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【明報專訊】日前發展局向立法會發展事務小組提出有關如何重建公務員建屋合作社物業建議，主要由房屋協會負責收購及重建工作，而市區重建局則仍以「促進者」的角色為主：協助業主徵集業權後，招標聯合出售與私人發展商進行重建。事實上，早於2013年初，當時由於政府急於找地起樓，於是乎公務員合作社的舊樓亦成為政府目標之一，由於當中不少是位處市中心的地段，當局亦順理成章地交與市區重建局積極研究！結果當然是不了了之，原因是補地價昂貴及手續繁複，始終吸引不到私人發展商的興趣！因政府當年以特惠價（三分之一地價）批地給公務員建屋，所以業主需要向政府補回地價折扣，才可以自由買賣。同時地契又嚴格限制可建樓宇面積、單位數目、用途和轉售限制等。此外除業主要補地價外，若重建發展，因新建樓宇地積比率較高，發展商也需要另外補十足的地價，基於很多的未知數，風險相當高，發展商大都不敢沾手！由此也解釋為何目前全港共有238個公務員合作社物業，當中只得11個已被私人發展商收購重建。
當然筆者同意站在「公平」立場，政府實在很難豁免補地價，否則對其他如居屋、夾屋等居民也不公平，甚至居於非政府資助房屋居民，例如深水埗大坑西村居民也不公平，他們也因要向政府補回十足地價，結果將整個重建計劃拖垮！
集齊100%業權「天方夜譚」
現時政府提出的建議：由房協以（1）不虧損為原則而地盤面積要不少一萬呎再加上（2）要有100%業權保證；同時（3）以市價或高於市價一成為物業收購準則；亦容許（4）居民免入息審查認購房協的住宅單位；並由（5）房協負責向政府補回地價！老實說，上述的條件根本很難達到，筆者懷疑究竟當局是否真的有心解決目前公務員樓的困局？首先，對房協來說這雖然是新任務，但並不突然，因房協過往一直擔當新房策的實驗室；但今次難度極高，若有一兩個計劃成功推行，必對其財政和房屋供應有壓力，現時其住宅發售計劃第二市場的供應量每年只有四五十個，根本未能應付新增需求！其次要集齊100%的業權同意重建，根本是「天方夜譚」！過往由市建局提出的需求主導重建計劃，也要分階段集齊業權，到最後能通過計劃也未試過能集齊100%業權，因此若此條件由房協主動提議，這是作為封後門作用，根本無意和無心去解決公務員樓的重建問題！
再者建議強調以「不虧損」為計劃首要的原則，這是對執行者而言，如何能立於不敗筆者是理解的；新建議解除了居民補地價的困局，但除此之外，他們最關心的，當然是賠償安置條件，若房協只以市價或略高於市價作收購價，我相信成功機會不大！試想想市建局以高於市價3倍（7年樓齡賠償準則）賠償也被批評為「強搶民產」，現時建議的收購價根本連原區置業也有一定難度，不易獲得居民接受，結果連鎖反應之下，更無可能集齊100%的業權，計劃最終只會失敗告終！
最後筆者認為市建局和房協最好的仍是專注其本業上，解決公務員樓的困局最簡單直接的做法是吸引私人發展商參與，例如簡化更改地契、檢討補地價機制和土地規劃修訂等，目的是減低發展商的投資風險，加快重建步伐！
作者是城市大學專業進修學院講師
當然筆者同意站在「公平」立場，政府實在很難豁免補地價，否則對其他如居屋、夾屋等居民也不公平，甚至居於非政府資助房屋居民，例如深水埗大坑西村居民也不公平，他們也因要向政府補回十足地價，結果將整個重建計劃拖垮！
集齊100%業權「天方夜譚」
現時政府提出的建議：由房協以（1）不虧損為原則而地盤面積要不少一萬呎再加上（2）要有100%業權保證；同時（3）以市價或高於市價一成為物業收購準則；亦容許（4）居民免入息審查認購房協的住宅單位；並由（5）房協負責向政府補回地價！老實說，上述的條件根本很難達到，筆者懷疑究竟當局是否真的有心解決目前公務員樓的困局？首先，對房協來說這雖然是新任務，但並不突然，因房協過往一直擔當新房策的實驗室；但今次難度極高，若有一兩個計劃成功推行，必對其財政和房屋供應有壓力，現時其住宅發售計劃第二市場的供應量每年只有四五十個，根本未能應付新增需求！其次要集齊100%的業權同意重建，根本是「天方夜譚」！過往由市建局提出的需求主導重建計劃，也要分階段集齊業權，到最後能通過計劃也未試過能集齊100%業權，因此若此條件由房協主動提議，這是作為封後門作用，根本無意和無心去解決公務員樓的重建問題！
再者建議強調以「不虧損」為計劃首要的原則，這是對執行者而言，如何能立於不敗筆者是理解的；新建議解除了居民補地價的困局，但除此之外，他們最關心的，當然是賠償安置條件，若房協只以市價或略高於市價作收購價，我相信成功機會不大！試想想市建局以高於市價3倍（7年樓齡賠償準則）賠償也被批評為「強搶民產」，現時建議的收購價根本連原區置業也有一定難度，不易獲得居民接受，結果連鎖反應之下，更無可能集齊100%的業權，計劃最終只會失敗告終！
最後筆者認為市建局和房協最好的仍是專注其本業上，解決公務員樓的困局最簡單直接的做法是吸引私人發展商參與，例如簡化更改地契、檢討補地價機制和土地規劃修訂等，目的是減低發展商的投資風險，加快重建步伐！
作者是城市大學專業進修學院講師
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