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【明報專訊】「超人」李嘉誠真的神乎奇技，雖然旗下長實近年少有買地起樓，但透過將長實與和黃重組，將非地產與地產業務分置於兩家新組公司長和（0001）和長實地產（1113），於本周三完成重組而長實地產正式掛牌的一天，兩家公司的市值相比今年1月9日宣布重組時急飈，令超人的總財富約在半年時間大增約760億元！
明報記者 陸振球
差餉物業估價署昨公布，整體私宅樓價指數連升13個月，4月份最新指數為297.1點，比3月的291.5點上升1.9%，再創歷史新高。其中3月曾持平的實用面積在430方呎以下細單位，樓價指數4月卻再升2.16%，而按年升幅更超過兩成。差估署的數據，無疑為樓市好友再添聲勢，也令更多人認為樓市會繼續只升不跌，買樓只會買貴，不會買錯。
樓價連升13月 升幅未及買長實
不過，如大家有留意本欄，筆者在去年8月初時曾撰文《候低買長實 代替買磚頭》，當時說雖然近年樓價大漲小回，但若以極長線而言，買入誠哥的長實股票，其表現其實跑贏香港樓價升幅，更指長實因持有業務和經營國家多元化的和黃，與單只懂得買樓，會更具分散風險作用，且買賣也更靈活。
筆者不想作馬後炮，大家可輕易在網上翻查該篇文章，而讀者若當時有跟隨候低買長實，代替買磚頭的話，短短約9個月的時間，不計已收的派息，所持股票已升值至少五成以上，遠遠跑贏同期樓價升幅。
跟四叔增持恒地 一年賺近五成
事實上，除了跟超人有運行，跟「四叔」恒基（0012）主席李兆基買恒基的股票，對財富增值也大有裨益。四叔近年也一直表示買地產股好過買樓，兼且不是空口說白話，而是一直真金白銀增持自己的股票，而他本周二在業績記會上與大家分享「有師奶有1000萬」的投資故事：「去年2、3月有個師奶問，手上有1000萬應該買樓定買股，我叫佢買地產股好過買樓，佢最後買了恒地，……當時恒地價位38元左右，最近升到60元以上，1000萬變1500萬了。」
物業雜費多 不如揸收租股收息
李兆基續稱，如果當時對方買樓，樓價升不多，但要承擔經紀費、印花稅等，「打個八折，所以結論係我講得很準確」，他再重申今年繼續買股好過買樓的看法，自己亦會繼續增持地產股，又說今年股市累積升幅雖不小，但市盈率相比海外市場仍不算太高，而且有些收租股有穩定收入，股價難跌，派息又固定，好過銀行存款利息，同時不忘推介恒基及新鴻基地產（0016），而他單是5月份已頻頻增持這兩間地產股。
對本港樓市，李兆基則較為看淡，認為政府增加土地供應，大力支持建屋，預計未來兩三年供應量增加，樓價因此不會大升，但由於香港建築成本高，樓價亦不會大跌，「穩穩陣陣，起少少跌少少」。
固然，有人會說買樓有槓桿作用，因一般只付出三成樓價，餘下七成做按揭，那樓價若升一成多，則以已付三成的首期作基數計算，帳面獲利可能已等同四至五成，與過去九個月買長實或恒基的股票賺幅相若。不過，大家要知槓桿操作是雙刃劍，升市時固可放大獲利，但跌市則也會將虧損放大，如只付三成首期而樓價跌了三成，則等同本金百分百損失，君不見九七後樓市大跌，全港曾出現超過10萬個負資產家庭？
買樓槓桿如雙刃劍 賺蝕同放大
配合長實地產掛牌，多家券商也發表撐場報告，不少報告都說該股資產值接近100元，而目標股價可升至80多元。筆者看到其中一份由Jefferies發表的報告，尤其留意當中提及包括長實地產，以及其他主要發展商如新世界（0017）、太古地產（1972）、恒基和新鴻基地產的資本與負債比率（gearing ratio），除了新世界稍高達27.3％，太古地產為16.3％，長實地產則只有15.6％，恒基和新地更低至15.5％，而這5家發展商的平均資本與負債比率為18.7％（圖1），遠遠低於一般人買樓要做七成按揭！
筆者認為，這可反映雖然大多發展商說看好後市，但取態卻是相當審慎，絕不願以高槓桿來經營地產發展！
內地《財新網》引述易居房地產研究院近日發表2014年全國35個大中城市房價收入比資料，揭示哪個城市買房更難些。資料表明，2014年，儘管內地居民收入在增長，但是買房的難度也在增加。愈大的城市買房壓力愈大，深圳雄踞全國城市之首。平均而言，到2014年末深圳家庭買一套100平米的房子，需要耗費一個家庭21.7年的收入（圖2），而且這20多年要不吃不喝才行。
內地人置業難 港人更難
易居地產研究所認為，國內城市的房價收入比應該維持於6至7的合理區間，否則可視之為泡沫區，這些城市的居民普遍都難以負擔置業開支。然而，在報告提到的35個大中城市裏，有26個城市的房價收入比在7以上。
看來，內地樓價也升至不少人難以負擔的水平，不過，香港計算負擔比率，一般是以500多呎單位作參考，但這種樓宇的售價，也已動輒是港人家庭中位收入的十多二十倍！
明報記者 陸振球
差餉物業估價署昨公布，整體私宅樓價指數連升13個月，4月份最新指數為297.1點，比3月的291.5點上升1.9%，再創歷史新高。其中3月曾持平的實用面積在430方呎以下細單位，樓價指數4月卻再升2.16%，而按年升幅更超過兩成。差估署的數據，無疑為樓市好友再添聲勢，也令更多人認為樓市會繼續只升不跌，買樓只會買貴，不會買錯。
樓價連升13月 升幅未及買長實
不過，如大家有留意本欄，筆者在去年8月初時曾撰文《候低買長實 代替買磚頭》，當時說雖然近年樓價大漲小回，但若以極長線而言，買入誠哥的長實股票，其表現其實跑贏香港樓價升幅，更指長實因持有業務和經營國家多元化的和黃，與單只懂得買樓，會更具分散風險作用，且買賣也更靈活。
筆者不想作馬後炮，大家可輕易在網上翻查該篇文章，而讀者若當時有跟隨候低買長實，代替買磚頭的話，短短約9個月的時間，不計已收的派息，所持股票已升值至少五成以上，遠遠跑贏同期樓價升幅。
跟四叔增持恒地 一年賺近五成
事實上，除了跟超人有運行，跟「四叔」恒基（0012）主席李兆基買恒基的股票，對財富增值也大有裨益。四叔近年也一直表示買地產股好過買樓，兼且不是空口說白話，而是一直真金白銀增持自己的股票，而他本周二在業績記會上與大家分享「有師奶有1000萬」的投資故事：「去年2、3月有個師奶問，手上有1000萬應該買樓定買股，我叫佢買地產股好過買樓，佢最後買了恒地，……當時恒地價位38元左右，最近升到60元以上，1000萬變1500萬了。」
物業雜費多 不如揸收租股收息
李兆基續稱，如果當時對方買樓，樓價升不多，但要承擔經紀費、印花稅等，「打個八折，所以結論係我講得很準確」，他再重申今年繼續買股好過買樓的看法，自己亦會繼續增持地產股，又說今年股市累積升幅雖不小，但市盈率相比海外市場仍不算太高，而且有些收租股有穩定收入，股價難跌，派息又固定，好過銀行存款利息，同時不忘推介恒基及新鴻基地產（0016），而他單是5月份已頻頻增持這兩間地產股。
對本港樓市，李兆基則較為看淡，認為政府增加土地供應，大力支持建屋，預計未來兩三年供應量增加，樓價因此不會大升，但由於香港建築成本高，樓價亦不會大跌，「穩穩陣陣，起少少跌少少」。
固然，有人會說買樓有槓桿作用，因一般只付出三成樓價，餘下七成做按揭，那樓價若升一成多，則以已付三成的首期作基數計算，帳面獲利可能已等同四至五成，與過去九個月買長實或恒基的股票賺幅相若。不過，大家要知槓桿操作是雙刃劍，升市時固可放大獲利，但跌市則也會將虧損放大，如只付三成首期而樓價跌了三成，則等同本金百分百損失，君不見九七後樓市大跌，全港曾出現超過10萬個負資產家庭？
買樓槓桿如雙刃劍 賺蝕同放大
配合長實地產掛牌，多家券商也發表撐場報告，不少報告都說該股資產值接近100元，而目標股價可升至80多元。筆者看到其中一份由Jefferies發表的報告，尤其留意當中提及包括長實地產，以及其他主要發展商如新世界（0017）、太古地產（1972）、恒基和新鴻基地產的資本與負債比率（gearing ratio），除了新世界稍高達27.3％，太古地產為16.3％，長實地產則只有15.6％，恒基和新地更低至15.5％，而這5家發展商的平均資本與負債比率為18.7％（圖1），遠遠低於一般人買樓要做七成按揭！
筆者認為，這可反映雖然大多發展商說看好後市，但取態卻是相當審慎，絕不願以高槓桿來經營地產發展！
內地《財新網》引述易居房地產研究院近日發表2014年全國35個大中城市房價收入比資料，揭示哪個城市買房更難些。資料表明，2014年，儘管內地居民收入在增長，但是買房的難度也在增加。愈大的城市買房壓力愈大，深圳雄踞全國城市之首。平均而言，到2014年末深圳家庭買一套100平米的房子，需要耗費一個家庭21.7年的收入（圖2），而且這20多年要不吃不喝才行。
內地人置業難 港人更難
易居地產研究所認為，國內城市的房價收入比應該維持於6至7的合理區間，否則可視之為泡沫區，這些城市的居民普遍都難以負擔置業開支。然而，在報告提到的35個大中城市裏，有26個城市的房價收入比在7以上。
看來，內地樓價也升至不少人難以負擔的水平，不過，香港計算負擔比率，一般是以500多呎單位作參考，但這種樓宇的售價，也已動輒是港人家庭中位收入的十多二十倍！
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