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【明報專訊】若在街頭進行訪問，十個被訪者，可能九個都說香港樓價貴，但偏偏樓價卻愈漲愈高，新盤推出更見買家排隊搶購。星展銀行財資市場部董事總經理王良享表示，以租金回報或負擔能力計算，香港樓價確有偏高迹象，但香港在負利率環境下，人們為保存資金購買力，便不再計較樓價偏高而繼續入市，並相信有關情况較長時間亦難以改變。
王良享表示，現在香港的10年期外匯基金債券的債息只有約1.4厘，但最新通脹率卻高達4.6％，即出現高逾3厘的負利率，自然對如磚頭一類的實質資產價格有利。「2008年中國數萬億元救市，之後美國推出數輪的貨幣量化寬鬆（QE），人們形成更為嚴重的通脹預期，紛紛買樓保值。」
港負利率達「匪夷所思」水平
王又指出，本來全球多國經濟均面對通縮壓力，加上美元強，變成港元也強，經濟屬外向型的香港其實應會輸入通縮，但因土地供應及中國因素等問題，卻是呈現通脹，但息口卻跟美國息口走低，於是負利率程度極其嚴重，達到了「匪夷所思」的水平。「以香港的通脹水平，如有貨幣政策自主，一早便要加息，但在聯繫匯率下卻要持續低息，估計雖然美國今年極有可能加息，但幅度也不會大，所以香港負利率的情况會繼續長期化，樓價便跌不下去。」
資金貶值 樓市成保值工具
股神巴菲特最近在股東會上承認，若以傳統指標如市盈率計算，美股可能已偏貴，但因低息關係，所以美股現價便可接受，並續看好未來2至3年的股市。王良享亦認同股神這一觀點，並認為現在香港樓價偏貴，但亦未見回跌壓力，亦是同樣基於港息低企。
「當然，以現時的租金回報計算，香港樓再大升的空間也可能有限，但就至少不會大跌。以前香港人買樓，除了自住，投資便主要是渴望升值，而現在更多是因資金貶值，買入是為保存財富。」
同行見租金飈升 寧願入市
「還有，不少人發覺租金年年加，與兩年前的租金比較，現在隨時租金一加便三成，為免再受加租之苦，覺得樓價貴也甘願入市。而我的一些同行，早幾年賣了樓等樓價跌，先租樓住，卻發覺加租加得厲害。也有一些被逼再以高價入市，貴貴都買。」
港人勢被迫搬離核心區
王良享也承認，近年不少香港人，尤其年輕人加人工速度追不上樓價，以至買樓和供樓負擔能力，漸漸與樓價升幅出現脫節，「但這對樓價未必有太大影響，情形就如英國倫敦一樣，核心區的樓價和租金愈搶愈貴，租不起或買不起，便唯有向外擴散，香港作為國際大都會，樓價也肯定易升難跌，人們也可能要愈住愈遠，一些人甚至要被逼遷往深圳工作和居住。」
「其實對於一些『聰明人』來說，他們賣了樓，也可能有其他投資途徑，賺得的回報未必遜於樓市，但這要較多的知識，未必人人可以做到。」
明報記者 陸振球
攝影 劉焌陶
王良享表示，現在香港的10年期外匯基金債券的債息只有約1.4厘，但最新通脹率卻高達4.6％，即出現高逾3厘的負利率，自然對如磚頭一類的實質資產價格有利。「2008年中國數萬億元救市，之後美國推出數輪的貨幣量化寬鬆（QE），人們形成更為嚴重的通脹預期，紛紛買樓保值。」
港負利率達「匪夷所思」水平
王又指出，本來全球多國經濟均面對通縮壓力，加上美元強，變成港元也強，經濟屬外向型的香港其實應會輸入通縮，但因土地供應及中國因素等問題，卻是呈現通脹，但息口卻跟美國息口走低，於是負利率程度極其嚴重，達到了「匪夷所思」的水平。「以香港的通脹水平，如有貨幣政策自主，一早便要加息，但在聯繫匯率下卻要持續低息，估計雖然美國今年極有可能加息，但幅度也不會大，所以香港負利率的情况會繼續長期化，樓價便跌不下去。」
資金貶值 樓市成保值工具
股神巴菲特最近在股東會上承認，若以傳統指標如市盈率計算，美股可能已偏貴，但因低息關係，所以美股現價便可接受，並續看好未來2至3年的股市。王良享亦認同股神這一觀點，並認為現在香港樓價偏貴，但亦未見回跌壓力，亦是同樣基於港息低企。
「當然，以現時的租金回報計算，香港樓再大升的空間也可能有限，但就至少不會大跌。以前香港人買樓，除了自住，投資便主要是渴望升值，而現在更多是因資金貶值，買入是為保存財富。」
同行見租金飈升 寧願入市
「還有，不少人發覺租金年年加，與兩年前的租金比較，現在隨時租金一加便三成，為免再受加租之苦，覺得樓價貴也甘願入市。而我的一些同行，早幾年賣了樓等樓價跌，先租樓住，卻發覺加租加得厲害。也有一些被逼再以高價入市，貴貴都買。」
港人勢被迫搬離核心區
王良享也承認，近年不少香港人，尤其年輕人加人工速度追不上樓價，以至買樓和供樓負擔能力，漸漸與樓價升幅出現脫節，「但這對樓價未必有太大影響，情形就如英國倫敦一樣，核心區的樓價和租金愈搶愈貴，租不起或買不起，便唯有向外擴散，香港作為國際大都會，樓價也肯定易升難跌，人們也可能要愈住愈遠，一些人甚至要被逼遷往深圳工作和居住。」
「其實對於一些『聰明人』來說，他們賣了樓，也可能有其他投資途徑，賺得的回報未必遜於樓市，但這要較多的知識，未必人人可以做到。」
明報記者 陸振球
攝影 劉焌陶
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