銀行估價高 因按揭成數低

【明報專訊】最近看報紙，除了樓價不斷創新高外，最奇怪的是那些物業銀行估價竟然比創新高價還要高，物業代理大條道理同打算買樓的人講，他們打算買入的物業雖然是創新高，仍然低於市價，否則，銀行估價就不會高過成交價。買樓的人當然開心，但是他們不知道，現在銀行的估價可信程度非常低，如果以此界定買入的物業價值是否合理，可能有所誤差，或者是空歡喜一場。


估價超前 間接推升樓價

有不少人懷疑我上述的觀點，認為若連銀行的估價都不可信，什麼人估價才可信，他們記得在環球金融海嘯時，物業估價報告並不是由銀行做，而是由測量師做，當時我又鬼殺咁嘈，認為測量師估價太低，不能夠反映物業真正價值，今日又話銀行估價太高，即是無人可以定出一個合理估價，究竟怎樣做估價才最合理？

我並不是說銀行的估價不準確，而是他們心不在焉，尤其是對一些高價物業，無論用什麼方法，最多都只可以借四成，一般來說只能夠借三成以下，無論銀行怎樣估，就算將物業高估兩成，所借出的款項仍未達到物業本身一半的價值，所以，就算估價進取一些，銀行都不會有風險，不過，就令到買樓的人非常開心，物業代理又可以對客戶說，樓價還有上升空間，何樂而不為？

進取估價 多做生意

我相信連銀行都唔知道他們的估價報告令樓價上升，關鍵就是現在銀行借得少，如果是九成按揭，估價就會保守很多，想銀行估足價都很艱難，就算是七成按揭，估價不足的個案亦相當多。其實，銀行是懂得保護自己的，亦充分了解樓宇價值，估價亦只不過是緩衝地帶，銀行想做生意，就估高一些，唔想做，就估低一些，所以，見到銀行估價高亦毋須太開心，估價低亦不要太頹喪，這是銀行做生意的手法而已。


湯文亮

紀惠集團行政總裁

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