蘇民峰﹕租金回報低 自住樓也賣

【明報專訊】不少人投資股票或物業，又或買樓自住時，都喜歡請教風水專家。知名風水師蘇民峰卻認為，投資始終要懂分析、看回報，不能只靠風水意見作出市及入市決定，風水和流年分析等，只能起輔助作用；蘇本身也是極為成功的物業投資者，擁有數億元的「磚頭」，但最近也先後售出舖位和自住的單位，因他認為價格過高和回報偏低之餘，也覺得香港樓市接近見頂，欠缺值博率。


蘇民峰說，從玄學角度看，香港物業市場要在2015年底至2018年，遇上低價筍盤才值得投資。「現在住宅租金回報，如是豪宅隨時只是1厘左右，從投資角度根本計不到數，如懂得投資，買人民幣也有3厘息收，中區如港鐵出口的歐陸廣場一個舖位，要價約6000萬元，也可收租17萬元，已夠每月用18萬元租住山頂倚巒的2億元單位。」


豪宅租金回報1厘 投資計不到數

因此，蘇民峰連自己的自住單位也賣了，直言是「算死草」。「不過，我仍有其他物業收租，足以租住舒適的單位，所以全沒有心理壓力。現在不少人在高價仍搶買樓自住，完全是一種沒有樓的恐懼，要滿足沒有樓的空虛心理，根本不是理性的決定。」


蘇說，從風水角度看，買住宅樓主要看「地運」，但自住則要看細緻一點的佈局，如座向和圖則。「香港由2004至2024年都旺西面，所以以往被視為偏遠的屯門和天水圍樓價也可急升，而多年前我說深水埗一帶的樓價會追上甚至超過麗港城，人們不信，現時長沙灣四小龍呎價已紛紛過萬，又如港島西營盤的樓盤呎價，可以超過2萬元，高過港島東的逸濤灣。」


樓價最多再升10％ 隨時跌三成

如果將地運的角度再放大一點，那又如何？「美國和歐洲的『谷底』，分別在2012年和2014年，如在2012年買美國物業，現已有好回報，歐洲在2014年後開始投資，也將會有好成績。相反，香港則在峰頂，再上升可只能有10％，下跌隨時有30％，所以不值博，除非遇上減價筍盤，才應考慮入市。」


一線商舖受壓 放盤紛損手

蘇說，其實一線商舖市場已備受壓力，好像他剛接到的一個旺角花園街舖位放盤，業主原來在2013年以5300萬元購入，曾叫價6000萬元，現已不惜蝕讓減價至5150萬元，代理更表示可「試價」4380萬元！「西區近荷李活道一個以公司名義持有的舖位，原業主買入價1800萬元，要以1600萬元才蝕讓售出，還未計要支付的8.5％印花稅。」


「大家見到一手樓賣得好，以為樓市很好，其實二手死寂，只是間中才有『盲毛』用破頂價承接，一些豪宅盤，放售了數年才售出，人們以數年前同一或附近屋苑的成交價比較，才營造出什麼破頂的印象。」


「菱形則」影響情緒人際關係

買樓除了投資，更多人是為了自住，那有什麼簡單的風水知識可應用？「如是買樓自住，若非是四方或長方的正經間格，我基本是連看也不會看。最衰是所謂『菱形則』，即是間格看以四正，但門口位卻是打斜的，居住這種單位，情緒和關係都會不穩定。」


「另一樣最重要的，是大門口的方向。至2024年以前，大門口向東南和西北，都是旺財旺丁，向正南正西則旺財，向正東正北則旺丁。最不好的向東北和西南，損財傷丁。」


明報記者 陸振球

攝影 陳淑安