，說是「及早在泡沫未形成前，採取一些防患於未然的措施」，令剛過去的周六、日一和二手樓市場稍為冷卻，但在本周二拍賣的兩幅地皮，卻又獲得極理想的成績，到底樓市是否真的有泡沫和需要調整？明報地產版主管陸振球，於本周三由明報置業網舉辦的「樓市致勝攻略研討會」，便以「樓市泡沫與應對策略」為題，作了詳盡的分析和提出準買家和業主應如何部署。
陸振球指出，曾俊華上周五在提出「新9招」時發言：「持續的超低息環境和資金流動性充裕將會增加亞洲區資產泡沫風險。我們必須做好準備工作，預防資產泡沫出現以致影經濟復蘇。」這無疑是說，現時存在出現資產（包括樓市）泡沫的風險，而潛台詞是真正的樓市泡沫尚未出現。
曾俊華新招潛台詞 泡沫未出現
事實上，曾俊華承認現時樓市仍以用家主導，而樓價近月急升，則主要是樓市正處於一個結合極低利息、大量流動資金和供應偏低的「異常」情况，擔心當各國「退市」時，流動資金被抽走和利率調頭急升，便會對樓市和經濟體系造成衝擊。
陸振球認為，雖然個別物業價格已逼近甚至升越97年時水平，但以現時一般家庭供樓負擔比率低於四成（圖1）和反映炒風的二手住宅「摩」貨（未完成交易前已轉售）比率僅約1.7％（圖2），說樓市已出現泡沫難以成立。事實上，由按揭機構提供數據，現時承做按揭人士，用家比例高達83％，炒賣程度並不熱烈。
利率倘回升 供樓負擔變重
此外，在低息環境下，形成了供平過租極為普遍，市民買樓自住也好，收租投資也好，都屬於理性行為。當然，這亦存在將來利率回升，令供樓負擔變重的風險。
陸振球表示，「新9招」中包括進一步限制按揭成數和禁止一手樓入伙前進行「摩」貨等措施，於上世紀91至94年也曾實施，但對遏抑樓價效用極微，其中只有94年中至95年尾樓價一度下調超過兩成（圖3），但和期間香港按息追隨美國大幅加息的關係更為密切，其後按息回落，樓價又再狂飈。只有當97年香港回歸後，政府推出「八萬五」政策，大增住宅供應和碰上亞洲金融風暴，樓價才一瀉如注。
陸認為，與其猜測泡沫何時出現和爆破，眼巴巴的看着樓價上升而拒絕入市，不如設立「預警機制」（表1），當樓市出現危險信號時可先行賣樓，更為划算。
撰文：明報記者
