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【明報專訊】儘管股市近期翻來覆去，時而大上，時而大落，但香港樓價依然百尺竿頭，更進一步，「破頂」成交無日無之。今期「湯文亮會客室」嘉賓、嶺南大學經濟學系前系主任何濼生除了分析樓價過高成因之外，更表示如政府不亂推辣招，樓價高企自令買不起樓的人難以入市，樓市會自然調整。
˙湯：紀惠行政總裁 湯文亮
˙陸：明報投資及地產版主編 陸振球
˙何：嶺南大學經濟學系前系主任 何濼生
湯、陸：有見何教授撰寫很多文章討論香港房屋，究竟香港樓價過高的根源為何？
何：單是看樓價，香港較第二高的地區拋離很多，只是香港息率，尤其按息又的確比不少地區低得多，如美國按揭利率3厘多，反觀香港則為2.1厘，早前更可以採用Hibor（銀行同業拆息），利率低於1厘，以可負擔能力看及每月負擔計，現時尚未超出1997年。不過，樓價仍然高得驚人，原因是供應遠遠未追上需求，但又開始由一個極端走向另一極端。個人認為，樓宇應按整個經濟及人口周期預期去興建，而不須太在意短期樓價升跌和市場的預期，因預期變得很快。我建議，以過去10年的移動平均數為基數，對照香港人口變化作供地及樓宇供樓目標，這會較為穩定，政府不須太着重短期的樓價波動。
倡按港人口變化供地及建樓
陸：若非人為的供應短缺，當樓價高了，供應也自然多了，又或者放盤多了，便自然壓抑了樓價。
何：對了，而且樓價高可以起汰弱留強之用，單位留給買得起的人買，若買不起的便不用買，其實是保護了他們，若強行讓他們買樓就出事了，當樓價一旦下跌時，他們便手足無措，變成災難。
湯：現時發展局長陳茂波說供應正在增加，耶倫又差不多今年內加息，樓價會否有調整壓力？
何：樓價是會有自然調節的，一旦升到若干地步，不可能再升上去，見到有新供應出現，息率也會上升，當換樓客去買一些規模較大的單位，將原有單位騰出來，預期細價樓樓價將有顯著調整。
內地不救股市 「保七」或不成
陸：陳茂波也提過，小型單位將佔未來數年整體供應七成，即大部分都是小型單位。
何：其實我覺得這是很可悲，香港人理應可以住得更好，生活質素更高，但過去一段日子因額外印花稅等因素，窒礙了供應，令小型單位價錢上升，發展商也自然順應市場，紛紛建成更多小型單位，令中型單位供應減少，市民被迫要住小型單位。
湯：我贊同何教授說法，我2月時也寫過「細價樓爆煲論」而被口誅筆伐。今年內美國聯儲局一定會加息，雖然未必加得多，但心理影響會很大，而且政府真的做到增加供應，炒樓也要缺乏供應才能炒得起。
陸：香港人不談樓市就談股市，近期股市風起雲湧，內地股市大調整，會否令「保七」更加困難，倘未能「保七」，是否會出大問題？
何：中國頗為倚賴出口，雖然所佔比例愈來愈小，但不可輕視其連鎖效應，會令出口商倒閉、家庭收入降低、失業等，外圍市場不是太好，內需變得重要，倘若股市崩潰式下跌，財富效應的影響會很重要，而且不是少數人炒股，是很多人炒股，拖累消費下跌，所以內地很着緊要救市，是可以理解。問題在於股市是否值得救，如果股市估值過高，我認為不值得救。不過當時市場驚慌，政府可以入市買股票，是因為股票超值。
陸、湯：就如當年我們救市般，政府不入市，或者便被大鱷買了。
何：說到惡意沽空，沽空期指後再大手沽股票，真的等同提款機，不問價錢地壓低股市，效果是頗為驚人。倘若我是監管機構，我不會讓大手持有短倉的人持有實貨，除非你是套戥形式，大量持有股票，怕跌市則可以沽空套戥，那就不會影響股市，但你沽空之後，再將股市壓低，那就是manipulation（操控市場）了，這就不公平，因為散戶無能力可以持有這麼多貨。純粹為救市而做很多傻事，例如不准買賣股票等，則會有礙市場正常運作。
■有片睇，在本期「湯文亮會客室」嶺南大學經濟學系前系主任 何濼生，與大家一同研究政府亂出辣招，如何影響樓價。欲收看更多內容，可登入：link.mingpao.com/25522.htm
[湯文亮會客室]
˙湯：紀惠行政總裁 湯文亮
˙陸：明報投資及地產版主編 陸振球
˙何：嶺南大學經濟學系前系主任 何濼生
湯、陸：有見何教授撰寫很多文章討論香港房屋，究竟香港樓價過高的根源為何？
何：單是看樓價，香港較第二高的地區拋離很多，只是香港息率，尤其按息又的確比不少地區低得多，如美國按揭利率3厘多，反觀香港則為2.1厘，早前更可以採用Hibor（銀行同業拆息），利率低於1厘，以可負擔能力看及每月負擔計，現時尚未超出1997年。不過，樓價仍然高得驚人，原因是供應遠遠未追上需求，但又開始由一個極端走向另一極端。個人認為，樓宇應按整個經濟及人口周期預期去興建，而不須太在意短期樓價升跌和市場的預期，因預期變得很快。我建議，以過去10年的移動平均數為基數，對照香港人口變化作供地及樓宇供樓目標，這會較為穩定，政府不須太着重短期的樓價波動。
倡按港人口變化供地及建樓
陸：若非人為的供應短缺，當樓價高了，供應也自然多了，又或者放盤多了，便自然壓抑了樓價。
何：對了，而且樓價高可以起汰弱留強之用，單位留給買得起的人買，若買不起的便不用買，其實是保護了他們，若強行讓他們買樓就出事了，當樓價一旦下跌時，他們便手足無措，變成災難。
湯：現時發展局長陳茂波說供應正在增加，耶倫又差不多今年內加息，樓價會否有調整壓力？
何：樓價是會有自然調節的，一旦升到若干地步，不可能再升上去，見到有新供應出現，息率也會上升，當換樓客去買一些規模較大的單位，將原有單位騰出來，預期細價樓樓價將有顯著調整。
內地不救股市 「保七」或不成
陸：陳茂波也提過，小型單位將佔未來數年整體供應七成，即大部分都是小型單位。
何：其實我覺得這是很可悲，香港人理應可以住得更好，生活質素更高，但過去一段日子因額外印花稅等因素，窒礙了供應，令小型單位價錢上升，發展商也自然順應市場，紛紛建成更多小型單位，令中型單位供應減少，市民被迫要住小型單位。
湯：我贊同何教授說法，我2月時也寫過「細價樓爆煲論」而被口誅筆伐。今年內美國聯儲局一定會加息，雖然未必加得多，但心理影響會很大，而且政府真的做到增加供應，炒樓也要缺乏供應才能炒得起。
陸：香港人不談樓市就談股市，近期股市風起雲湧，內地股市大調整，會否令「保七」更加困難，倘未能「保七」，是否會出大問題？
何：中國頗為倚賴出口，雖然所佔比例愈來愈小，但不可輕視其連鎖效應，會令出口商倒閉、家庭收入降低、失業等，外圍市場不是太好，內需變得重要，倘若股市崩潰式下跌，財富效應的影響會很重要，而且不是少數人炒股，是很多人炒股，拖累消費下跌，所以內地很着緊要救市，是可以理解。問題在於股市是否值得救，如果股市估值過高，我認為不值得救。不過當時市場驚慌，政府可以入市買股票，是因為股票超值。
陸、湯：就如當年我們救市般，政府不入市，或者便被大鱷買了。
何：說到惡意沽空，沽空期指後再大手沽股票，真的等同提款機，不問價錢地壓低股市，效果是頗為驚人。倘若我是監管機構，我不會讓大手持有短倉的人持有實貨，除非你是套戥形式，大量持有股票，怕跌市則可以沽空套戥，那就不會影響股市，但你沽空之後，再將股市壓低，那就是manipulation（操控市場）了，這就不公平，因為散戶無能力可以持有這麼多貨。純粹為救市而做很多傻事，例如不准買賣股票等，則會有礙市場正常運作。
■有片睇，在本期「湯文亮會客室」嶺南大學經濟學系前系主任 何濼生，與大家一同研究政府亂出辣招，如何影響樓價。欲收看更多內容，可登入：link.mingpao.com/25522.htm
[湯文亮會客室]
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