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【明報專訊】卓百德在上文已分析何以本港樓市未來一年仍可看好，跟着他會分析內地樓市的情况。他認為，未來10年內地將有逾億名農村人口移居至城市，為房地產市場帶來龐大的發展空間。加上中央近月連番推出有利政策，內地樓市將出現由跌轉升的拐點。
卓百德曾出任摩根士丹利亞洲區地產研究部主管，他除了是本港樓市專家外，亦十分了解亞洲地產投資。他在是次專訪中分析，在歐、美市場的地產股中，房地產信託基金（REITs）佔市值近四成，屬市場主流；惟在亞洲地產股中，地產發展股佔比逾六成，收租股佔約兩成半，餘下一成半才是REITs。
未來10年 逾億農民移居城市
他續稱：「過去數十年，數以億計亞洲農村人口移居城市生活及工作，因此他們需要在城市居住，這是很龐大的實際需求。例如我1980年來港時，一般人買樓非常困難，銀行普遍不願借出按揭，但目前超過一半香港人已自置居所；內地大型城市居民在1980年代初期自置居所的比例亦很低，目前已增至逾六成；在雅加達及曼谷，期內人口亦由數百萬倍增至近1000萬，這亦帶來住屋需求，為區內地產發展商帶來很多業務發展及盈利增長機會。」
卓百德預測，未來十年亞洲六大國家（包括中國、印尼、泰國、菲律賓、馬來西亞及越南）將有3.5億名農村人口移居至城市，當中逾億名來自內地，故他認為上述利好亞洲地產發展股的趨勢未完，內房股更值得長線看好。
估值廉 逢低吸內房
除了實際需求外，投資內房股另一關鍵因素是要看國策。在2010至2014年，中央先後加息、調高存款準備金率、推出「限購令」及「限價令」壓抑置業需求，故內地房地產市場在2013年見頂後，2014年轉趨淡風，價量同步回落。惟卓百德認為，隨着中央過去一年逐步取締上述限制樓市發展的措施，內地樓市近月成交量正開始回升，市場正出現拐點。
卓百德引述國家統計局的數據，指6月內地70個大中城市新建商品住宅，上升的城市有27個，按月增加7個，是連續兩個月按月增加；下跌的城市雖然多達34個，但已按月減少9個；不變的城市達9個，按月增加2個。他分析，愈來愈多城市錄得按月樓價上升，加上同期成交量亦增加，是典型復蘇初期的迹象，故他預測內地樓市正出現由跌轉升的拐點。
既然內地樓市見底在望，自然利好內房股。卓百德認為，不少優質內房股目前市盈率只有6倍、7倍，股價較每股資產淨值（NAV）大幅折讓，值得逢低吸納。他特別提到，房地產是資本密集行業，地產商如何籌集巨額資金屬關鍵。過去內房股融資主要靠銀行貸款，或在香港及新加坡發行點心債，但今年內房股已獲准在內地發行債券集資，這有利降低資金成本，加上個別內房股亦完成配股（見表），目前彈藥充足。
本地地產股折讓收窄 欠吸引
本港地產股方面，卓百德認為該板塊過去一年已顯著造好，目前股價對比每股NAV已收窄到20%至30%，與歷史平均水平相若，並不吸引。加上美國加息在即，為該板塊帶來不明朗因素，料其短期將跑輸大市。他建議，待美國落實加息後，若樓價一如所料未有顯著下滑，始是低納吸地產股的時機。
明報記者 葉創成
卓百德曾出任摩根士丹利亞洲區地產研究部主管，他除了是本港樓市專家外，亦十分了解亞洲地產投資。他在是次專訪中分析，在歐、美市場的地產股中，房地產信託基金（REITs）佔市值近四成，屬市場主流；惟在亞洲地產股中，地產發展股佔比逾六成，收租股佔約兩成半，餘下一成半才是REITs。
未來10年 逾億農民移居城市
他續稱：「過去數十年，數以億計亞洲農村人口移居城市生活及工作，因此他們需要在城市居住，這是很龐大的實際需求。例如我1980年來港時，一般人買樓非常困難，銀行普遍不願借出按揭，但目前超過一半香港人已自置居所；內地大型城市居民在1980年代初期自置居所的比例亦很低，目前已增至逾六成；在雅加達及曼谷，期內人口亦由數百萬倍增至近1000萬，這亦帶來住屋需求，為區內地產發展商帶來很多業務發展及盈利增長機會。」
卓百德預測，未來十年亞洲六大國家（包括中國、印尼、泰國、菲律賓、馬來西亞及越南）將有3.5億名農村人口移居至城市，當中逾億名來自內地，故他認為上述利好亞洲地產發展股的趨勢未完，內房股更值得長線看好。
估值廉 逢低吸內房
除了實際需求外，投資內房股另一關鍵因素是要看國策。在2010至2014年，中央先後加息、調高存款準備金率、推出「限購令」及「限價令」壓抑置業需求，故內地房地產市場在2013年見頂後，2014年轉趨淡風，價量同步回落。惟卓百德認為，隨着中央過去一年逐步取締上述限制樓市發展的措施，內地樓市近月成交量正開始回升，市場正出現拐點。
卓百德引述國家統計局的數據，指6月內地70個大中城市新建商品住宅，上升的城市有27個，按月增加7個，是連續兩個月按月增加；下跌的城市雖然多達34個，但已按月減少9個；不變的城市達9個，按月增加2個。他分析，愈來愈多城市錄得按月樓價上升，加上同期成交量亦增加，是典型復蘇初期的迹象，故他預測內地樓市正出現由跌轉升的拐點。
既然內地樓市見底在望，自然利好內房股。卓百德認為，不少優質內房股目前市盈率只有6倍、7倍，股價較每股資產淨值（NAV）大幅折讓，值得逢低吸納。他特別提到，房地產是資本密集行業，地產商如何籌集巨額資金屬關鍵。過去內房股融資主要靠銀行貸款，或在香港及新加坡發行點心債，但今年內房股已獲准在內地發行債券集資，這有利降低資金成本，加上個別內房股亦完成配股（見表），目前彈藥充足。
本地地產股折讓收窄 欠吸引
本港地產股方面，卓百德認為該板塊過去一年已顯著造好，目前股價對比每股NAV已收窄到20%至30%，與歷史平均水平相若，並不吸引。加上美國加息在即，為該板塊帶來不明朗因素，料其短期將跑輸大市。他建議，待美國落實加息後，若樓價一如所料未有顯著下滑，始是低納吸地產股的時機。
明報記者 葉創成
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