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【明報專訊】美國9月會否加息，在聯儲局議息紀錄公開後再次變得模糊，投資最忌是前景不明朗，全球股市再受壓。不少港人過去數年除了買「磚頭」收租，也喜歡持有領展（0823•本周由領匯易名作領展）一類的房地產信託基金收息，那一旦美國加息，房託是否一定無運行？
說開領展，它過去一直以持有大批屋邨商場，並透過優化工程和優化商戶組合來增值，數年間股價大升數倍，絕對不輸給持有住宅物業收租。不過，今年以來領展股價自高位明顯回落，與樓價指數繼續不斷攀升出現背馳。
領展股價回落，有諸多原因可作解釋，有說是香港零售業萎縮，商場租金也開始受壓有關。也有說是領展可再進行優化商場的空間愈來愈小，而近年開始收購私人商場，甚至計劃主動發展項目，甚至進軍內地，開始令原來持有領展的基金及一些投資者覺得，領展已不再是當初買股時的純房託角色（該公司更因應內地市場環境而將原本領匯的名稱改為「領展」），起了戒心。
領展今年股價與樓市背馳
當然，更有說是美國快加息，令領展收租的吸引力削弱有關，那加息是否對房託一定大大不利？說實在的，領展在香港上市只有數年時間，未曾經歷多少個加息周期，難以過往歷史推論其對加息的反應。那不如看看美國自1980年至今過去5次加息周期，對美國房託的影響如何？
原來，這5次美國加息周期，北美房託指數有3次上升，只有2次下跌（見圖1），則似乎加息未必一定會令房託走弱，息口對房託的影響，其實要視乎加息的速度和幅度，以及扣除通脹後的實質利率。筆者的地產基金經理朋友說，如經濟增長強勁而要加息，則其間房產租金一般會上升，如上升速度快過加息，那房託便可能會在加息下不跌反升。
澳日經驗﹕貨幣貶值樓價照升
近期市場除了關心息口變化，也高度留意人民幣貶值對房產市場的影響。那究竟一個國家的貨幣貶值，又會對當地的樓市會有何影響？
高力國際發表研究報告，指本幣兌諸如美元及英鎊等主流國際貨幣的貶值，未必會導致房地產市場的下行。例如，在日本，當日圓兌美元於1988年至1990年期間貶值近13%的同時，地價上升且房地產市場更為受海外投資者所青睞（據日本國土交通省，1988年至1990年期間，日本住宅用地均價和商業用地均價分別上升23%和41%，見圖2），高力指當時日本地價上升，可歸因於當地市場不斷增加的需求以及穩定的基本面。加外，澳元近年對美元的持續貶值，對澳洲整體房地產市場產生的影響也微乎其微（見圖3）。
仲量聯行華北區研究部總監麥哲文（Steven McCord）就認為，「此次人民幣貶值之前，外國在華不動產直接投資已經受到價格居高不下的抑制，呈現出增長乏力的景象，而且會因為此次貶值進一步減少，其原因是人民幣貶值促使投資者考慮他們將在華投資兌換成本國貨幣時的現金流問題，從而造成投資進一步減少。」
人幣貶值 國人更希望分散投資
他認為，外資對華投資有可能會因投資者的謹慎而暫停流入，造成短期內外國資本流入減少。在有限的情况下，新的市場進入者或剛剛開始關注於中國的資金募集者可能會推遲其計劃，直到能夠明確可以獲得可控的回報，同時能夠建立部分對冲協定。但是，關注中國市場的現有投資者會繼續關注中國。外國投資者很有可能持觀望態度，造成未來幾周或數月內沒有明確投資決策。
那過去一兩年間，中國對外資本流出，包括不動產投資，急劇增長。這次貶值是否會是遏制資本外流的一種資本控制手段？麥哲文認為不一定如此。「貨幣貶值短期內有提高海外資產價格的作用，因此不利於海外投資。但是，通過貶值減少資本外流的目的將會適得其反，因為這實際上會鼓勵更多資本外流到海外房地產投資。此次貶值的意外結果就是鼓勵中國不動產基金在全球範圍內實施資產多元化，從而對冲匯率風險。這將鼓勵更多海外投資。中國的海外投資者將受益於更強的外國主導的現金流，總收益將會顯著提升。」
內地資金出逃 未必流入香港
其實，一個國家的貨幣貶值，除了如日本的強力干預外，很多時都代表了當地的經濟轉弱，貶值便是為了救經濟和樓市。當國民覺得本地經濟正轉差，持有的貨幣又在貶值，理性的做法便是出逃，將資金調至海外，甚至在外地買樓。
不過，這是否代表資金一定會流向香港？香港是一個很奇怪的地方，貨幣強弱並不由自己所主導，因在聯繫匯率下，美元強，港元也強，但香港近期經濟明顯轉差，若美元再升，港元也要被迫升值，那從中國撤出的資金，會否調來港買樓，便很難說了。
明報記者 陸振球
說開領展，它過去一直以持有大批屋邨商場，並透過優化工程和優化商戶組合來增值，數年間股價大升數倍，絕對不輸給持有住宅物業收租。不過，今年以來領展股價自高位明顯回落，與樓價指數繼續不斷攀升出現背馳。
領展股價回落，有諸多原因可作解釋，有說是香港零售業萎縮，商場租金也開始受壓有關。也有說是領展可再進行優化商場的空間愈來愈小，而近年開始收購私人商場，甚至計劃主動發展項目，甚至進軍內地，開始令原來持有領展的基金及一些投資者覺得，領展已不再是當初買股時的純房託角色（該公司更因應內地市場環境而將原本領匯的名稱改為「領展」），起了戒心。
領展今年股價與樓市背馳
當然，更有說是美國快加息，令領展收租的吸引力削弱有關，那加息是否對房託一定大大不利？說實在的，領展在香港上市只有數年時間，未曾經歷多少個加息周期，難以過往歷史推論其對加息的反應。那不如看看美國自1980年至今過去5次加息周期，對美國房託的影響如何？
原來，這5次美國加息周期，北美房託指數有3次上升，只有2次下跌（見圖1），則似乎加息未必一定會令房託走弱，息口對房託的影響，其實要視乎加息的速度和幅度，以及扣除通脹後的實質利率。筆者的地產基金經理朋友說，如經濟增長強勁而要加息，則其間房產租金一般會上升，如上升速度快過加息，那房託便可能會在加息下不跌反升。
澳日經驗﹕貨幣貶值樓價照升
近期市場除了關心息口變化，也高度留意人民幣貶值對房產市場的影響。那究竟一個國家的貨幣貶值，又會對當地的樓市會有何影響？
高力國際發表研究報告，指本幣兌諸如美元及英鎊等主流國際貨幣的貶值，未必會導致房地產市場的下行。例如，在日本，當日圓兌美元於1988年至1990年期間貶值近13%的同時，地價上升且房地產市場更為受海外投資者所青睞（據日本國土交通省，1988年至1990年期間，日本住宅用地均價和商業用地均價分別上升23%和41%，見圖2），高力指當時日本地價上升，可歸因於當地市場不斷增加的需求以及穩定的基本面。加外，澳元近年對美元的持續貶值，對澳洲整體房地產市場產生的影響也微乎其微（見圖3）。
仲量聯行華北區研究部總監麥哲文（Steven McCord）就認為，「此次人民幣貶值之前，外國在華不動產直接投資已經受到價格居高不下的抑制，呈現出增長乏力的景象，而且會因為此次貶值進一步減少，其原因是人民幣貶值促使投資者考慮他們將在華投資兌換成本國貨幣時的現金流問題，從而造成投資進一步減少。」
人幣貶值 國人更希望分散投資
他認為，外資對華投資有可能會因投資者的謹慎而暫停流入，造成短期內外國資本流入減少。在有限的情况下，新的市場進入者或剛剛開始關注於中國的資金募集者可能會推遲其計劃，直到能夠明確可以獲得可控的回報，同時能夠建立部分對冲協定。但是，關注中國市場的現有投資者會繼續關注中國。外國投資者很有可能持觀望態度，造成未來幾周或數月內沒有明確投資決策。
那過去一兩年間，中國對外資本流出，包括不動產投資，急劇增長。這次貶值是否會是遏制資本外流的一種資本控制手段？麥哲文認為不一定如此。「貨幣貶值短期內有提高海外資產價格的作用，因此不利於海外投資。但是，通過貶值減少資本外流的目的將會適得其反，因為這實際上會鼓勵更多資本外流到海外房地產投資。此次貶值的意外結果就是鼓勵中國不動產基金在全球範圍內實施資產多元化，從而對冲匯率風險。這將鼓勵更多海外投資。中國的海外投資者將受益於更強的外國主導的現金流，總收益將會顯著提升。」
內地資金出逃 未必流入香港
其實，一個國家的貨幣貶值，除了如日本的強力干預外，很多時都代表了當地的經濟轉弱，貶值便是為了救經濟和樓市。當國民覺得本地經濟正轉差，持有的貨幣又在貶值，理性的做法便是出逃，將資金調至海外，甚至在外地買樓。
不過，這是否代表資金一定會流向香港？香港是一個很奇怪的地方，貨幣強弱並不由自己所主導，因在聯繫匯率下，美元強，港元也強，但香港近期經濟明顯轉差，若美元再升，港元也要被迫升值，那從中國撤出的資金，會否調來港買樓，便很難說了。
明報記者 陸振球
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