羅家聰：港樓有泡沫 寧買地產股

【明報專訊】金融管理局今年3月發表《貨幣與金融穩定情况半年報告》顯示，本港樓價與收入比率於2014年第四季升至14.8年，突破1997年的高位的14.6年，創紀錄新高。收入槓桿比率升至65.9%，亦遠高於50%的長期平均水平。交通銀行香港分行首席經濟及策略師羅家聰表示，本港樓價對收入比率已突破1997年高位水平，加上租金回報率跌至歷史低位，故樓價毫無疑問存在泡沫。


另外，美聯物業資料研究部報告顯示，本港3月份租金按月回落約0.4%，惟同期樓價卻持續上升0.5%，「樓價升、租金跌」，令租金回報率下跌至新低水平。根據美聯資料顯示，在未扣除管理費、差餉及其他費用下，3月份租金回報率跌至約3.67厘的紀錄新低。近幾年該租金回報率一直徘徊於4厘水平，自去年7月份再次跌破4厘水平後便一直尋底。


二手成交稀疏 反映買家觀望

上述金管局及美聯物業資料，反映羅家聰所指的樓市泡沫是有數據支持的。他進一步分析，近年本港樓市二手成交量稀疏，正好反映在樓價出現泡沫的情况下，大部分買家趨於觀望。


不過，羅家聰亦強調，樓市的上升周期一般較長，故即使確定樓價已出現泡沫，亦難以預測泡沫會在短期爆破，抑或待其日後膨脹為更大的泡沫後始爆破。


外資亦看淡樓價

既然要準確預測本港樓價泡沫何時爆破很困難，那麼目前投資者買樓，還是買地產股值博率較高呢？羅家聰傾向建議買地產股。原因是本港樓價早於2012年已突破1997年高位，過去三年屢創新高；相對之下，主要本港地產股目前股價均低於歷史高位，故其相對樓價來說仍屬廉宜。


至於何以本港地產股股價表現落後於樓價呢？羅家聰這樣解釋，本港樓市買家以本地居民為主，其入市與否可能未經深思熟慮，故在偏高水平追貨；至於港股主要參與者則是外國機構投資者，其以科學方法計算本港樓價及地產股的合理值，故像他一樣得出樓價存在泡沫的結論，因此不會高追本港地產股。


另外，羅家聰又認為，過去港人買樓一般是「畀三成（首期）借七成（按揭）」，惟隨着金管局近年連番收緊按揭成數，目前個別投資者須付七成首期才可買樓，變成「畀七成（首期）借三成（按揭）」。與此同時，若投資者借錢買藍籌地產股，一般可做到兩倍槓桿，即付100萬元的本金便可買到200萬股票。因此，羅家聰認為，目前借錢買地產股的成數較買樓更高。


高樓價損港競爭力

從宏觀角度出發，中國社會科學院上月發表最新城市競爭力藍皮書，指香港去年綜合經濟競爭力被深圳超越，排名由第1位跌至第2位，是13年來首次失落榜首。


羅家聰認為，本港競爭力下降，亦與樓價高企有關。他解釋說，衡量城市競爭力的標準之一，是其成本是否低廉，故樓價高企不利競爭力。


另一方面，過去十年本港樓市升勢凌厲，買樓成為業主後，既可收租同時又可等升值，故吸引很多原擬創業者將資金轉為買樓或炒樓；相對而言，一河之隔的深圳卻匯聚來自五湖四海、出身寒微的內地居民拼博創業，推動經濟增長，提升競爭力。綜合上述分析，羅家聰總結，本港樓價過高並非好事，故一般投資者目前亦不宜持有太多物業。


明報記者 葉創成