資產配置比投資預測重要

【明報專訊】近日新SARS疑似個案增加，立即看見有傳媒大字標題說樓價可跌15%。細閱內文，不外乎報道一兩宗減價成交的新聞，然後引述多名專家看法，最後總結「最壞情况有機會」跌10％至15%。


去年預測樓市凍過水 多落空

在投資市場，每天都有大量的市場消息，哪些是雜碎噪音，哪些是真知灼見；哪些無足輕重，哪些影響深遠，作為投資者，必定要小心翼翼抽絲剝繭，才能做出正確的投資決定。


在投資行業中，預測是最吃力不討好的工作。最近整理書櫃，翻看2014年初的財經雜誌，封面圖文並茂「樓市凍過水」。內容當然包括各大外資券商的預測，一致看淡香港樓市，最樂觀的是跌5%，最淡的是2015年底樓市會跌20％至30%。主要的論據包括即將進入加息周期、一手供應將會陸續有來、資金撤出本港等等。


看看最新差餉物業估價署的數據，其「私人住宅：各類單位售價指數」中，「所有類別」指數由2014年1月至2015年4月增幅達21%，「A類別」（即400平方呎以下）升達23%。


再細看地區劃分，新界A類別同期升幅達25%，跑贏港島的18%及九龍的22%。現在到2015年底還有半年，從現價出發，如要追上大行當時預測的最熊「目標價」，恐怕要大跌40%才能辦到。


投資忌衝動

樓價需要租金回報承托。大行當時預期租金會跌5％至10%。再看看政府數據，根據租金指數指標，「所有類別」單計2014年已升7%。無論是租金還是樓價，皆可看見按月增速明顯於2014年下半年加快。上述可見，測市何其難。如果預測可以全錯的話，那麼即使有時猜對了，恐怕也不過「碰巧遇着剛剛」。


那麼，既然預測無用，如何進行投資？人沒有預測能力，但是有分析能力。分析能力加上執行力和承受風險的能力，才是成為投資贏家的基礎。投資初哥可能一味問後市升定跌。成熟的投資者卻是計算值博率，上行的概率還是下行的概率大，假如真的虧本自己能否承受得起，承認看錯勇於止蝕；再者就是資產配置比例，沽貨不一定是看淡，其實是要再平衡組合。


假如港樓未來真的跌30%，持貨者應否沽貨？答案因人而異。假如是借盡上車，恐怕有點「危危乎」；但如果是淨現金狀態，安坐收租，有何不好？除非有更好更安全的投資選擇，因為過低投資，也是一種風險（現金被通脹蠶食）。投資跟研究學問一樣，要先問對問題，才能有機會找出有意義的答案。


[莫冠業 經管人語]