中資搶佔甲廈 自有賺錢機會

【明報專訊】何為投資？何為投機？各人自有不同答案。《明報》日前請到財經專欄作者、香港奧國經濟學院創辦人兼院長王弼作投資講座嘉賓，他回應讀者問香港地產現在還有沒有投資價值時，便論述了他對投資和投機分野的看法。


明報記者 陸振球

賣自住樓 「多一事不如少一事」

王弼先講買樓自住，說應否持有或賣出自住樓，他認為其實是屬於家庭問題，因賣出了自住樓，如樓價不跌反升，之後又要面對續租、加租或逼遷，那便不單是投資失利，而是會與家人容易產生摩擦，影響家庭關係，所以「多一事不如少一事」，如是只有一層自住樓，除非是換樓，否則最好不要賣出。


不過，如自住樓以外還擁有其他物業，王弼覺得，可否趁高價賣出，便要視乎自已有沒有能力作更好的投資。王弼說，一些人拒絕投資「磚頭」以外的產資，認為可以收那約2厘的租金回報，只要高於近零的存款息率，已覺得滿意，其實是沒有「志氣」的表現。


博別人搶高價 買樓如投機

他又表示，當然樓價升了多年，也有人會說租金回報低不緊要，只要樓價升，賺價便成；但認為自己的投資思考是，買入的投資工具如不能提供合理的現金流回報，只是去博別人搶高價，然後轉售圖利，那其實投機高於投資成分。


王弼說，他近年減少了地產投資，但透過買入不同的股票，甚至在世界各地尋找投資機會，賺得的投資回報遠遠高於不少只懂得買「磚頭」的港人，且更達到分散風險的目的。


勿只專注「磚頭」 要分散風險

他又表示，他自己也有買入信置（0083）和會德豐（0020）等香港地產股，原因是有關公司的股價較資產值呈大折讓，股息回報也高於一般住宅的淨租金回報，且政府辣招其實在逼市民棄買二手樓，轉投一手樓的懷抱，對發展商極為有利。


其實，就算是看好香港的樓市，除了買「磚頭」和一般人較熟識的地產發展股，只要用心發掘、放寬眼界，也有不少其他可投資的方法，其回報遠高過直接買「磚頭」。好像多來年，房託領匯（0823）的升幅和派息回報，便絕不比買住宅收租差，只是近年領匯開始「轉型」，可能要再發掘新的投資對象。


內地金融業攻港 冠君看俏

月前和一班基金經理飯敍，他們說隨着「北水南調」，確有大量內地行家和金融業打算來港開業，並積極搶租核心區的寫字樓，令相關物業的空置率下跌，而租金則向上升。


世邦魏理仕剛發表的《香港第一季寫字樓市場概要》指出，季內甲級寫字樓租賃活動強勁，第一季淨吸納量為300,800方呎（淨樓面面積）。整體空置率由4.1％降至3.9%，租賃活動增長及空置率下跌，將租金按季推升了1.8%，而中環及東九龍市場更受金融企業租戶追捧，如果單計中環的甲級商廈，空置率更由4％跌至3.6％（圖1），平均呎租則由98.7元升至100.6元，升約2%（圖2）。


看到上述數據，大家會想到有那些投資機會。筆者的朋友，便根據上述數據買入了擁有不少甲級商廈樓面收租的冠君產業信託（2778），而該房託股價近日確是不斷試頂（圖3），而派息率亦勝過住宅租金淨回報。