《上車必殺技》作者莫惠芬：後市有暗湧 靜待天時地利人和

【明報專訊】僅30歲出頭的《上車必殺技》作者莫惠芬（Fanny Mok）自2009年3月買入海濱南岸自住後連番入市，並且短炒多個舖位，高峰期持有7個物業；近年她已減持其中3個物業，累計勁賺逾千萬元。這名投資物業實戰成績彪炳的「80後」認為，目前樓市有下跌風險，建議擬上車者做好「天時、地利、人和」的預備，日後入市執平貨。


莫惠芬指出，本港樓價於2009至2014年連升六年後，最近出現不少暗湧，例如電器連鎖店DSC德爾斯本周結業預示零售業踏入寒冬、美國聯邦儲備局料即將啟動加息周期、明年私人住宅供應料達2萬伙創十年新高，故從居民收入、息口及供應三方面分析，均不利樓價後市。另外，莫惠芬分析，近日中港股市大幅波動，似乎預示中港經濟將有暗湧，亦不利本港樓價表現，故她建議若無迫切需要買樓，擬置業者暫可按兵不動，待「天時、地利、人和」配合後始上車。


等跌後見底始入市

「天時」方面，莫惠芬認為，最佳的入市時機往往是人棄我取，例如在2003年第二季「SARS」或2008年第四季金融海嘯期間買樓。但她坦言，樓市大跌後何時見底，只有在事後才知，一般人難以預測，故較穩妥的做法是等樓價見底回升，出現價量齊升的轉勢跡象後才入市。莫惠芬在2009年3月首次置業以305萬元購入紅磡海濱南岸單位，該月底中原城市領先指數報60.1，較2008年11月低位56.71已回升6%；該月住宅樓宇買賣合約數目為7102伙，較2008年10月至2009年2月期間每月成交量只有3000至4000多伙顯著改善，堪稱價量齊升，屬入市買樓的利好訊號。


中原指數最新報145.48，創歷史新高，故根據莫惠芬上述分析，目前顯然不是買樓的好時機。她認為，現階段準買家應該努力儲錢，等「天時」來臨時果斷把握上車機會：「事後回看，大家都知道SARS及金融海嘯是買樓的『天時』，但當時大部分人沒有首期或沒有冷靜分析數據，所以沒有買樓。對於這些上唔到車的人說，唔係他們無『天時』，而是他們錯過了『天時』。向前望的話，我認為最重要是努力儲錢作首期，日後『天時』出現時就可把握機會。」


數據顯示，2015年上半年簽訂的住宅臨時買賣合約中，成交額300萬元或以下的佔12%、300萬至500萬元的佔34%、500萬元或以上的佔54%（見圖）。擬置業者可制定自己的預算，例如買價值300萬元物業，付三成首期便要儲夠90萬元才可上車。


選址首選地鐵沿線

「地利」方面，莫惠芬認為，買樓上車，選址首要並非考慮升值潛力，而是該物業是否適合自己及家人。「自住樓首選是地鐵沿線，因為上班方便，亦較容易獲銀行承做按揭。另外，一定要留意校網，大多數人買樓都希望結婚生仔。睇校網買樓，何文田、西區、灣仔區自然是優先選擇。」


莫惠芬又提到，男女朋友或夫婦聯名置業時，選址最好是兩人工作或生活的「交匯點」，這樣對雙方都方便。舉例說，2009年她與男朋友（現任丈夫）聯名買入紅磡海濱南岸，原因是她當時任職達藝控股項目主管，經常坐直通車北上東莞工作，家人則住在元朗；男方則在調景嶺任中學教師，其家人住在西環，故紅磡是對雙方來說最合適的中心點。


至於「人和」，莫惠芬強調買樓是件很開心的事，但若男女朋友或夫妻首次置業，須在事前弄清楚以哪人名義買樓及作為按揭擔保人，避免日後爭拗。另外，在選定置業地區等待入市時機期間，最好多睇樓，了解區內眾多住宅不同單位的座向、樓層及景觀，並且與地產經紀多打交道，鼓勵他們有筍盤便即時通知，待買樓「天時」來到便可一擊即中。


多睇樓認識經紀

「地產經紀當然有求於你、想做生意，但不代表可以怠慢他們。最基本的守則是，約經紀睇盤千萬別爽約，改時間要事先通知，因為經紀的時間亦是時間，要尊重佢哋，亦可多認識不同的經紀，若遇到好的便多些溝通；你對佢好啲等佢記得你，日後可能會有意想不到的回報呢！再者，買樓需要找律師，借按揭，這些事好多朋友可以幫忙，都屬於『人和』。」


莫惠芬總結說，對於在港長期工作、定居的人而言，「上車是必須的，並非可有可無，否則便可能無瓦遮頭！」她認為必須審慎處理，可參考其上述的「天時、地利、人和」策略行事。


明報記者 葉創成