日本篇——投資日本樓首選東京

【明報專訊】英美等地一直是房地產投資者的傳統選擇，但投資置業並不一定必須去大洋彼岸，亞洲地區也有不少好的投資機會，其中之一就是日本。在日本政府量化寬鬆政策的刺激之下，日圓持續貶值令東京樓市再度升溫，海外投資者紛紛將目光重新轉向這座亞洲的金融大都會。


羅兵咸永道早先聯合非營利性教育研究機構城市土地學會（ULI）發布了2015亞太區房地產發展趨勢報告。在最新的城市投資與城市發展前景兩項排名中，香港均只位列第21位，排名榜首的則是受港人喜愛的旅遊勝地東京，這也是東京連續第二年佔據榜單的頭把交椅。帝皇地產集團合伙人兼銷售總監陳卓明就表示，「安倍經濟學」以及當地政府正在推行的城市改建計劃，令東京出現了不少頗具潛力的投資機會，2020年舉行的東京奧運會亦會帶動樓市預期進一步升溫。


經濟繁榮 五大區最受捧

東京舉行奧運會，隨之帶動城市基礎設施擴建，包括羽田機場以及中央新幹線等在內的交通設施都正在擴容擴建。作為老牌的亞洲金融中心，許多跨國公司的亞洲總部也駐紮在此。目前東京也正積極開發新的特別商業區，力求吸引更多企業入駐，維持競爭力。


對於在東京置業，投資者多傾向於傳統的五大區，即港區、中央區、千代田區、新宿區與澀谷區，因這幾塊區域毗鄰商業中心區，經濟繁榮且人流充足，如東京鐵塔與銀座等地標性區域也多位於此。陳卓明表示，由於外來人口眾多，不少人都會從其他城市來東京，或者是從郊區赴市中心上班，令東京市場需求持續旺盛，樓市也以租盤為主。他以位於港區的六本木為例，指其地處商業區，與蘭桂坊有幾分相似，再加上六本木地區新建成不少商業寫字樓，其周邊樓價在過去兩年內升值約10%。


細屋需求旺 新盤勝舊盤

根據日本國土交通省的數據顯示，在經歷了幾年起伏後，日本的居住用地售價開始呈現回升迹象，相比獨立式住宅，公寓式單位的價格反彈明顯，過去兩年已升逾兩成。陳卓明表示，由於東京多外來人口，細間的公寓房較受歡迎，由於地皮緊絀，因此現在新盤多為200至300呎的細間單位，售價約在300萬至500萬港元不等。


雖然當前在東京置業，就算業主自住，呎價也僅為香港的一半，但陳卓明表示，目前多數港人還是以收租為主，在扣除各類稅費後，五大區的租金回報通常在3厘至4厘，若是商業地產，如三層樓的舖頭或是寫字樓辦公室，則回報率在3.5厘至4.5厘之間不等。


除了新盤之外，日本還有一些二手的中古樓，陳卓明指出，此類物業有機會獲得高達8厘的租金回報，但由於樓齡較久，通常維修費用較高，且難以取得銀行按揭，相較新盤而言轉手亦有些困難，故投資者在選購物業時應考慮清楚。目前日本也有一些公寓樓提供一些固定收益類的租盤，即投資者在購入物業前已經可以獲知開發商可以保證每年有多少的回報，但投資者仍需要根據不同的地區與房型加以判斷是否符合自己的需求。


按揭有下限 勿忘申報免稅

如前文所提，在日本買樓並非所有物業都能獲得按揭。銀行會根據樓齡以及物業價值等來判斷是否向投資者提供貸款。陳卓明表示，通常五大區內的物業才比較容易獲得按揭，貸款額度則為售價的六成，且最低貸款額為3500萬日圓，折合約226萬港元，15年內償還，息口約為每年3.8厘。


除去貸款，在日本買樓要留意的地方就是稅費。按照日本的法律，投資者通過不動產出租所取得的租金收入，應繳納20.42％的所得稅，但由於香港與日本早前簽署了寬免雙重徵稅的法律協定，故投資者可以據此向當地稅務部門申請免稅。但若投資者想要賣盤，則需要繳交相應的資本所得稅，稅率以5年為界，低於5年需繳稅30%，而超過5年則為15%。


租務管理公司 為業主料理租務

另外，日本也有許多租務管理公司為投資者提供物業管理維護服務，免去了業主無法親赴當地的困擾。通常此類公司會收取1個月的租金收入作為代客尋租的報酬，並在日後收取租金的5%至8%作為管理費。