投資公司打包15地舖上市 分析：租金升幅放緩 集資掃廉舖

【明報專訊】自由行效應減弱，遊客區租金下行壓力大。有本港物業投資公司出新招，欲將旗下15個地舖打包上市，變相套現，估值總計約19億元，不少分佈於中環、灣仔、尖沙嘴及旺角等旺區，有望成為本港首間掛牌的專注零售地舖的物業投資公司。


明報記者 孫娜

銀城物業投資已向港交所（0388）遞交上市申請表，據初步招股書顯示，該15個投資物業總實用面積為1.39萬平方呎，今年6月底估值為18.62億元。店舖租戶中不乏時尚服飾、珠寶、餐飲、外幣兌換及藥房等與自由行關係密切的店舖。


舖位多處旺區 估值19億

不過，近年零售市道不濟，銀城旗下舖頭租金收入漲幅亦有放緩趨勢。截至今年3月底年度，銀城租金收入總計為2800萬港元，較2014年同期增長16.6%，但較再上一年度43.7%的增幅顯著放緩。事實上，集團旗下的15個物業，截至今年3月底年度有三分之一的店舖月租水平已較去年同比出現倒跌，減租物業多位於九龍區，包括尖沙嘴、佐敦，太子及油麻地。


另資料顯示，所持舖位組合大部分均由2004至2010年間購入，當中於2004年以3270萬元購入的中環德己立街好利商業大廈低層地庫B舖，已升值至今年6月份估價2.67億元，升幅為7倍多。另外，尖沙嘴加拿分道49號地下D舖，面積約500方呎，最近就以45萬元租出，以2006年購入價4680萬元計，回報率逾11厘。


德勤中國全國上市業務組聯席主管合伙人歐振興則指出，物業投資公司淡市時上市集資反映其看好樓市前景。他指「市道不好有市道不好的好處」，稱租金下跌時舖位的收購價亦會隨之下降，有眼光的管理層或決定趁機低價「入貨」，博未來業績大反彈。此時上市，不乏為一個擴大公司規模的好機會。


過去3年純利介乎1億至3億

初步招股書顯示，截至3月底年度集團2013年、2014年及2015年的純利分別為3.29億、1.01億及2.23億元。公司指籌得資金將用於進一步收購位置等效及與現有二線街物業組合類似的零售商舖撥資，償還銀行貸款，及通過委聘與地產管理擁有經驗的人員擴大物業管理團隊。值得一提的是，有關公司一方面除上市集資外，亦向銀行抵押舖位借貸，在上述15個舖位中，就有10個舖位，連同集團大股東兼主席何國鴻報住的九龍站凱旋門單位，於7月向大新銀行承做按揭。