恒大 謎一般的格局

【明報專訊】龍淵子是內房好友，在亞洲社會，房地產永遠是顯業。龍淵子覺得很多看淡房地產的朋友對這行業認知有誤區。


銷售見頂後 地產公司才崛起

一、中國房地產從銷售面積，開工量確實已經見頂，龍淵子覺得2013年就是頂，所以很多朋友認為見頂，所以地產股也增長見頂，代表這行業已經是夕陽行業，所以只有估值是唯一賣點。錯！大錯！全國銷售見頂開工見頂，跟板塊增長不完全相關。美國是1953年見頂，香港是1982年、日本是1971年，然後美國、香港、新加坡的地產大公司都是見頂以後崛起，股價十倍漲。所以你只能說全國見頂代表舊地產模式完蛋，如恒大（3333）、碧桂園（2007）、合生創展（0754）和富力（2777）等。


二、見頂行業沒增長？屁話。2013年當時每年銷售11.5億平米，慢慢會下降至9億多，這代表6萬至7萬億元（人民幣．下同）的市場，依靠市場整合佔有率集中，大城市好表現，大地產公司增長性比想像中好，未來幾年盈利複合增長15%至20%不在話下。


內房正值轉型期 投資機會多

三、 沒好公司？拜託，不少。中國海外（0688）、萬達（3699）、華潤置地（1109）、保利（0119）、萬科（2202）、融創（1918）、龍湖（0960）、合景泰富（1813）這些不是嗎？這些公司經營模式已經轉型，已經不是那麽高風險。龍淵子覺得今年內房股具備大投資機會，倍升股應該不少，投資者可以留意萬達、融創、綠地香港（0337），首創（2868）等。


龍淵子是地產好友，可做人還是有堅持的，有所不為，比如恒大地產（3333），哈哈！這股票格局太大，能量太強，非我等小輩可以理解，當然人家漲得很好，國內資金大看好，還是老話，君子有所不為，頂不住，實在「太勁，太有執行力」，你們自己玩吧！這世界什麽都有，漢能（0566）還更厲害，就一場遊戲，龍淵子也不阻擋人家發財。


可最近龍淵子有些生氣，本來股票這種東西，不是完全科學，看好看淡無所謂，君子和而不同，香港和海外投資界很看淡恒大，國內朋友看好，大看好，不要緊。可最近恒大的大升浪背後推手太猛，太囂張，囂張到你一不看好恒大你就麻煩。侮辱人家低能，外國對冲基金的走狗，投訴……差點沒出手，甚是恐怖。


恒大能量太強 非我小輩能理解

這就過分了，當然你有能力，你想炒到什麽價位都可以，你把恒大炒到大過阿里巴巴市值也可以！可問題你不能阻止人家看淡嘛！最少人家基本面看淡！股票是可以基本面是泥，股價是寶的！可恒大的基本面是泥還是寶這本無爭議，除非你像國內分析師的大看好報告，全文文采華麗，可惜毫無資料，連模型也就有一頁。


恒大基本面有爭議嗎，龍淵子舉幾個點給大家說說﹕

核心盈利40多億 派息64億

一、恒大去年號稱盈利漲50%，國內分析師說是。它那180億元盈利中，有60億元是minority interest（少數權益），真正公司盈利就120億元，扣掉90億元商業重估增值，真正核心盈利不知道有否40億？上一年核心盈利可是有80億吧！哪是升還是跌50%，你說呢？


二、 厲害的是核心盈利40多億元，可派息就64億元，哇，好好人喔，已經第三年派高息，派息率50%至150%，什麽情况，公司好疊水嗎？

三、 更厲害，這公司年底淨負債率250%，有息負債2100億元，包括500億元永續債，還有建築和其他應付帳款1300億元，一年利息支出200億元左右，利息覆蓋倍數0.8倍。


四、 更厲害的是，多元化擴張，水、糧油、奶、健康、足球，國內朋友說每個值1000億元，真的嗎？連公司都承認最成熟的水業務去年還是虧損十億元以上，其他無一盈利。朋友，請問如何值1000億元？用想像嗎？當然你去上國內新三板可以。你以為你發展新行業就一定成功嗎？幹嘛不去發展香蕉手機，現在全世界蘋果市值最大，說說大家笑笑可以，還要人當真，不會吧！


恒大好玩東西太多，龍淵子無謂說太多，只不過覺得它的格局平常人很難理解，說細節就沒意思了。你覺得好，炒上天吧！關人鬼事！可你不能強姦人家的思想和基本面判斷。


各自發財啦！

[龍淵子 清源茶舍]