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【明報專訊】上回講到綠地香港（0337）的互聯網金融平台綠地金服潛力巨大，那綠地香港整個公司如何估值呢？首先從最容易的部分開始。房地產開發及物業投資業務方面，花旗估計每股資產淨值為9.5元。如果用30％的折讓，房地產開發業務值每股約6.7元，基本上就是現在的股價。這就是筆者所說，現價只反映本業而完全沒有反映新業務的原因。
金服明年交易額目標人幣300億
至於新業務互聯網金融，估值分歧可以很大，而且沒有太多可以量化的Comparables。筆者會嘗試從幾個不同的方法去做估值。一開始先講管理層的規模目標，據筆者了解，是3年後做到交易額人民幣1000億。至於2016年，目標是人民幣300億。
金服估值或可達每股5.4元
第一個估值方法是參考花旗的做法，即用市盈率去做估值。筆者保守一點，明年交易額只用人民幣200億。假設賺4.5％的服務費（花旗假設3.5%），收入預測為人民幣9億。假設淨利潤率為50％（花旗假設75%），即明年預測盈利為4.5億。用25倍市盈率（花旗用15倍）得出估值為140億元，即每股5.4元。這個是最傳統的方法，但筆者發現有很大的問題：因為其中一個最大的互聯網金融公司陸金所根本還沒有賺錢！在美國上市的P2P公司Lending Club也同樣的仍然在虧錢！所以花旗這個估值方法，要假設綠地金服的經營成本遠低於陸金所及Lending Club。
第二個估值方法是同行比較，對像是平安的陸金所。陸金所去年底做了一次融資，傳聞買家為大摩（聽所還有其他買家），估值達100億美元。陸金所有兩個平台，一個是針對個人投資者的Lufax，投資者每一宗交易金額幾千塊都有。另外一個是針對機構投資者的Lfex，投資者每一宗交易金額達幾千萬甚至過億。去年Lufax的總交易額達人民幣100億，預計今年達200億；而Lfex更高達人民幣3000億，預計今年達1萬億。假設Lufax及Lfex的手續費/淨息差分別為4%及1%，今年的收入預計達人民幣110億元。所以，根據去年融資估值100億美元，Price-to-sale-ratio達6倍。如果綠地金服明年交易額能做到人民幣200億，那估值便是60億或者每股2.4。但這個比較方法用了太多假設。篇幅所限，下回再續。
gubiao388@gmail.com
逢周一、三、五刊出
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金服明年交易額目標人幣300億
至於新業務互聯網金融，估值分歧可以很大，而且沒有太多可以量化的Comparables。筆者會嘗試從幾個不同的方法去做估值。一開始先講管理層的規模目標，據筆者了解，是3年後做到交易額人民幣1000億。至於2016年，目標是人民幣300億。
金服估值或可達每股5.4元
第一個估值方法是參考花旗的做法，即用市盈率去做估值。筆者保守一點，明年交易額只用人民幣200億。假設賺4.5％的服務費（花旗假設3.5%），收入預測為人民幣9億。假設淨利潤率為50％（花旗假設75%），即明年預測盈利為4.5億。用25倍市盈率（花旗用15倍）得出估值為140億元，即每股5.4元。這個是最傳統的方法，但筆者發現有很大的問題：因為其中一個最大的互聯網金融公司陸金所根本還沒有賺錢！在美國上市的P2P公司Lending Club也同樣的仍然在虧錢！所以花旗這個估值方法，要假設綠地金服的經營成本遠低於陸金所及Lending Club。
第二個估值方法是同行比較，對像是平安的陸金所。陸金所去年底做了一次融資，傳聞買家為大摩（聽所還有其他買家），估值達100億美元。陸金所有兩個平台，一個是針對個人投資者的Lufax，投資者每一宗交易金額幾千塊都有。另外一個是針對機構投資者的Lfex，投資者每一宗交易金額達幾千萬甚至過億。去年Lufax的總交易額達人民幣100億，預計今年達200億；而Lfex更高達人民幣3000億，預計今年達1萬億。假設Lufax及Lfex的手續費/淨息差分別為4%及1%，今年的收入預計達人民幣110億元。所以，根據去年融資估值100億美元，Price-to-sale-ratio達6倍。如果綠地金服明年交易額能做到人民幣200億，那估值便是60億或者每股2.4。但這個比較方法用了太多假設。篇幅所限，下回再續。
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