中大莊太量﹕撤辣招反利壓樓市

【明報專訊】政府近年屢推打壓樓市辣招，樓價反而不斷破頂。香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，政府的房策思維，只顧壓抑需求，推出的各種辣招和收緊按揭，反而令業主更不願意賣樓，因賣樓後換樓或再入市困難重重，以致二手供應反變緊絀，樓價更難跌，加上外來非常住人口的住屋需要強烈，對樓價更有支撐作用。


莊太量表示，其實單計近年香港本地人口增長並不特別強烈，每年只要有2萬個新住宅供應，便大至可以滿足住宅需求，樓價不應如斯的不斷上升，根據他和學生的研究，其實外來人口對推升香港樓價的動力更大。


自由行客間接推高樓價

「一是自由行以後，每年訪港旅客由千多萬升至約五千萬，他們就算不在香港買樓，只是消費和飲食，已大力推升了商舖的租金和價格，這又會蔓延至住宅物業，因不同用途的地皮和樓面，本身存在競爭與互補，最後住宅的租金也會被推高，住宅的租金高了，樓宇的回報也會上升，樓價也會進一步攀升，訪港遊客數字與香港樓價，確實在統計學上可看到有意義（significant）的相關性。」


內地生增添近萬租住需求

雖然近一年多香港旅業和零售業出現萎縮，莊太量指另一屬外來人口的力量在支撐香港的住宅租金和樓價。「那就是八家大學近年大增招收海外包括內地的學生，尤其是多了那些自費的研究生和大學生，比如中大有數十個學系，每個學系招收50個外地生，卻未能為提供宿舍，便形成龐大的租樓需求，八大院校於此便每年製造了近萬個住宅的租住需求，屬很厲害的數字，內地生不少背景富裕，租樓能力可能更勝港人。」因此，就算來港的內地旅客減少，來港就讀的內地生，也已可將租金和樓價維持高水平。


莊表示，雖然政府有針對內地人買香港樓推出辣稅，但即使內地人買香港樓的比例減少，只要他們要租住香港樓，推升了租金，本地的物業投資者便會買樓租給內地客，照樣推升樓價。


倡搞公投「要起樓還是要環保」

有說政府應集中增加供應來壓抑樓價，莊指其實短期內大增建樓量的話，便會推升建築成本，從而有利支撐樓價。「除非我們能大量輸入外勞，多用內地預製組件，才不會因增加供應而令建築成本也水漲船高。」


「我的意見是，如政府能撤去各種辣招和辣稅，二手樓業主因不再面對難再入市的沒退路，反而會更容易決定賣樓，從而增加二手供應，有利壓抑樓價。至於說香港找地起樓難，其實香港未利用的土地不少，填海固然難以進行，但只要將極小比例的郊野面積改作住宅用途，又或開發大嶼山，便可大增住宅土地，但近年環保意識高漲，似未能平衡發展的需要，那不如來一次公投，讓大家決定是否要增加土地，以紓緩樓價，還是堅決環保，絕不退讓？」


辣稅倘成經常性收益 撤招更難

說到辣招稅，莊指近年有關稅收竟達數百億元，若辣招維持，「政府可能視之為經常性收益，收慣了便更不想撤招。」


也有如港大經濟教授王于漸建議將公屋全售予甚至贈予現時公屋戶主，莊太量覺得，不少公共屋邨尤其位於市區的，地皮有價，售予或贈予公屋戶便難收回，其實屬重大的資源浪費，因這些公屋地皮可興建更優質的單位，也能透過賣地方式而得到龐大收入。


明報記者 陸振球