亞太區住宅 港樓一枝獨秀

【明報專訊】2015年首季香港住宅市場按年升幅可謂一枝獨秀。根據萊坊研究報告，香港樓價升幅18.4%，大幅拋離一眾亞太區地區。第二位的新西蘭升9.5%。不升反跌的有日本（-0.7%），新加坡（-3.3%）及中國大陸（-6.4%）。


《經濟學人》的資料顯示，比較環球實質樓價（除通脹）走勢，香港仍然遠遠跑出。如果以2011年首季起計，至2014年第4季度，香港升了33%，排第二的是新加坡（+21%），第三是德國（+17%），相比之下，日本跌1.7%，中國大陸跌4.7%。比較明顯轉勢的，是愛爾蘭，其樓價在2012年低位曾跌22%，至今快回2011年的水平。


做投資研究分析，理應細緻為上。例如上述的樓價指數，不過是描述「大市」情况。大市指標總有一定代表性，呈現出大體的趨勢，讓人在茫茫大海中理出趨勢方向。不過如果只看大市指標，卻會忽略很多同樣能提供投資收益機會的細節。至於宏觀與微觀之間如何拿捏，如何見微知著又不落糾纏繁瑣枝節，經驗加個人悟性十分重要。畢竟投資是藝術多於科學。


地產投資回報 關鍵在「位置」

不同投資者有不同的投資時間框架，所以分析指標對於不同投資者都有不同意義。以房地產為例，一般情况都起碼以5至10年為投資時間單位，經濟發展（GDP增長），人口趨勢（出生率，死亡率，淨移民），土地供應等，都是長線的趨勢指標。不過即使有利好的長線指標，不一定代表要入市，更不代表保證有好的投資回報。特別是地產，「位置」才是箇中關鍵。


近年來除了香港外，不少周邊國家先後都增設了控制樓價的稅項及融資措施。印尼在今年5月底通過了超級奢侈稅（super luxury tax），價值超過50億印尼盾（約290萬港元）或建築面積超過400平方米的住宅將額外徵收5%超級奢侈稅。換言之，加上原有的增值稅等費用，在印尼購買一套300萬港元的樓房，總稅款可高達樓價的40%。台灣則剛通過資本增值稅修訂法案，購買物業少於1年內放售，所得利潤將要徵收45%的資本增值稅。新加坡2013年增加了額外買家印花稅（ABSD），海外非新加坡國民買家要多付15%的印花稅。當地樓市今年稍微回落，面對着加息及一手住宅供應增加，現在已有輿論探討放寬有關措施。


海外物業投資者除了要懂得審時度勢，看通長線因素外，還有計過度過，投資收益在七除八扣後仍然是否值得。市場未必時常對，金錢卻不會說謊。環顧亞太區，香港樓宇價格一枝獨秀，是否再次印證其得天獨厚？


後記：此文寫在往美國阿拉斯加Skagway的途中，在1898年淘金熱潮時Skagway曾經是該州最大市鎮，有兩萬多人口。淘金熱潮過後，100年後的今天，人口只約1000人。當年比香港蘭桂坊更興旺的Red Onion Saloon現在已變成歷史遺物。回頭看來，當年淘金回來的祖父輩，識買的，當然是有999年租期的香港島地舖。


[莫冠業 經管人語]