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【明報專訊】剛過去的星期二是香港七一回歸假期，筆者認識的一些人「例牌」的賀節節目自然是示威大遊行。不過，今次主辦單位說只有4.9萬人參與，警方則指不足2萬人，與2003年的50萬人上街相比，跌了九成有多。同一時間有報道指根據中國結算公司的統計，內地股民總數已經超過9000萬，超過截至去年底中國共產黨共8780萬的黨員人數。
2003年令國際矚目的大遊行，政治人物會說是因反對23條立法，才讓50萬港人上街。其實筆者認識不少當年有參加遊行的朋友，他們說是因董特首在1997年香港回歸後，碰上亞洲金融風暴，卻推出「八萬五」，以至樓價跌六成多，跌了接近7年，一度有逾10萬個負資產家庭，導致百業蕭條，失業率逾8％，中產的有樓家庭受盡苦果，燒炭新聞無日無之，激起民憤，一有政治人物振臂一呼要示威，那管是否反對23條，便一湧上街以發泄不滿。
結果呢，董特首在2003年七一後不久便以「腳痛」為理由下台，換了曾蔭權當特首，他見過鬼怕黑，在任時停建停售居屋，更一度停止賣地，之後以勾地制代替正常賣地，以收緊樓宇供應來托起樓價，之後又走到另一極端，樓宇供應斷層，樓價破了九七年高位，近年更愈升愈瘋狂，不說豪宅呎價可以挑戰10萬元，就連新界二手公屋，呎價也高達1萬多元……
梁振英上台後 房屋供應量漸增
雖然梁振英上台後樓價續飈，年輕人也因買樓難而怨氣很重，但相信與2003年受盡樓價大跌之苦的中產相比，其痛苦難以相比，所以一旦少了激動人心的政治議題，要再召集50萬人上街也極不容易（不計那些滿是水分的遊行統計）。
說到梁振英，上任後確是努力增加土地和房屋供應，雖然阻力重重，但也開始漸見成效，他早前便指來年的私人住宅供應可接近2萬伙，為10年來的新高，也高出近年10平均供應量的七成以上。
事實上，根據美聯的統計，過去4個季度政府賣地（包括兩鐵一局等供應）可興建20,450個住宅單位，遠高於之前三年賣地的平均供應（由10,555伙，增至13,774伙，再增至15,930伙，圖1），這些土地供應的增加，也預示香港的房屋供求緊張情况將會得到紓緩。
住屋實際需求或存水分
不過，筆者日前邀請了專業投資者兼知名財經專欄作家周顯作《湯文亮會客室》的嘉賓，他認為就算住屋單位增加，也是具欺騙性，因為住宅落成量雖然多了，但不少是極細面積的單位，實際落成住宅樓面可能是少了，若以平均每單位計的面積更是「縮水」。他說，一個1000呎住宅單位，如分開起10個100呎單位，看似供應量增加了，但這只是數字遊戲，居住在一個100呎單位，怎可和居住在1000呎的單位相提並論！
周顯說的「數字遊戲」，有一定道理。其實，很多時一些「大數字」可以吸引眼球，卻又很多時會有水分和誤導性，就以最近政府開售2100多個單位的新居屋，認購登記時有接近14萬人入票，於是大家都說反映住宅實際需求強烈，開售時要一Q清袋無難度，居屋入票成績更成為代理和業主吹噓後市必升，可趁機加價的理由。殊不知到居屋揀樓時卻滯銷，說明當初入票抽屋居的，原來不少是見到人抽，覺得自己不抽很蝕底，但當真箇抽到前籌時，卻又是嫌三嫌四，更有人直接不去揀樓，原來所謂實際需求，也是可以存在水分的。
內地「雙降」 內房受惠
又如文首提及，內地股民急升至逾9000萬個，較全國的共產黨員人數更多，但股市卻偏偏在股民數字爆燈時急跌，可見人多不一定好辦事，尤其是投資市場，不論股市或樓市，當人人都瞓身，便可能正正是最危險的一刻。
近期內地股市由高位急挫，「阿爺」終於按捺不住要急急救市，如上周六便同時宣布「雙降」——降準兼降息。不過，內地股市暫未因雙降而止跌，其實近月央行已多次降準及減息，而尤其連續減息，卻已對內地樓市有所幫助，一來按揭息率相應下調（圖2），內地人買樓的興趣似見恢復，交投有見底迹象（圖3），內地發展商也開始重新較積極買地，以至成交地價有回勇之勢（圖4）。
明報記者 陸振球
2003年令國際矚目的大遊行，政治人物會說是因反對23條立法，才讓50萬港人上街。其實筆者認識不少當年有參加遊行的朋友，他們說是因董特首在1997年香港回歸後，碰上亞洲金融風暴，卻推出「八萬五」，以至樓價跌六成多，跌了接近7年，一度有逾10萬個負資產家庭，導致百業蕭條，失業率逾8％，中產的有樓家庭受盡苦果，燒炭新聞無日無之，激起民憤，一有政治人物振臂一呼要示威，那管是否反對23條，便一湧上街以發泄不滿。
結果呢，董特首在2003年七一後不久便以「腳痛」為理由下台，換了曾蔭權當特首，他見過鬼怕黑，在任時停建停售居屋，更一度停止賣地，之後以勾地制代替正常賣地，以收緊樓宇供應來托起樓價，之後又走到另一極端，樓宇供應斷層，樓價破了九七年高位，近年更愈升愈瘋狂，不說豪宅呎價可以挑戰10萬元，就連新界二手公屋，呎價也高達1萬多元……
梁振英上台後 房屋供應量漸增
雖然梁振英上台後樓價續飈，年輕人也因買樓難而怨氣很重，但相信與2003年受盡樓價大跌之苦的中產相比，其痛苦難以相比，所以一旦少了激動人心的政治議題，要再召集50萬人上街也極不容易（不計那些滿是水分的遊行統計）。
說到梁振英，上任後確是努力增加土地和房屋供應，雖然阻力重重，但也開始漸見成效，他早前便指來年的私人住宅供應可接近2萬伙，為10年來的新高，也高出近年10平均供應量的七成以上。
事實上，根據美聯的統計，過去4個季度政府賣地（包括兩鐵一局等供應）可興建20,450個住宅單位，遠高於之前三年賣地的平均供應（由10,555伙，增至13,774伙，再增至15,930伙，圖1），這些土地供應的增加，也預示香港的房屋供求緊張情况將會得到紓緩。
住屋實際需求或存水分
不過，筆者日前邀請了專業投資者兼知名財經專欄作家周顯作《湯文亮會客室》的嘉賓，他認為就算住屋單位增加，也是具欺騙性，因為住宅落成量雖然多了，但不少是極細面積的單位，實際落成住宅樓面可能是少了，若以平均每單位計的面積更是「縮水」。他說，一個1000呎住宅單位，如分開起10個100呎單位，看似供應量增加了，但這只是數字遊戲，居住在一個100呎單位，怎可和居住在1000呎的單位相提並論！
周顯說的「數字遊戲」，有一定道理。其實，很多時一些「大數字」可以吸引眼球，卻又很多時會有水分和誤導性，就以最近政府開售2100多個單位的新居屋，認購登記時有接近14萬人入票，於是大家都說反映住宅實際需求強烈，開售時要一Q清袋無難度，居屋入票成績更成為代理和業主吹噓後市必升，可趁機加價的理由。殊不知到居屋揀樓時卻滯銷，說明當初入票抽屋居的，原來不少是見到人抽，覺得自己不抽很蝕底，但當真箇抽到前籌時，卻又是嫌三嫌四，更有人直接不去揀樓，原來所謂實際需求，也是可以存在水分的。
內地「雙降」 內房受惠
又如文首提及，內地股民急升至逾9000萬個，較全國的共產黨員人數更多，但股市卻偏偏在股民數字爆燈時急跌，可見人多不一定好辦事，尤其是投資市場，不論股市或樓市，當人人都瞓身，便可能正正是最危險的一刻。
近期內地股市由高位急挫，「阿爺」終於按捺不住要急急救市，如上周六便同時宣布「雙降」——降準兼降息。不過，內地股市暫未因雙降而止跌，其實近月央行已多次降準及減息，而尤其連續減息，卻已對內地樓市有所幫助，一來按揭息率相應下調（圖2），內地人買樓的興趣似見恢復，交投有見底迹象（圖3），內地發展商也開始重新較積極買地，以至成交地價有回勇之勢（圖4）。
明報記者 陸振球
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