【明報專訊】陳先生和陳太太每月收入7萬元，育有一位4歲小孩，每月總開支約4萬元，希望3至4年後可以置業，資產現有現金100萬元、人民幣定期30萬元，基金和股票約60萬元。
根據陳先生及陳太太的財政狀况，筆者建議他們4年後置業，按照他們每個月可以儲的金額3萬元計算，他們4年後可以儲到1,440,000元，這筆錢可以買到600萬元的住宅，筆者建議付三成首期，向銀行貸款420萬元，根據現在約2.1厘的利息去計算，每月供款大概15,800元，大概佔收入的23%，因為息口比較低，所以建議分30年供。
供款不宜佔入息逾四成
本港有機會今年進入加息周期，假設利率上調3個百分點，回到較正常水平，每月供款可增加到2.3萬元，將較現時增加近四成。所以他們在決定置業前，應衡量自己在加息周期下的負擔能力，建議供款佔入息比率不超過四成，即按照他們的收入，供樓不可多於2.8萬元，而假設人工不變但息口卻增加3厘，供款佔入息比率將增至約46%，但筆者相信美國初期加息步伐或會非常緩慢，所以不需要過分擔心。
另一個問題就是遇到樓價不斷升值的問題，假設陳先生現在想購買800萬元的樓宇，如果保持每年升值10%計算，有可能會失去預算，所以現在預算買600萬元的樓比較保守。相反來看過去幾年市場的落成量太少，而息率則自2008年以來維持低位至今，未來的息口走勢只會有升冇跌，所以樓價定有下調空間。政府銳意增加土地供應，過去幾個季度政府積極賣地，未來幾年一手私人物業供應量有8萬多個，息口與供應量同時上升，預計上升幅度還要較預期快的話，短線對樓市有一定下調壓力，預料樓價的波幅空間約有10%，香港的息口跟美國行，經濟則靠近內地走。目前內地經濟雖好但有放緩迹象，相反美國經濟好轉，甚至有機會加息，這兩種局面，對香港的樓市可能會帶來較大的衝擊。
供應漸增 樓價或跌
按照他們的投資組合來說，他們已經有一些長遠的基金投資儲蓄，這種計劃適合一些沒有投資經驗及沒有時間管理自己投資的人去投資，而且經歷過香港及國內股市風急浪高的情况下，現在就深深明白到什麼叫做分散風險及國際投資的好處，做人始終都是經一事長一智，另外他們有一些人民幣定存，這個較為適合一般投資者，但是人民銀行日前改革人民幣兌美元匯率中間價報價，人民幣兌1美元中間價曾大幅貶值1.86％，貶值出乎該行意料之外，筆者不認為中國當局會啟動一個大貶值、或數次連續貶值以試圖刺激出口。
另外客人的基金組合方面，建議投資環球市場為主，不妨有三成至四成放在亞洲的債券市場，雖然客人風險程度屬於中等，但客人因為投資期比較長，可以承受較高風險的投資，這個亦是我們投資基金的目標，是為了我們將來作退休準備的一個計劃。
買基金宜以環球市場為主
另外客人需要留意小朋友將會長大後，所用的花費比較多，尤其是學業方面和課外活動方面，一般都會花費每個月約幾千元。 在小朋友方面應該幫他購買一些醫療保障計劃，因為小朋友萬一遇到健康上的問題可以直接去私家醫院求診，健康的問題花費可大可小，這個就是買保險的基本概念。
鄭明輝
美聯金融集團 財富管理總監
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